乐视大坑犹在,融创如何敢接王健林的盘?

昨天,整个资本市场为之震动,融创“蛇吞象”购买万达的巨额资产,在乐视的大坑尚未填平之前,融创又入坑万达,这份底气到底如何而来?融创、万达到底意欲何为?

昨天,整个资本市场最大的新闻应该就是“融创蛇吞象了”:融创斥资632亿元巨资收购万达项目。7月10日上午,资本市场平地一声惊雷。万达商业融创中国发布联合公告称,万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创来承担项目贷款。同时,融创以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

根据界面新闻的报道,从与万达的交易内容来看,双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”,即品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

一、刚刚露头的融创是怎么依靠乐视成名的?

房地产市场的角度来说,孙宏斌算是一个老兵了,无论是当年的顺驰地产,还是现在的融创中国,都在地产业有着并不弱的影响力,但是对于大多数人来说,大家知道融创则是和最近风口浪尖的乐视直接相关。融创最先出现在公众视野当中,就是其投资乐视,今年1月份乐视网发布公告称,融创中国旗下的嘉瑞汇鑫将投资乐视,涉及的主体包括乐视网、乐视致新、乐视影业等等。其中,乐视网获得了大概53亿元,直到最近根据公开市场的资料显示,融创已经支付了投资费用150.41亿元中的125亿元。

然而,乐视却已经是走到了风口浪尖,最近乐视的掌门人贾跃亭可以说是一波还未平息一波又来侵袭,大量的资金银行冻结,贾跃亭辞任法人代表董事长,远赴美国寻求转机,可以说乐视已经到了危在旦夕的时候。而在这个节骨眼上,融创实际上已经被绑上了乐视的战车,无论孙宏斌是不是像网上所传的那样成为乐视的董事长,从而主导乐视上市业务的走势。从投资的角度来说,孙宏斌拿下乐视的上市业务也算一招妙棋,瀚哥曾经总结过,孙宏斌入主乐视的几大好处:

首先,拿下了乐视的地产资源作为一家互联网公司,乐视这些年却是像房地产商一样反复囤地,据经济观察报此前报道,近年来乐视直接拿地规模达到8300亩,如果加上与地方政府协商中的建设用地,不少于25000亩。其中包括在浙江莫干山的10000亩土地孙宏斌也曾表示,北京市政府为乐视在亦庄批了5000多亩土地,用于发展乐视汽车。这些土地对于在房地产业中浸淫多年的融创来说绝对是优质资源,更是融创可以直接利用的关键,即使从土地性质上来说这些土地都是工业用地,但是可做的文章依然很大。

其次,融创从此拥有了互联网的属性,对于房地产企业来说这些年来都开始走上了自己转型的道路,拥有互联网属性成为了很多房地产企业发展的重要方向,而融创拥有了乐视之后,它的确是可以助互联网属性在资本市场上说出更多的故事,甚至推高自己的估值也不是不可能。

第三,融创用150亿可以说是尽得乐视的优质资产这些优质资产,相比于乐视非上市体系的那些烧钱窟来说,可以说是相当给力的优质资产,只要资产剥离做的好,实现投资保值增值并不是难事。

但是,无论好处多么大,融创在没有把乐视的坑填好之前,都需要耗费巨大的精力去处理乐视的问题,这个时候斥巨资并购万达项目这份胆气究竟如何而来?

二、融创万达交易双方到底怀了什么心思?

从整个交易的过程来看,万达和融创可谓是周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨,十分的你情我愿,那么我们不妨来分析一下为什么首富王健林孙宏斌都有这么大的胆子?

瀚哥觉得,正所谓一个巴掌拍不响,王健林作为中国首富,几百亿的项目不管怎么说也都不能算是小意思吧,而孙宏斌也是地产业的老司机了,这样的选择,到底意欲何为呢?

一方面,万达走向去地产化的道路已经明确。去年,在万达总公司的年会上,我们的首富王健林就已经明确,万达的非地产业务已经超过万达的地产类业务,当时王首富就已经很自豪的向外界宣称,万达已经不再是一家地产公司了。再看万达最近一段时间在网络科技,在互联网金融,在旅游等等非地产业务的精心布局,不难发现去地产化已经成为万达的主要方向。

对于万达来说,把地产类业务脱手,其实目的也非常明确:

一是为万达去地产化转型奠定基础。从去年开始,中国的房地产调控政策日趋从紧,无论是万达还是万科其实都已经知道,房地产市场的新时代已经来临了,房地产将会从暴利向微利转化,面对着房地产市场的拐点,万达急着剥离地产业务,可以说是一个很正常的现象。

二是为万达上市扫清障碍。曾经万达商业港股退市可以说引发了资本市场的大量遐想,但是退市容易回归难,从港股退市的目的无疑是希望能够在A股有所作为,但是现在的A股IPO排期是极度冗长,特别是在国家政策从严之后,房地产公司的IPO基本上是完全停滞,在这样的大背景下,万达自然不希望自己被归类到地产股,虽然王健林可以宣布万达不再是一家地产公司,但是其手中巨大的地产资本将会为其定性带来诸多麻烦,通过剥离资产,万达实现了从地产企业到综合商业企业的转变,这对于上市无疑是非常有利的。

三是为降低负债转型“轻资产”提供了保障。众所周知,房地产企业标准的高负债企业,房地产重资产的特征让房地产企业的资产负债表往往都不太好看,而万达此次的转型成功地将自己变成了一家“轻资产”企业,这样的企业性质再加上万达的互联网属性,可以说为资本市场提供了更多的故事空间,这绝对也是好事。

花开两朵各表一枝,我们再回过头来说融创,对于孙宏斌而言,两线作战不仅仅是小毛奇和希特勒头疼的事情,在如战场的商场同样是大忌,当年顺驰地产由于展现过多导致功亏一篑,不久之前贾跃亭更是用亲身经历表明了同时多线作战的困难。根据《品途商业评论》的报道,自2016年以来不断伴随着融创扩张,使得公司负债持续上涨,盈利能力却在收窄。融创2016年年报显示,融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%,提高45.6个百分点。120%的负债率,可以说已经是踩在悬崖的红线上。难道孙宏斌不知道君子不立危墙之下的铁律吗?瀚哥觉得非也,正如同之前分析乐视一样,孙宏斌永远都是一个布局者,我们这么来看:

一是看中的是万达市场地位对于房地产来说,万达由于其巨大的体量,其房地产项目都基本是优质资产,融创作为以住宅销售为主体的房地产公司,虽然已经有了一定的市场基础,但是对于第一梯队的万达、万科来说还是差距较大,从经济学的角度来说,未来的房地产市场一定是二八分化,规模经济才是房地产市场发展的根本,而融创在此优势并不明显,但是助万达的力量,融创拿到了必不可少的土地储备,而且继承了万达在房地产业的地位,这对于通过万达品牌增强拿地能力,强化融资能力都有着非常重要的作用。可以说,借助万达的助力,融创已经进入了中国房地产市场的第一梯队,并且拥有了商业地产的话语权。

二是醉翁之意不在酒的万达、乐视结盟。说到这里我们不妨再回过头去看看乐视,乐视影业和乐视网可以说是孙宏斌手上的两张好牌,但是由于之前的各种原因,乐视现在是一个很大的坑,要补上这个坑才能继续向前,而值得注意的是在万达和融创最后的一项约定中,双方同意在电影等多个领域全面战略合作,其实这才是最大的关键点,万达旗下拥有诸多的电影院线资源,这些资源如何再和乐视双剑合璧,那么将会给资本市场留下巨大的想象空间,这个时候说故事将会更加有趣了。

万达、融创、乐视,王健林、孙宏斌、贾跃亭,今年的资本市场注定不会寂寞,一场大戏可能刚刚拉开帷幕。

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江瀚Daniel

微信公众号:江瀚视野观察(ID:jianghanview);财经专栏作家,中国人民大学硕士。从事互联网金融、房地产经济研究。