注意!房地产大级别调整真的要来了

受到新一轮房地产调控“限购”、“限”等政策的影响,全国楼市开始逐步降温,多数热点城市的一手房价开始出现了开发商降价促销”,而二手房市场却呈现“量缩价滞”的僵持阶段。有业内人士表示,种种现象表明,房地产的好日子已一去不复返了。

先从供应端来看,4月初,住建部明确要求45个热点城市要增加市场的供应量。受此影响,北京表示将坚持新增建设与盘活存量并举,未来五年将新建150万套住房,包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。同时,南京近期土地供应量大增,一周内3次挂牌,共推出32幅地。

此外,房贷增速也有下行趋势。从央行公布的数据看,上海房贷增速连续6个月下降,5月上海个人住房贷款新增154.86亿元,环比少增31.37亿元。这意味着,随着信贷额度降低、房贷利率提升,房贷增速已经迎来拐点。

更让人关注的是,房企的日子开始不好过了,由原来的卖方市场转向买方。房企销售压力越来越大。有业内人士在朋友圈公布的图片显示,恒大地产开始重点抓销售回款。现在状况是,所有房企都一样,抓紧时间促进销售,回笼资金乃是第一要务。

如果说销售不畅,资金回笼困难,是房企最艰难时刻。Wind资讯5月初统计显示,房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临,未来多数房企降价促销将在所难免。

有人可能会提出,当前房地产业的这种窘境过去也并非没有经历过,哪一次不是看到楼市真的面临险境时,调控政策又开始全面放松了吗?还不是谁坚持看好房地产市场,挺到最后,就能收获最丰吗?但是我告诉大家,这一次房地产真的要进入去泡沫周期了。 第一,广义货币M2)增速跳水史上罕见。5月末M2同比增长9.6%,比上月末低0.9个百分点,是有统计数据以来历史上首次跌破10%。当月M2增速创历史新低,是当前金融持续去杠杆推进的结果。

纵观历史,2008年时的M2增速最高达到29%,之后才逐步回落到13%左右。今年初央行制订目标要将M2目标控制在12%,但是由于金融去杠杆的效果显现,M2又跌回了10%以内。 实际上,之前学界曾经为M2与房价究竟谁推高了谁,展开了激烈辩论。有观点认为,房价高的根本原本就是央行货币超发,最近十年来我国M2增长率(广义货币增长率)太快。“钱太多了,有些人要保值就要投资买房,又因货币很多购买力很强,就把房价炒上去了。”

笔者却不这么认为,从最近十多年来看,企业贷款始终维持在正常水平,中国的新增贷款主要是住房贷款和地方政府投资基建项目的贷款。现在的状况是,中国因为房价上涨导致货币乘数上升,贷款买房其实就是创造广义货币的一个重要过程,而美国房价因近年来出现调整,导致货币乘数始终处于下降通道中。

一线城市买一套房,贷款起码需要二三百万,这就创造了数百万的M2。二线城市每个买房家庭大约需求创造近100万的M2三线城市大概要创造近50万的M2。我问各位,中国这么多贷款买房的家庭,他们究竟创造了多少个M2?

所以中国最新广义货币(M2)突破160万亿,当然与高房价有着直接关系。而现在金融去杠杆,M2增速要放缓,高房价失去了持续上涨的支撑,将在经历一段时间的“量缩价滞”的阶段后,出现一次大级别的调整。

第二,美联储加息缩表,给中国央行出了一道难题。早在2008年全球金融危机开始,当时的美联储开始了全面的量化宽松政策(俗称QE),于是美元指数长期走弱,人民币汇率升值,而当时的中国政府也开始4万亿投资计划,再加上10万亿天量信贷,这就导致大量的国内外游资进入中国的房地产业,逐步将房地产泡沫推向极致。当时,我国的货币政策是紧跟着美国走,也的确对经济的快速复苏起到了“立竿见影”的作用,但随之而来的是资产泡沫的上升、地方政府债务规模滚雪球般的扩大。

从表面上美联储加息是要预防国内通胀抬头,但实际上美国通胀水平还很低,根本无需担忧。那就是美联储给以中国政府出了一道选择题。如果中国央行的货币政策紧随美联储,再加上国内金融业去杠杆,那么内地的地产业将出现史上第一波大级别调整。如果中国央行改变策略,货币由紧转松。那么,国内资产泡沫会更加恶化,供给侧经济改革无法推进。现在看来,中国政府已明智选择了降低金融杠杆,防范系统性风险的集中暴发。

近期,房地产业出现了三大利空,分别指向三个层面:供应量增大、信贷收紧、销售低迷。这不仅意味着,房企的日子愈加难过,更预示了房地产大级别调整即将到来。很多人希望政府能够像过去那样在最后关头给房地产业松绑。但目前由于国内过大M2规模,过高的房价,以及全球货币政策收缩期的到来,都在很大程度上制约了我国政府再次对房地产泡沫松绑的可能性。现在对房企来说,只有全面降价促销,才能以价换量,暂度难关。

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张平

张平,聚焦财经时评第一线。公众号平说财经(微信号bzzcaijing),高级经济师,知名财经评论家,每经智库专家,金融界、百度百家、bwchinese中文网专栏作家,毕业于上海财经大学国际金融专业硕士

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