中国曾经的首富王健林近期新闻不断。7月末，老王甩卖了名下大笔不动产：13个文旅城(91%股权)+77个酒店，总价637.5亿元。王健林决心要在“重资产、高杠杆、多元化”的狂飙模式上踩急刹车，这让很多人感到困惑：老王究竟这是咋地了？

实际上，王健林还真的把自己的不动产给贱买了,仅老王出售的文旅城总建筑面积近6000万平米、可售建面近5000万平米、可售价值就高达7700亿元，何况后面还有77个酒店的资产呢！不过，王健林对外解释是，要万达商业要轻资产上市。但媒体报道和坊间传言，王健林现在很差钱，首富要勒紧裤腰带还债。

万达的负债率有多高，迄今不为人所知。但从万达商业招股说明书可窥见，万达商业经营进的钱、投资花的钱、以及融资进的钱，都高度依赖融资支撑现金流。近两年由于住宅市场的火爆，经营现金流会更好看一些，但是万达的巨量投资资产，需要持续投资烧钱。在海外砸的钱比国内还多。在经历了新一波多元化扩张之后，万达现金流出现问题，通过“贱卖资产还债”也就不难理解了。

自2000年万达转型搞商业地产之后，王健林的个人资产迅速膨胀起来。老王为自己的果断决策而自豪，他曾有句名言：“清华北大，不如胆子大”。后来，王健林或自信于万达的能力，或在单个行业发展没有“安全感”，万达一直在寻找新大陆。随后，万达做过文化，做电影，做百货，做旅游，做网络，做金融…… 。

但问题是，尽管王健林线上线下布局，国外巨额资产投资，但由于老业务商业地产增长乏力，新领域烧钱没有结局，当下与人对赌形势又处下峰。这才让王健林陷入危机之中。

第一，先说老王的商业地产，王健林之所当年选择进军商业地产，他认为搞住宅地产，没项目开发就没钱了；商业地产搞起来可坐地收租。后来万达广场铺了全国200多家。但实际上万达集团采取的是“以卖养租”。就是通过广场投资低价拿地，建造万达商业广场，再去开发周边住宅用地，通过住宅用地价格的出售，来养万达商场的物业。

但问题是搞商业地产也有缺陷：一是，老王把这些自持商业地产项目当成万年大计来看的。事实上，商业地产投资大、周期长、回报低，放万达集团手里，老王也只能做长期地主。二是商业地产周期性太强，基本上每隔三年左右就有一因调控，造成现金流不稳定，预期也经常容易发生变化。当然，热点线城市的中心地段万达广场还是能为老王赚取可观利润的。

第二，多元化发展，让王健林深陷泥潭中。目前万达的多元化业务分为：线上、线下、海外这三大块。迄今为止，多元化发展烧钱模式非但没有终止，而且还将万达的现金流拖向枯竭边缘。为了在多元化领域砸钱，万达只能频繁对外融资。单看万达商业的负债率也并不低于上市房企恒大、融创。

1、线下的多元化发展乏善可陈。万达集团已将文旅城和酒店这些“不赚钱的”项目转手让给了融创。当然万达还可做文化、做电影、做百货，做金融，但是万达涉足的这些领域不仅在短期内很难给万达带来现金流支持，而且还有些项目的烧钱模式直接把万达的流动性推高枯竭。 2、线上多元化发展投鼠忌器。万达网络已经换了3个CEO。老王是有点怕了。怕钱砸水漂，怕下属忽悠。王健林对万达网络总裁曲德君说：你谁都可以忽悠，你别忽悠我。我说好，我考核你们的目标，在你们上报的基础上再给你砍一半作为考核目标。所以要确保把今年任务完成，只要今年任务完成，明年整体盈利就靠谱了。显然在线上多元化发展这块，万达目前还很难走出亏损局面。 3、海外投资步履为艰。王健林在海外投资近2500亿元。今年初万达开年会时，王健林还表示：坚持国际化。首要目标是拿下印度和巴黎的文旅项目。但是现在高层警告，不要用国内的负债去搞海外的资产。有本事海外挣钱国内花，利润寄回来。现如今海外的巨额投资，使万达不能及时变现回流，这相当于失去了流动性，使万达集团的资产和负债更加失衡。

最后，率真豪赌，使万达前余未卜。万达在收购传奇影业之后，王健林却欣喜表示，我们两个月前搞私募，拿了158亿，比并购钱还要多，去掉税收以后，等于把这次并购的钱全部拿回来，我只是稀释我影视产业一点点股权，所以没有什么负债。

尽管王健林既收购了传奇影业，没增加债务压力，只是出让部分影视产业的股权，看似很划算的事情。但这些轻松背后，也有沉甸甸的压力。万达在收购传奇影业后，并将其内入万达影视旗下。但万达集团在融资推荐书里向股东承诺：“一年内没有完成上市，万达会以15%的回报率从投资者处回购”。

更为惊人的是，在2016年9月从港股私有化退市时在《万达商业私有化投资基金推介说明书》里承诺：如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年(单利)回购(由万达集团提供回购保证)。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过5.5%的收益。

这意味着，老王在豪赌：若万达商业私有化退市后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%。这会给万达集团的现金流带来空间巨大的压力。但如果万达商业获批在A股上市，那么王健林之前欠下的负债都可以通过“债转股”的形式，由A股股民来承担。

王健林为何要大量抛售万达的不动产？主要是流动资金不足，通过资产大甩卖回笼资金，以应对即将到期的债务问题。那么万达为何会欠下巨额外债呢？这是因为商业地产已日暮西下，万达多元化发展又铺得过开。而多元化投资扩张过后，又没有相对应的盈利回流。更要命的是，老王喜欢豪赌人生，赌赢了他的那些负债当然可以通过“债转股”的方式，由股市承接，但是赌输了那万达集团将陷入巨大的债务困境。

• 平说财经（微信ID：bzzcaijing）原创时评。

中国曾经的首富王健林近期新闻不断。7月末，老王甩卖了名下大笔不动产：13个文旅城(91%股权)+77个酒店，总价637.5亿元。王健林决心要在“重资产、高杠杆、多元化”的狂飙模式上踩急刹车，这让很多人感到困惑：老王究竟这是咋地了？

实际上，王健林还真的把自己的不动产给贱买了,仅老王出售的文旅城总建筑面积近6000万平米、可售建面近5000万平米、可售价值就高达7700亿元，何况后面还有77个酒店的资产呢！不过，王健林对外解释是，要万达商业要轻资产上市。但媒体报道和坊间传言，王健林现在很差钱，首富要勒紧裤腰带还债。

万达的负债率有多高，迄今不为人所知。但从万达商业招股说明书可窥见，万达商业经营进的钱、投资花的钱、以及融资进的钱，都高度依赖融资支撑现金流。近两年由于住宅市场的火爆，经营现金流会更好看一些，但是万达的巨量投资资产，需要持续投资烧钱。在海外砸的钱比国内还多。在经历了新一波多元化扩张之后，万达现金流出现问题，通过“贱卖资产还债”也就不难理解了。

自2000年万达转型搞商业地产之后，王健林的个人资产迅速膨胀起来。老王为自己的果断决策而自豪，他曾有句名言：“清华北大，不如胆子大”。后来，王健林或自信于万达的能力，或在单个行业发展没有“安全感”，万达一直在寻找新大陆。随后，万达做过文化，做电影，做百货，做旅游，做网络，做金融…… 。

但问题是，尽管王健林线上线下布局，国外巨额资产投资，但由于老业务商业地产增长乏力，新领域烧钱没有结局，当下与人对赌形势又处下峰。这才让王健林陷入危机之中。

第一，先说老王的商业地产，王健林之所当年选择进军商业地产，他认为搞住宅地产，没项目开发就没钱了；商业地产搞起来可坐地收租。后来万达广场铺了全国200多家。但实际上万达集团采取的是“以卖养租”。就是通过广场投资低价拿地，建造万达商业广场，再去开发周边住宅用地，通过住宅用地价格的出售，来养万达商场的物业。

但问题是搞商业地产也有缺陷：一是，老王把这些自持商业地产项目当成万年大计来看的。事实上，商业地产投资大、周期长、回报低，放万达集团手里，老王也只能做长期地主。二是商业地产周期性太强，基本上每隔三年左右就有一因调控，造成现金流不稳定，预期也经常容易发生变化。当然，热点线城市的中心地段万达广场还是能为老王赚取可观利润的。

第二，多元化发展，让王健林深陷泥潭中。目前万达的多元化业务分为：线上、线下、海外这三大块。迄今为止，多元化发展烧钱模式非但没有终止，而且还将万达的现金流拖向枯竭边缘。为了在多元化领域砸钱，万达只能频繁对外融资。单看万达商业的负债率也并不低于上市房企恒大、融创。

1、线下的多元化发展乏善可陈。万达集团已将文旅城和酒店这些“不赚钱的”项目转手让给了融创。当然万达还可做文化、做电影、做百货，做金融，但是万达涉足的这些领域不仅在短期内很难给万达带来现金流支持，而且还有些项目的烧钱模式直接把万达的流动性推高枯竭。 2、线上多元化发展投鼠忌器。万达网络已经换了3个CEO。老王是有点怕了。怕钱砸水漂，怕下属忽悠。王健林对万达网络总裁曲德君说：你谁都可以忽悠，你别忽悠我。我说好，我考核你们的目标，在你们上报的基础上再给你砍一半作为考核目标。所以要确保把今年任务完成，只要今年任务完成，明年整体盈利就靠谱了。显然在线上多元化发展这块，万达目前还很难走出亏损局面。 3、海外投资步履为艰。王健林在海外投资近2500亿元。今年初万达开年会时，王健林还表示：坚持国际化。首要目标是拿下印度和巴黎的文旅项目。但是现在高层警告，不要用国内的负债去搞海外的资产。有本事海外挣钱国内花，利润寄回来。现如今海外的巨额投资，使万达不能及时变现回流，这相当于失去了流动性，使万达集团的资产和负债更加失衡。

最后，率真豪赌，使万达前余未卜。万达在收购传奇影业之后，王健林却欣喜表示，我们两个月前搞私募，拿了158亿，比并购钱还要多，去掉税收以后，等于把这次并购的钱全部拿回来，我只是稀释我影视产业一点点股权，所以没有什么负债。

尽管王健林既收购了传奇影业，没增加债务压力，只是出让部分影视产业的股权，看似很划算的事情。但这些轻松背后，也有沉甸甸的压力。万达在收购传奇影业后，并将其内入万达影视旗下。但万达集团在融资推荐书里向股东承诺：“一年内没有完成上市，万达会以15%的回报率从投资者处回购”。

更为惊人的是，在2016年9月从港股私有化退市时在《万达商业私有化投资基金推介说明书》里承诺：如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年(单利)回购(由万达集团提供回购保证)。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过5.5%的收益。

这意味着，老王在豪赌：若万达商业私有化退市后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%。这会给万达集团的现金流带来空间巨大的压力。但如果万达商业获批在A股上市，那么王健林之前欠下的负债都可以通过“债转股”的形式，由A股股民来承担。

王健林为何要大量抛售万达的不动产？主要是流动资金不足，通过资产大甩卖回笼资金，以应对即将到期的债务问题。那么万达为何会欠下巨额外债呢？这是因为商业地产已日暮西下，万达多元化发展又铺得过开。而多元化投资扩张过后，又没有相对应的盈利回流。更要命的是，老王喜欢豪赌人生，赌赢了他的那些负债当然可以通过“债转股”的方式，由股市承接，但是赌输了那万达集团将陷入巨大的债务困境。

• 平说财经（微信ID：bzzcaijing）原创时评。