中国会否重蹈日本房地产破灭覆辙吗?

日本的楼市泡沫破灭已近30年,不仅重挫了大量企业,还损害了经济及民众消费信心,迄今仍未完全走出当年的阴影。而当楼市炒作之风袭卷中国时,决策层正努力通过一切手段来避免出现日本当年的厄运。

实际上,早在10多年前,国内就有学者开始预言中国楼市泡沫将会破灭,而美国的经济学家克鲁格曼更直言,中国的房地产泡沫是“邪恶的泡沫”。但时至今日内地楼价仍在上涨,泡沫并未爆破。到底是世上有没有只升不跌的市场?有没有永远不破的泡沫?日本在1990年代楼市崩溃后经历漫长衰退期,美国也曾经历按泡沫爆破,中国是否会重演这些经历呢?

对此,笔者认为,中国房地产并非不能破裂,北京部分地区的房价下跌了20%,上海5月份平均房产均价跌破了42000元/平方,中国的房价泡沫之所以喊了十几年没有破裂,主要有二个方面的因素:一方面,无论是日本,还是美国,出现了楼市泡沫问题,发达国家政府基本上任其破裂,因为这样虽然会在中短期经济带来很大的负面影响,但是让泡沫自行破裂,总比盖着捂着把危机往后拖要强,这样国民经济在一段时期自我修复后,房地产市场又可以恢复生机。

而我国在2008年之前就开始大力调控房地产,但是始终摆脱不了对房地产的过度依赖,最终把房地产泡沫问题小泡沫拖成大泡沫,大泡沫拖成了历史之最,。另一方面,中国房地产加杠杆程度,也是由浅入深。2008年末,我国的M2总规模只有47万亿人民币,而到了2016年末M2的规模已经突破了155万亿。M2总规模达到了GDP的2倍。而去年我国新增贷款一半以上来自于新增房,居民的杠杆率高达45%。在货币政策持续宽松,房地产杠杆越拉越长的情况下,国内楼市才会继续上演不跌神话。从上面的分析来看,中国的房地产并非不能下跌,而是要在应该出现调整的时候,受到外力的影响,显得极其亢奋。所以,一旦调整真的来临,恐怕周期更长,危害更大。

当然,也有海外机构认为,中国经济前景,预计这几年会在6%以上运行,远胜于日本在1990年代初经济突然停滞不前。对此,笔者认为,中国的房地产要比日本爆发危机时更加可怕。

首先,导致日本上世纪房地产上涨的主要原因是:《广场协议》为美元贬值开绿灯,3 年间日圆由每美元兑240,升至120,这样的结果导致大量的游资涌向日本,造成了日本房价的猛烈飙升。而当美元指数开始重新走强时,日本政府被迫进入利率上调周期,导致日本房价出现拐点。可以这么讲,当年日本政府收紧货币,频繁上调房贷利率是房地产崩盘的主因。

现如今,国内决策层也意识到了“房子是用来住的,不是用来炒的”,并且通过“一行三会”全面致力于给我国金融去杠杆”,防范系统性风险。而之前中国的居民房贷利率又是历史最低,随着现在首套房贷和二套房贷利率的纷纷上调,中国房贷利率正经历上调阶段。在此背景下,并不能保证热点城市的高房价泡沫不出现崩盘。

再者,多数国内外专家认为,中国的GDP始终保持着中高速增长,而当年日本经济却已经开始显露疲态,中国绝不可能发生类似日本那样的房地产泡沫破裂的可能。而笔者认为,中国经济是表面繁荣,实侧经济增长质量并不高。

一方面,对于90年代的日本经济来说,表面上是“失去了二十年”,但是国民生活质量没受太大影响,反而有所提高。因为日本在海外投资所产生的惊人财富可以反哺其国内的经济不振。中国经济的高速增长,是在压低劳动报酬、加重了社保欠账、环境污染影响等代价而形成的。一旦中国暴发房地产危机,马上会波及地方政府债务危机多重叠加,则更加可怕。

另一方面,虽然中国经济得到快速增长,但这却是高杠杆换来。中国的债务扩张速度比日本快。日本私人企业债务花25 年,债务负担债才由1970 年相对于GDP 的125% ,升至1995 年的220%。

而中国私人企业的债务负担却在过去9 年间,由相当于GDP 的115%大幅升到210%以上,突显其债务风险。而目前银行贷款利率开始上升,企业向银行贷款的抵押品主要还是房产。所以,房地产泡沫出现崩盘,那么对整个金融体系的影响是不言而喻的。

再次,中国与当年日本人口老化趋势如出一辙。上世纪90年末,日本15至54岁的人口面临下降,当房地产投机需求辙离,居民对房产的实际需求快速衰退,这也是导致日本房地产持续衰退的原因。

而中国早在2012年便结束了人口红利,并且60岁以上老年人超过2.12亿,年青人口占总全国总人口比重的不断降低,使刚性住房需求远没有业内想像的那么高。现在的房地产繁荣是靠投机性需求来支撑,靠银行信贷来推砌。而当城市中青年群体来支撑时,需求量一下会出现闪崩。

最后,很多专家认为,当年日本房地产出现崩盘,是日元先升值,后贬值的结果,大量游资先是炒高了日本房产,然后再大量辙出,游资既赚取了汇差,又获得了日本房价上涨带来的可观利润。而现在人民币汇率很是坚挺,就算有穆迪将中国主权评级降至A1,人民币表现还是非常强势。

而笔者认为,鉴于前些年我国货币超发,人民币汇率本身就存在着泡沫。人民币之所以会逆市走高,主要还是央行通过加强外汇管制、上调在岸中间价、打击估空离岸人民币势力、抛售外储等手段来稳定人民币,但这并不代表人民币汇率和国内热点城市的房价就不存在泡沫。当国内部分热点城市的房价泡沫破裂之时,人民币汇率能否稳住还是个未知数。

谁也不否认,部分热点城市确实存在高房价问题,而且情况与上世纪日本房地产泡沫崩盘前极其相拟。为了让国内高房价能够“软着陆”,地方政府希望通过调控手段来冻结市场,让高房价稳定在一个区域内,然后再通过逐步提高居民收入等方式,来化解高房价泡沫危机。但问题是,我们错过了很多次房地产去泡沫的最佳契机。现在要想让过热城市房价不出现系统性危机难度很大。

  • 来源|微信号:平说财经(WEIXIN ID:bzzcaijing)
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张平

张平,聚焦财经时评第一线。公众号平说财经(微信号bzzcaijing),高级经济师,知名财经评论家,每经智库专家,金融界、百度百家、bwchinese中文网专栏作家,毕业于上海财经大学国际金融专业硕士