比房价会跌更可怕的是,未来你的房子没人接盘

未来是不可预测的,像房价什么时候会跌这样的问题,没有人能回答。

但是,不可预测并不代表着不可知,我们还是可以逼近真理的。为了逼近真理,我们必须改变思维方式

大多数时候,我们关注的都是快变量

什么是快变量?你每天在新闻中看到的消息,比如美联储会不会加息啦,谁又举牌万科啦,都是快变量。

快变量有用没有用?当然有用。但是,仅知道快变量是不够的,我们还要关注慢变量

什么是慢变量?我们举个例子。你站在海边,海上有波浪。如果我问你,海上为什么有波浪,你会怎么回答?

如果你关注的是快变量,你会说,因为天气预报今天有风呗,无风不起浪嘛。

海上究竟为什么有波浪呢?答案是,因为有月球(以及太阳)。有了月球,才会有潮汐现象,海水表面才会出现周期性的涨落。月球离我们很远,月球和我们没有直接的联系,月球不会出现在新闻里,但月球才是决定海水有波浪的真正原因。这就是慢变量。

识大局,不能只看快变量,还要看慢变量。

这里,我就给大家讲一个非常重要的慢变量。这个变量就是人口

要想预测未来一两年的宏观经济形势很难,但要想预测未来二三十年的人口变化,其实会相当精确。人口的变化,会对经济周期带来深刻的影响。

人生有周期,从少年、中年、壮年到老年,在不同的人生阶段,消费支出有很大的不同,知道人口年龄结构的变化,就能相当准确地预知未来的经济前景。

不同年龄阶段的消费结构

首先,我们要了解人在不同年龄阶段的消费结构。

美国劳工统计局专门做过消费者支出调查。他们根据消费者的年龄划分,对600余项消费支出进行了测评。

美国人一生的消费变化大抵如是:年轻的时候没有收入,主要靠爹妈养活。20岁左右开始有收入,开始了自己的消费。组建了家庭之后,消费支出主要以家庭为单位。家庭的主要消费支出是买房、买车、教育、医疗和养老。消费者到了33岁左右,子女们上小学,家庭支出里的儿童看护支出达到峰值。42岁左右时,食品与孩子的养育开支最高。消费支出在消费者46岁左右达到峰值,你买了很多乱七八糟的东西,把家里塞得满满的。

孩子的大学学费支出峰值出现在父母51岁左右。孩子上大学之后,父母们会考虑为自己买一辆豪华轿车,有些人会买拉风的跑车。人们在55—60岁时体重达到最高峰,因此减肥产品方面的支出也最多。消费者在58—60岁时,医院与医疗支出达到峰值,人寿保险财务计划同时登顶。

人们从63岁开始进入退休阶段。健康保险在人们68岁时达到顶峰。刚退休的老年人会到处旅游酒店度假需求在消费者54岁时进入高峰期,并一直持续到他们60岁。60岁是酒店需求的峰值年龄。年岁增长之后,老年人开始对国际旅行厌倦,这时候,人们会更喜欢邮轮度假。医疗保险支付在消费者74岁时达到顶峰,丧葬费用则在人们78—79岁(平均死亡年龄)时达到峰值,对于男性来说尤为如此。处方药支出在人们77—78岁时登顶。

不同年龄阶段的购房需求

我们再具体看看房地产。家庭买房,也有个生命周期。

大部分美国人在27岁之后才开始租房或买房。孩子大了之后要考虑换更大的房子,换房的高峰出现在消费者37—41岁之间。50岁左右,孩子离开家庭,父母会考虑购买度假房产,一个目的是为了吸引孩子们回家看看父母。

接下来,会出现第二轮度假与养老房的购买高潮。孩子们成家了,而且有了自己的孩子,为了和儿孙住得近一些,享受天伦之乐,老人会搬回离城近的小房子,这里各类服务娱乐都比较方便。随着年龄增长,他们也会愿意租房子住。最后的归宿是养老院,需求峰值出现在人们大约84岁的时候。

在一生中,人们先租60多平方米的蜗居,然后换成120平方米的三居室,有了钱换成200、300平方米的豪宅,再换成100多平方米的两居室,然后搬进一间不足30平方米的养老院房间里,到离开人世的时候,能占去的最多不过是一小块一两平方米的墓地。这就是人奋斗的一生。

这对房价会有什么影响呢?当人口年龄结构相对年轻的时候,对住房的需求非常旺盛,房价会上升,但是,当一个社会进入老龄化社会之后,大家都想把房子卖掉,换来的钱养老。当所有人都想卖房子的时候,房价自然不会上涨,只会下跌。

我们可以看看日本。日本在1942年首次达到人口出生高峰。“二战”结束了,老兵都回家了,日本出现了一个明显的人口出生峰值,这个峰值一直持续到1949年。日本的支出峰值大约出现在人口出生高峰47年之后。

进入20世纪90年代,日本的股市楼市双双出现暴跌,股市下跌了80%,楼市下跌了60%。日本的房地产价格在1991年达到峰值,总体经济在1996年冲顶,从那之后,开始掉头朝下。日本进入了“失去的十年”。十年过去了,日本经济仍然没有起色,于是,日本进入了“失去的二十年”。

中国呢?中国的劳动力增长也会在2015—2025年达到峰值,然后,中国的人口增长将无限期地放缓。跟别的国家不一样的是,我们很可能会加速进入老龄化。中国经济当然还有非常大的潜力,还能保持较为稳定的经济增长,但是,中国将是第一个跌落人口悬崖的新兴国家。

你有没有想过,到那时候,我们该把房子卖给谁呢?是的,中国的城镇化还没有结束,还有很多农民等着进城。这些农民工是中国房地产市场接力赛的最后一棒。但是,进城的农民工,能买得起城里人手上的房子吗?在中国的房地产市场上,结局最惨的不是跑倒数第一棒的,而是那个跑倒数第二棒的。

——本文选自《大局观:真实世界中的经济学思维

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