万科究竟泄露了楼市的什么天机?

近期,刚走出股权争夺阴霾的万科,在一次偶然情况下泄露了楼市未来趋势的“天机”。在一封由万科集团资源部发布的内部邮件显示,“面对地产黄金时代的结束,公司更加强调真实价值创造,集团薪酬政策将据此进行分步调整。

在这份公开信中有两个最为重要的内容,一个是“黄金时代结束”。另一个是万科将调整薪酬。就在稍早前,万科高层对外讲话时也曾表示,“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的,我们公司认为未来形势会更严峻一些。

实际上,万科能够长期地产业盼演老大角色,很大程度上有赖于其采准地产行业周期性步伐的能力。这种嗅觉上的敏感,可以说既是对市场情绪的一种精准捕捉,也是对政策惯性的一种深刻体会。正是有了这种对市场动向特别敏感嗅觉,才使得万科长期在行业内领跑。

对此,笔者认为,为了对外到对内的措辞趋于一致,万科高管团队一致认为地产行业黄金时代结束,这足以说明,之前楼市“虚火过旺”将逐渐降温。随之,地产业的“白银时代”即将到来。那么,万科近期对房地产业的表态,究竟泄露出啥天机呢?

首先,国内经济结构改革正步入“深水区”。从过去那种过度依赖房地产业,逐步转向依靠民间投资消费升级。未来地产业仍会在国民经济中扮演重要角色,但是其重要性将会逐步“淡化”。也就是说,随着经济结构性调整,房地产投资销售快速上涨的鼎盛周期接近尾声。

再者,由于房地产虚火过旺,越来越多的城市出台“最严厉”的楼市调控政策,不仅限购、限售政策纷纷推出,而且房市场也在紧缩中。随着,各地对房地产调控的层层加码。再加上,国内知名房企的在售楼盘又多在热点城市。所以这种“量缩价滞”的僵持状态还将持续一段时间。

数据显示,2017年5月,万科录得今年以来月度最低销售额,为358.9亿元人民币单位下同),同比减少1.35%,环比大跌14%;销售面积242万平方米。而同期,碧桂园恒大万达等房企销售额也都出现了不同程度下滑。

再次,之前中央政府曾提出“房子是给人住的,不是用来炒作”之后,政治会议又提出要给金融体系“降杠杆,控风险”,这主要是给包括房地产在内的金融体系降杠杆。也意味着,给房地产降杠杆将是“新常态”。

而随着房地产杠杆的下调,楼市将会有所降温,未来一大批投机炒房者将会逐步退出。不过随着我国户籍制度的放开,城镇化进程的推进,“因城施策政策的落地,也给房企在业务上的调整提供契机。如何将销售方向转向以推动城镇化建设为主导的三四线城市,从而挖掘新的业绩增长点这才是关键。

最后,房贷利率大幅飙升,部分商业银行已经停止房贷,这给销量急剧下滑的房企更是“雪上加霜”。近期,不仅是北上广深一线城市,而且也蔓延至三四线城市。5月份全国首套房房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。

目前房贷利率不断上调,主要是银行同业间拆借成本飙升,银行自身的融资成本也在不断上升。所以商业银行也只能调整房贷利率。如今房贷已成为银行眼中的“鸡肋”。购房者的房贷成本有所攀升,虽不会影响到刚需入市购房,但投机性购房需求得到基本遏遏制,这将会在短期内影响到房企的业绩增速。

万科高层近期种种迹像表明,其业绩因受利率上调、楼市调控经济结构调整等因素的影响,已进入“白银时代”。而“白银时代”的最大标志则是,房企业绩放缓,去库存压力增大、负债率走高,现金流趋紧。在这种情况下,通过调薪手段来“降本增效,共度时艰”,也只能是房企的惯用手法。

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张平

张平,聚焦财经时评第一线。公众号平说财经(微信号bzzcaijing),高级经济师,知名财经评论家,每经智库专家,金融界、百度百家、bwchinese中文网专栏作家,毕业于上海财经大学国际金融专业硕士

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