为什么有人会选择炒房?

我们最开始接触杠杆这个词,大概是来自于中学理课上学到的一句话,阿基米德说“给我一个支点,我可以撬起整个地球”,这句话就是在表达杠杆的原理。也即只要有一个支点和一根足够长的杠杆,即便是很微小的力量也可以搬动巨大的重量。

这是杠杆原理在物理学中的解释,在经济学领域中同样也有杠杆原理,所谓的杠杆是指“财务杠杆”,以普通人而言,比如想做个生意,但是本金不够,那么就找银行或者他人一笔钱做这个生意,在一定的期限内偿还本金和利息,这就是所谓的“加杠杆”。最为常见的财务杠杆就是房了,目前在大部分城市家庭购买第一套房产需要支付30%的首付,然后另外70%的房款都选择贷款,这就是利用了财务杠杆。

一般情况下,你如果是买一个普通小商品都是要一手交钱一手交货,想要占有和使用这个商品的前提是你支付了商品的全款,但是房子你可以只需要先付30%的费用,就可以居住、出租、再出售等,相当于提前获得了使用权

为什么有人会选择炒房?很大的原因在于可以比较大程度的利用自己的财务杠杆,虽然我们平时用信用卡,或者分期购物等等也可以视为利用杠杆,但是一方面这种杠杆属于提前消费本身并不是一种投资行为,另一方面这种杠杆也都是非常短期而且额度小,达不到房贷这种10年~30年的期限,也达不到数百万规模的资金

以一个500万的房产为例,首付30%是150万,剩余的350万都选择贷款(约4.9%的年化利率),假设一年后房产增值20%,总价就变成了600万。这个时候选择卖掉房产,再还掉贷款,到手约250万,当然也会涉及到一些税费等额外的费用,但是这一年里可能也有房租收入等,相对于150万的本金,虽然房产只是增值了20%,但是100万的增值,相当于收益率却可以达到60%。所以,这是个非常划算的买卖,虽然前提是房产增值,但是房产增值在一线城市或者其它城市的优势地段都是很常见的情况,采用杠杆,收益率就是房产本身增值的3倍。

三成首付就相对于加了七成杠杆,但是还有人会选择在此基础上再加大杠杆,怎么做?就是在三成首付上下功夫,比如其中一部分刷信用卡,或者找熟人款,甚至通过其它途径贷款后作为首付,这样一来,首付中自己支付的比例就更少。如果杠杆加到九成,按照上面的例子,那么自己出的首付就是降到50万,房产增值20%后赚的100万就会使自己的投资收益率上升到200%。没有一个理财产品能达到这样的收益率,这也是很多炒房者趋之若鹜的原因。

如果没有限购,原先三成150万的首付就可以买三套房产,第二年就能赚到更多的钱,这就是炒房者利用杠杆的逻辑。在认准房价会上涨的前提下,拼命加大杠杆,将收益最大化。

收益和风险成正比,所以加大杠杆投资这样做的风险也是十分明显,以投资房产为例,最主要的风险就是借贷额度过高无法正常还款。适当的加杠杆投资可以理解,但是如果把杠杆加到自己无力承受的程度就是一种愚蠢的做法。房是要按月偿还的,如果不能及时还贷款会形成逾期,如果一直逾期就可能导致房产银行收回,甚至低价拍卖。刻意加大杠杆,比如首付都是借贷的情况,那么也很容易造成在前期还款压力非常大。

一般来说投资房产也不一定会今年买,明年就卖,有时候也涉及到长达数年的持有,这也是有很高的持有成本。如果遇到房价下跌,为了等房价重回高点那就需要持有更长的时间。因此加大杠杆炒房一般都是真正有大量资金并且很有魄力的投资人,普通人实在不适合这样。

国家限制炒房的政策通常就是这样几个方面:一是限购,就是不让你买超过自住的套数,同时购买资格上也有诸多限制(比如户口、纳税、交社保等),这样你就没有办法一次加杠杆买很多,或者一直买一直卖;二是限贷,就是不让你加大杠杆,首套三成首付,二套就要七成首付,甚至不予贷款或者贷款利率提升,更不允许首付的资金来源是其它名目的贷款(比如首付贷消费贷),这样你就不能以较少的资金来占有更多的房产;三是限售,就是不到一定时间不可以进行房产买卖,这样你就不能今年买房明年卖房,频繁操作。

有时候国家政策并一定能阻挡真正“雄心勃勃”、有大把资金的炒房者,可能还会误伤到刚需购房者或者改善型住房者。因为对于限购、限、限售,真正的炒房者都可以通过“养房票”来解决,有钱的炒房者注册一个公司,然后给自己的亲朋好友交交社保,使他们获得购房资格,再以他们的名义购房即可。只要具备购房资格,首付资金和贷款都是小事,这些人通常都是跟银行的贷款经理有合作关系,不仅房贷容易办下来,包括首付的资金都可以贷款解决。就算有持有成本,也可以通过将房产出租减少一些,只要房价一直上涨,根本不在乎这些持有成本。有了大量房产后,当房产升值,就算没过限售期,也可以办理二次抵押再获得大量资金,继续投资不限购不限贷的商业地产滚雪球就是这么滚的。除非真的出现房价大幅下跌,否则永远不用担心。

财务杠杆用在房产这种高价值的投资上就有可能获得极大的回报,这是杠杆的魔力,但是风险也不可小觑。普通人就在自己能力许可的范围内加点杠杆买房自住就可以了,在有更多的闲钱又没有更好投资渠道的情况下可以投资房产(满足购房条件),但是仍然不要超过自己的还款能力,在没有足够的资本前提下还是不要折腾炒房了。

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沐丞

简书、今日头条签约作者,LinkedIn专栏作者,随手记等各大财经类平台特邀理财作者。已出版个人理财书籍《理财要趁早》、《轻松做财女》、《理财趁年轻——愿你过上想要的生活》,职场励志书籍《努力,是为了可以选择》。微信公众号:沐丞的自由生活(mucheng-life)