房贷激增 警惕一线城市房产泡沫

  虽然经济增速缓慢下行,但房增速却持续上行,中国的房贷/GDP,12年以前尚不到15%,15年底达到20.7%,16年底将超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。按此速度,则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平!

  海通证券姜超在最新报告中提到,中国房贷高增不可持续,急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。

  淡季不淡

  传统的7月淡季,一线和重点二线城市房地产却依然火爆,令房地产再次成为政府市场关注的焦点。

  昨天,澎湃新闻援引信义房屋数据称,2016年7月上海二手房成交3.85万套,较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元,环比上月增长39%。成交均价微涨,为2.79万元/平方米。

  同时,中原地产近日数据显示,7月北京商品房住宅环比上升5%,签约均价为37566元/平方米,环比上涨9.3%,刷新历史最高纪录。

  深圳虽然有所下跌,但依然高位盘整。根据规土委公布的结果,7月深圳新房成交均价56720元/㎡,环比大幅下跌8.2%。从深圳7月成交备案的新盘来看,豪宅的数量明显减少,前期由于南山几个高价盘的拉高,使得价格迅速冲高至6万以上,本月结构性成交影响明显。

  7月26日,政治局召开会议,罕见指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负新华社也于7月下旬连发三文评论楼市,发出警示。

  泡沫背后:房激增不可持续

  而与地产泡沫相对应的,是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。

  海通证券分析师姜超在最新报告中指出,12年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从11年月均693亿元,飙升至15年月均2217亿元,而16年上半年月均更是激增至3933亿元,占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。

  姜超认为,中国房贷高增不可持续,急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。

  中国居民负债率疾速上行,或被低估。从居民负债率来看,对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分,房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看,中国居民负债率仍低于英美日等国,但国际经验表明,当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶,目前我们已离顶部不远。

  居民房贷收入比超日赶美,值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

  房贷/GDP加速上升。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下,中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%,15年底达到20.7%,16年底将超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%,16年上半年则高达30%,若未来几年以25%的速度扩张,则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平!

  新增房贷销售比历史新高,岌岌可危!从新增房贷/新增地产销售看,美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%,16年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限!

  如何去泡沫:调控担忧再起

  对于持续火爆的一二线楼市及其背后的信贷杠杆风险新华社在评论中也都有提及。随着政治会议“抑制资产泡沫”的信号,关于新一轮调控政策预期又起。

  方正证券任泽平预计,调控政策可能不会发生大的改变。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下,预计今后一段时期,政府房地产政策方面的风格是:加强行业监管,淡化行政调控,个别地方适度干预

  当前,市场对于政府开征房产税的预期开始升温,不过任泽平和钟伟等人都认为,短期内开征房产税条件并不成熟。

  北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究钟伟认为,中国政府也许可以从空置费、个税遗产税等多种方式入手,逐渐建立针对住户部门的有效的税收征管。莽撞急推房地产税,既失道义徒引争议,也可能打乱目前中国内部的脆弱平衡,引发复杂问题,并将加剧财富外逃和汇率波动

  任泽平还认为,交易税费一线城市不会上调,三四线可能先征后补去库存。出于对误伤刚需的担心,交易税费天然存在“天花板”,短期不具有上调的空间。下半年,去库存压力大的城市可能通过“先征后补”,减少交易环节税费,鼓励购房。


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