租房并非长久之计,给予职场新人买房的三点建议

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最近回归老本行,我开始看一些金融相关的内容,而每次提到金融,大家的第一反应都是投资理财,确实这些是离我们大多人最近的,也是息息相关的。

在众多投资里面,对于年轻人而言,有一个刚性需求就是关于买房。

在给了很多个人工作上的分享后,今天跟大家沟通下关于买房这件事。

首先,我们需要弄清一个概念,那就是房地产是否有泡沫。要知道任何事情都不是绝对的,就拿房价泡沫而言,在我看来国内绝大多数城市房子,不存在任何价格泡沫。

大家需要理解,房价上涨、贵与泡沫是两件无关的事情,并不是所有贵的东西,都是有泡沫的。

17年12月份,我去了趟纽约,了解到当地房屋均价为2万多美金,而如今北京的房价是1万美金左右,也就是说纽约的房价是北京的2倍,而从供给上来看,由于城市规划的不同,相比纽约的各种摩天大楼,北京的单位平方居住面积则小的多。

房价的上涨,其实是非常符合经济发展规律的,所有的发达国家一路过来都是如此。真正的房地产泡沫,可以参照上世纪90年代的日本,在1900年,日本东京的房价为纽约的8倍多,这才是真正的泡沫。

长线来看,随着国民收入的持续提高,国内的房价上涨是毫无悬念的,所谓的调控只是控制房价增速,而不是让房价降低。


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接下来我所阐述的对象,不包括投资购房者,而是针对刚需购房者。

在第一点房价不存在泡沫,达成一致后,对于职场人而言,面临一个选择,那就是买房还是租房。

在大城市里,很多人都算过一笔账,那就是房子的租售比达到了60多倍,北京的一套60平一居室房子,如果租金为6000元,一年是7.2万元,而售价400多万元,买房的钱,可以租60多年房子,而一套房屋的产权也才70年。

相比买房投入那么多钱进去,还不如长期租房,这是一类人的看法。

可这个角度看问题,忽略了大城市的租金增速,以及未来的通货膨胀风险

我们用数据说话,在过去六年,北上广深的的房屋租金基本翻了一倍,每年平均上涨超过6%,上海最为恐怖,达到了11%,房租的涨幅,超过平均2.6%的通货膨胀

对于想要长期租房的人,其实拿出计算器,好好算一下,一套月租6000元的房子,如果房租每年上涨6%,第二年每月多360元,第三年多380元,70年后的月租金是多少?

答案是:334000元,这仅是月租金,而年租金则是401万元。

或许,有人会说,租金不会一直这样上涨,但当我们对比发达国家的大城市时,可以看到战后的这70年,房租增速每年都在6%以上。

除非出现大的社会变动,我有理由相信,我国的经济发展发展不会倒退。

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任何商品都是由供需所决定的,很多人把房价高的原因,认为是土地太贵,其实这不是决定因素,其实政府控制低价给予开发商,最终也不会让房价降低,如同每年春运都会出现大量黄牛一样,需求的推动,最终依然会拉动商品的价格

随着城市化的进程,大城市里有更好的教育、医疗等基础建设,乡村的进入城镇,城镇的进入大城市,这是人口流动难以逆转的趋势,可城市里的土地却是有限的,供给有限,需求增多,成为房屋价格、租房价格上涨的底层逻辑

恩格尔系数,则充分表明了,随着人们收入的增长,花钱在食物上的比例会逐渐减低,相对而言用于居住、旅行、娱乐上的费用会不断增长。

看看上面那么恐怖的租金,对于房屋的刚性需求者,我相信已可以打消长期租房的想法。

下面则是我个人给予的买房建议:

一、尽量先上车,很多人买房认为要一步到位,房子够大,位置够好,结果盘算下手上的钱远远不够,于是一拖再拖,其实并不必如此。这样只会眼睁睁看着房价上涨,越来越买不起,而后悔不迭。

金融很核心的一点就是杠杆,在限购出来前,炒房者用买一套房的钱,贷款买五套房,最终随着房价快速的上涨,其的收益也翻了五倍。

针对刚需购房者,30%的首付,集双方家庭之力,部分人还是可以达到的,请尽量先上车,这样可以享受到房价上涨的红利,有经济条件了,再换大房也不迟。

二、稀缺原则,越稀缺的东西,往往越值钱,房子也是如此,而一个城市中的房子价值,其实不在于房屋本身,而在地段。好的地段则是由于附近有稀缺资源,比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等。

这种稀缺资源带来的便利,才是房屋升值的根本,所以在购房时,尽量选择城市中心靠近稀缺资源的房屋,如果是在买不起,则选择地铁沿线地段。

有心之人,提前看好城市规划,在未来两三年即将有地铁站的地段入手,拿到的房子则有不小的升值空间。

三、注重供需,这一条更多针对有投资需求的购房者,我在上文提到了商品的供需关系,如果是有一定投资需求,那么一定希望房价能够有较好的上涨,我们可以多关注那些净人口大规模流入的城市。

在2017年,如北京的人口流入其实出现了负增长,呈现流出;但是如杭州,则有较大的人口净流入,并且去年诸多城市出台政策,争抢大学生人群落户,这显然是优质的房屋需求人群,比如武汉2018届毕业生留汉的签约人数,翻了近五倍,这样的城市,充满了活力。

总而言之,关于买房,如果有能力凑足首付,还是早些上车吧。

还记得我有个大学同学,大一时家里给他在学校对面楼盘付了个首付,如今毕业三年下来,所有的工资收入,还远赶不上这几年的房子的增值,这就是发生在身边的事了。

  • 作者孙凌,资深互联网从业者,以创业心态去生活,每天分享所思所想。


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创业者孙凌

作者:孙凌,连续创业者,CCP生涯规划师,【在行】全国校园市场第一行家,多个平台专栏作家,关注创新与创业,每天分享所思所想,愿在大变革时代,抱团成长。来源:创业者孙凌(ID:sunoling)