首先声明，本人还是个刚毕业的学生，并不了解房地产业，这里的分析不过是因为读张五常教授的《经济解释》后的一些感悟。另外一个原因就是近两年因为房价高涨，关于房地产的讨论几乎已经喧嚣如云，而大多数文章在我看来都是隔靴搔痒，没抓到点子上，倒是成就了一批煽情的‘评论员’。
像有人说房地产商贪婪，房价就是被这些没良心的人推高了，可是我们作为理性人哪个不是自私的？如果按这种人的说法，房价是因为商人的自私而过高的。可是我们身上穿着的ＭＡＤＥ ＩＮ ＣＨＩＮＡ的衣服难道不是来自我们自私自利的商人们吗？怎么做衣服的商人们良心就大大的好了？他们入制衣业这行前难道有个‘良心测试’？！
我在这里先引用张老的《出售土地一举三得》里的一段话：‘写《进步与贫穷》的亨利佐治对经济学一窍不通，但他的文章却极有煽动力。他认为土地是不劳而获的资产，而且不断大幅度升值是必然的，因此政府的所有税收应该从土地征取。但佐治这个人倒很幽默，他在生时不遗余力地到处演说叫人买地，肯定这是万无一失的发达途径；他自己死前却不名一文，连半点土地也没有。
说佐治对经济学一窍不通，不是我个人之见。而我所获得的主要证据不是来自他的名著，而是他与马歇尔（A.Marshall)的一次令人捧腹的辩论（该辩论十分精彩，全部记录可见1969年4月的《法律与经济学报》。）
马歇尔当时还是个年轻人，佐治到剑桥演说后，马歇尔就向他发问：在市场的竞争下，投资土地所获得的利润，怎可以长久地高过其他任何投资的利润？未成名的大宗师所问，确是不凡！佐治乱答一通，不知所云；马歇尔再三重复问题，但他所得的回应，仍旧是乱答一通。其实正确的答案是，在市场的竞争下，土地投资的利润率，应与其他投资的利润率或贷款的率相符。这是市场竞争的必然结果，而实证的资料是再明显不过的。’
那么现在的房地产商的利润高过别的行业吗？我不太清楚，没看过财务报表，而且那表的可信度也要打问号。好了，无论如何，我们假设房地产业的利润确实高过别的行业很多。那么这个现象的原因是什么呢？从上面的论点看只能有一个结论：房地产行业不是充分的市场竞争。这里面应该有两个原因：一，政府对这个行业设置了人为的准入障碍，比如说牌照啊，管制啊，审批啊，这些本身就是贪污的沃土啊！二，政府垄断卖地，土地供应肯定比自由市场上的供应者少，地价高出自由市场那部分应该是政府的垄断租值。高出的那部分地价本身就是一道准入障碍，限制了更多的竞争者。综合以上两点，很容易明白，寡头垄断的产生是现有土地政策的必然后果。而现阶段，地方政府的主要收入就是卖地，也可以说，卖地是政府的一种间接性收税。实际上张老在上面引用的那篇１９８６年的文章里就建议政府在转型时期应该通过卖地来取得收入，因为‘目前的徽收、垄断、汇管的办法，与卖地的办法比较，有天渊之别。前者阻碍经济发展，促成恶性循环，后者刚好相反。’
时下，任志强先生对于房价与地价的联系的判断是准确的。尽管他没有细说理由，不过通过对于《经济解释》的阅读，我认为这联系确实存在。在《科学说需求》里张老举了这么一个例子，‘买一块高级的住宅用地，风景如画，你不会建一所简陋的房子在哪里。如果你发神经，以简陋为贵，建筑了那样的房子，你的建筑费用一定血本无归：在建造后把房子卖出时，你所得的充其量是地价而已。上佳的住宅用地，建造的房子必定是较佳的。这是需求定律的含义。’
按张五常教授的理论，量可以分为‘有质’与‘委托’。房子是‘有质’的，因为房价是由地段，房子的质量，绿化，周边环境，保安管理等等‘质’被量度后综合起来而‘委托’给‘每平方米’这个算价单位的。假设其他因素相等，房子的质量尽管没有直接定价，但是房子的质量对于价格有决定性。如果我们间接的把房子的质量定价，问题就明朗了。假设土地之价固定（前面提过的因为政府垄断而产生的高地价），房子的质量及其他质量上升时，这些质的间接之价在高价的住宅用地上跌的很快。假设房子的质量分单位被量度了而又定了价，而这单位价是不变的话，例如一个单位是五元，两个单位是十元，三个是十五元。那么加上一个固定的地价，假设地价五元，房子质量提高其单位价一定下降。（没地价时，单位价比是１０／５＝２／１，加了地价是１５／１０＝３／２＝１.５。）价格下降需求量上升，需求定律也！
实际上，一般而言，写到这里不管怎么样都应该有个结尾。可是，说实话，我真的没结论。我记得朱锡庆教授说过一句名言：不懂就不要动！土地是现在中国经济制度中的一个核心问题，地方政府的税收实际上并不高，（帐面上的很屌，可是实际收到的是另外一回事。）现在要求咱们政府把税法简化，那不是砸了咱们税务局衙门里大老爷的饭碗，他们能让？一旦认真起来，真要按照苛捐杂税实收，非把老板们撵下海不可。当然高房价的产生还有很多其他因素，比如政府搞通胀，猛印钱！但是换句话说，高房价就不好吗？房子可是人的财产中很大的一部分，如果硬性打压，把一个人的资产缩水，对于经济肯定也是致命的。哎，小子无才，也就能想到这么多，像上次正和兄关于界外效应与地产的分析就没看明白，希望能指正一下。
原文链接:http://www.ipencil.org
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来源：铅笔经济研究社 时间：2010-01-07
政府垄断卖地，土地供应肯定比自由市场上的供应者少，地价高出自由市场那部分应该是政府的垄断租值。高出的那部分地价本身就是一道准入障碍，限制了更多的竞争者。
首先声明，本人还是个刚毕业的学生，并不了解房地产业，这里的分析不过是因为读张五常教授的《经济解释》后的一些感悟。另外一个原因就是近两年因为房价高涨，关于房地产的讨论几乎已经喧嚣如云，而大多数文章在我看来都是隔靴搔痒，没抓到点子上，倒是成就了一批煽情的‘评论员’。
像有人说房地产商贪婪，房价就是被这些没良心的人推高了，可是我们作为理性人哪个不是自私的？如果按这种人的说法，房价是因为商人的自私而过高的。可是我们身上穿着的ＭＡＤＥ ＩＮ ＣＨＩＮＡ的衣服难道不是来自我们自私自利的商人们吗？怎么做衣服的商人们良心就大大的好了？他们入制衣业这行前难道有个‘良心测试’？！
我在这里先引用张老的《出售土地一举三得》里的一段话：‘写《进步与贫穷》的亨利佐治对经济学一窍不通，但他的文章却极有煽动力。他认为土地是不劳而获的资产，而且不断大幅度升值是必然的，因此政府的所有税收应该从土地征取。但佐治这个人倒很幽默，他在生时不遗余力地到处演说叫人买地，肯定这是万无一失的发达途径；他自己死前却不名一文，连半点土地也没有。
说佐治对经济学一窍不通，不是我个人之见。而我所获得的主要证据不是来自他的名著，而是他与马歇尔（A.Marshall)的一次令人捧腹的辩论（该辩论十分精彩，全部记录可见1969年4月的《法律与经济学报》。）
马歇尔当时还是个年轻人，佐治到剑桥演说后，马歇尔就向他发问：在市场的竞争下，投资土地所获得的利润，怎可以长久地高过其他任何投资的利润？未成名的大宗师所问，确是不凡！佐治乱答一通，不知所云；马歇尔再三重复问题，但他所得的回应，仍旧是乱答一通。其实正确的答案是，在市场的竞争下，土地投资的利润率，应与其他投资的利润率或贷款的率相符。这是市场竞争的必然结果，而实证的资料是再明显不过的。’
那么现在的房地产商的利润高过别的行业吗？我不太清楚，没看过财务报表，而且那表的可信度也要打问号。好了，无论如何，我们假设房地产业的利润确实高过别的行业很多。那么这个现象的原因是什么呢？从上面的论点看只能有一个结论：房地产行业不是充分的市场竞争。这里面应该有两个原因：一，政府对这个行业设置了人为的准入障碍，比如说牌照啊，管制啊，审批啊，这些本身就是贪污的沃土啊！二，政府垄断卖地，土地供应肯定比自由市场上的供应者少，地价高出自由市场那部分应该是政府的垄断租值。高出的那部分地价本身就是一道准入障碍，限制了更多的竞争者。综合以上两点，很容易明白，寡头垄断的产生是现有土地政策的必然后果。而现阶段，地方政府的主要收入就是卖地，也可以说，卖地是政府的一种间接性收税。实际上张老在上面引用的那篇１９８６年的文章里就建议政府在转型时期应该通过卖地来取得收入，因为‘目前的徽收、垄断、汇管的办法，与卖地的办法比较，有天渊之别。前者阻碍经济发展，促成恶性循环，后者刚好相反。’
时下，任志强先生对于房价与地价的联系的判断是准确的。尽管他没有细说理由，不过通过对于《经济解释》的阅读，我认为这联系确实存在。在《科学说需求》里张老举了这么一个例子，‘买一块高级的住宅用地，风景如画，你不会建一所简陋的房子在哪里。如果你发神经，以简陋为贵，建筑了那样的房子，你的建筑费用一定血本无归：在建造后把房子卖出时，你所得的充其量是地价而已。上佳的住宅用地，建造的房子必定是较佳的。这是需求定律的含义。’
按张五常教授的理论，量可以分为‘有质’与‘委托’。房子是‘有质’的，因为房价是由地段，房子的质量，绿化，周边环境，保安管理等等‘质’被量度后综合起来而‘委托’给‘每平方米’这个算价单位的。假设其他因素相等，房子的质量尽管没有直接定价，但是房子的质量对于价格有决定性。如果我们间接的把房子的质量定价，问题就明朗了。假设土地之价固定（前面提过的因为政府垄断而产生的高地价），房子的质量及其他质量上升时，这些质的间接之价在高价的住宅用地上跌的很快。假设房子的质量分单位被量度了而又定了价，而这单位价是不变的话，例如一个单位是五元，两个单位是十元，三个是十五元。那么加上一个固定的地价，假设地价五元，房子质量提高其单位价一定下降。（没地价时，单位价比是１０／５＝２／１，加了地价是１５／１０＝３／２＝１.５。）价格下降需求量上升，需求定律也！
实际上，一般而言，写到这里不管怎么样都应该有个结尾。可是，说实话，我真的没结论。我记得朱锡庆教授说过一句名言：不懂就不要动！土地是现在中国经济制度中的一个核心问题，地方政府的税收实际上并不高，（帐面上的很屌，可是实际收到的是另外一回事。）现在要求咱们政府把税法简化，那不是砸了咱们税务局衙门里大老爷的饭碗，他们能让？一旦认真起来，真要按照苛捐杂税实收，非把老板们撵下海不可。当然高房价的产生还有很多其他因素，比如政府搞通胀，猛印钱！但是换句话说，高房价就不好吗？房子可是人的财产中很大的一部分，如果硬性打压，把一个人的资产缩水，对于经济肯定也是致命的。哎，小子无才，也就能想到这么多，像上次正和兄关于界外效应与地产的分析就没看明白，希望能指正一下。
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