“共有产权房”给房产市场带来啥影响?

近日,北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,8月3日《办法》正式面向社会开征意见,不日将公布结果。

实际上,“共有产权房”模式最先起源于英国。而我国早在2007年,江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。当年淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事。那么,北京的“共有产权房”模式与之前有何不同呢?

第一,之前淮安模式的“共有产权房”仍然具有一定的保障性质,所以对“共有产权房”的定价要么不够透明,要么比较保守。而北京这次推出“共有产权房”,房子是以“商品属性”居多,而保障性属性更少,属于淮安模式优化、升级版。

按照目前的意见稿,“共有产权房”的定价规则是其销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。未来,北京的“共有产权房”模式将使房产定价更加公开透明。

第二,北京“共有产权房”模式对“刚需”筛选更严格,并且对非京户籍开放。征求意见稿中明确供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。“新北京人”分配不少于30%。

这次北京的“共有产权房”申请,有二大看点:一是名下无房。申请家庭有违建未拆除的不能申购;有住房家庭夫妻离异单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。二是强调“职住平衡”,就是工作和居住地方都要在本区内。同时还要满足在本区工作的非北京户籍家庭住房需求的房源不少于30%。

第三,共有产权转让方式也有所不同。之前淮安模式是规定居民可在5年内,按原来的价格回购政府那部分产权。而北京“共有产权房”规定,如果购房人想取得房子的全部产权,在取得不动产权证满5年后,可按市场价格购买政府的份额,购买后房子将由共有产权住房变成了商品住房。 此外,如果满5年,购房人也可以按市场价格转让所购房屋产权份额。在同等价格条件下,政府部门可优先购买;如果政府机构放弃不愿购买,房子也可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。可见,北京“共有产权房”制度买卖皆宜,更加灵活方便。

可以预见,北京的“共有产权房”制度一旦实施,乃是刚需群体福音。但是,也要注意几个关键问题:一是土地供应是关键问题,不能出现将土地挪作他用的情况;二是购买共有产权住房需要资质审核,公开透明的办事程序不能少。那么,北京新版“共有产权房”将给市场带来啥影响呢?

首先,满足不同层次群众的住房需求,伺机向全国推广。随着一线城市房价的不断飙升,中间阶层处于尴尬境地。想购买商品房,手中那点存款根本买不起。但是去住公租房,又不够申请资格。所以,房价快速上涨,夹心层群体感到最无奈。而“共有产权房”的推出,使夹心层看到圆上住房梦使为可能。

这也印证了决策层提出的,要满足多层次住房需求。未来国内房地产格局将会是:低收入群体的居住可通过租赁方式解决;中等收入可通过“共有产权房”来解决;高收入群体可通过购买商品房直接取得产权证

再者,减轻购房者压力,让更多的国人圆上住房梦。“共有产权房”起源于英国,英国的共有产权房并非保障性质,只是为了减轻购房者的压力,由政府和购房者共同出资取得产权。如此一来,刚需的购房压力便可减轻了很大一部分。

根据《办法》要求,共有产权房的价格应低于周边商品房30%。在此基础上,政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。假设北京商品房均价为50000万/M2,那么共有产权价格则可能在35000元/M2,个人负担24500元/M2。也就是说,共有产权房实际只负担成本不足周边商品房的一半。

最后,北京“共有产权房”对遏制房价过快上涨将起积极作用。普通刚需买房主要为了自住,以往买普通商品房,实际扮演了房价上涨过程中的“散户”,被少数“庄家”牵着走。而现在推出“共有产权房“之后,购房者不用再承担高额购房成本,有条件的还能在5年后买下全部产权。使得大量的刚性需求商品房市场分流。

北京推出新的“共有产权房”制度,与之前的淮安版本相比,更具商品属性、更倾向于刚需(包括非京户籍)、转让方面更趋灵活。北京“共有产权房”制度推出是想满足夹心层的住房需求,减轻这部分群体的房压力,降低银行金融风险。同时,北京的“共有产权房”将大幅降低刚性需求,困挠商品房的长期“供需失衡”局面将会打破。

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张平

张平,聚焦财经时评第一线。公众号平说财经(微信号bzzcaijing),高级经济师,知名财经评论家,每经智库专家,金融界、百度百家、bwchinese中文网专栏作家,毕业于上海财经大学国际金融专业硕士

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