产业地产落地运营,少不了六类资源网络

产业地产产品的落地运营,最终体现在各种资源整合和落地上。产业资源网络有多广,产业朋友圈有多大、有多强,是评判产业地产运营能力的关键。

东滩顾问认为,建设资源网络,首先要深刻理解产业地产落地需要什么样的资源,比如文创地产开发需要整合的产业合作伙伴包括创作者资源、传播者资源、分发资源、投资孵化资源、政府新闻管制资源等。其次,要以利益分享、合作共赢为基本理念,通过兼并收购合资、合作和战略联盟等多种方式,高效、灵活地搭建产业合作伙伴网络。结合多年的产业地产咨询服务经验,我们总结了产业地产落地运营所需要的六类相关资源——产业、运营、金融服务、政府和协会资源,下面逐一进行探讨。

一、产业资源:推进产业拿地和落地运营

产业资源是产业地产所需要的核心内容,是推进产业拿地和落地运营的核心抓手。对于特定产业地产产品,首先要梳理产业与地产的关系,明确需要什么产业资源?什么是关键产业资源?企业只要抓住一批有品牌效应、有带动作用的关键产业资源就可以了,其它的完全可以采取松散合作方式。我们认为企业应重点关注三类产业资源:行业领军企业、产业IP资源、创新源头资源。

1、行业领军企业

构建产业生态和平台经济,已成为行业领军企业的主要标签谷歌微软苹果亚马逊思科腾讯阿里百度华为小米华大基因、科大讯飞海尔等等,还有很多很多的细分领域冠军企业,全球经济活力很大程度上得益于这些行业领军企业,它们积极布局创新创业孵化,通过总部平台、创客空间、投资基金技术联盟等载体构建产业生态圈,缔造产业帝国,实现全球链接。

例如天亿集团依托“美年大健康”为基础的精准流量、医疗载体和渠道影响力,通过“中卫基金”专业投资平台,协同政府、行业、学术、渠道终端医疗资源,建设精准预防、先进诊断医疗服务领域创新生态链。天亿集团已与近千家医疗器械、医用耗材、检验试剂、医疗服务等公司深度合作,共同搭建医疗健康领域的产业资源链。

产业地产商寻求与行业领军企业的合作,不能只是举旗子拿地,或只是提供商务空间,还要真正从产城融合城市提升、产业投资等维度探讨深层次合作。

2、产业IP资源

近年来,产业IP成为热点中的热点,整合产业IP成为产业地产运营的主要引爆点。企业要结合产品模型落地来寻找产业IP资源,比如做文创地产要有合作的创作资源、分发渠道资源等。透过形式多样的产业IP现象,产业IP资源主要可以分为两类,一类是成熟的产业IP项目,一类是创新的产业IP项目。

从成熟的产业IP项目看,国外IP资源引进是一个主流,包括医疗、教育、体育、主题公园等等,这种资源总是有限的,花的代价会比较大。创新的产业IP项目主要是结合新生代消费、新文化元素、创作大咖等构建的产业项目,近年来在消费升级的引导下出现了大量的产业IP项目,大部分产业IP项目还处在培育阶段,如果看得准可以从中挖出很多宝贝来。

3、创新源头资源

创新源头资源主要指知名大学和科研院所,企业寻求创新源头资源的合作,主要是利用知名大学和科研院所的扩散效应,将新技术、技术人才风险资本商业模式导入到产业领域。比如绿地集团复旦大学组建了校企合作平台,着力打造园区服务科技金融与科创产业集群等业务板块。 现在高校和科研院所很热衷于在各地建分支机构,但很多合作基地的建设都是流于形式,挂个名并没有实质性的成果转化。因此,如何把与高校和科研院所的合作做实很重要。从成熟的市场经验看,这种合作要具化到人,形成科学家+企业家、艺术家+企业家的双组合,再引入产业投资基金的支持,才是比较完美的组合。

二、运营资源:合作推进产业招商和运营

运营资源主要指专业的产业地产招商和运营服务机构,不想介入运营环节的开发商,或者进入产业地产领域时间不长的开发商,可以找第三方运营机构进行合作,合作方式主要有参股模式、托管模式、咨询模式等。参股模式指双方共同成立项目运营公司,运营商直接投资入股,或以一定期限内的服务费用换取股份。从可供选择的运营资源看,主要包括老牌的产业地产运营商、新兴的产业地产运营商、专业的招商服务机构三类。

1、老牌的产业地产运营商

亿达中国、张江高科、天安数码城、东湖高新、中电光谷等老牌的产业地产运营商,都在尝试发展轻资产运营业务,以咨询、委托运营、包租等模式实现全国扩张。亿达中国正实施“以轻带重”、“全国拓展布局”的发展战略,截至2017年底轻资产模式运营管理项目已有24个。大型房企进入产业地产市场,主要是寻找老牌的产业地产运营商进行合作,如万科与天安数码城、碧桂园与天安数码城、华润置地与天安数码城、保利地产与亿达中国等。

2、新兴的产业地产运营商

随着产业地产市场的快速发展,诞生了很多轻资产模式的产业地产运营商,比如中城新、百富东方、海龟科技、博济科技园等,他们的主要业务就是做产业地产招商和运营服务。还有一些聚焦在特定领域的产业地产运营商,如上海圣博华康、上海德必、上海静工、上海弘基等主要聚焦于创意产业园运营。像商业地产领域商业运营公司一样,专业的产业地产运营机构一定会在未来的产业地产领域占有一席之地。

3、专业的招商服务机构

专业的招商服务机构主要包括三类:一是仲量联行、世联行等地产顾问公司,少量参与产业地产项目的租售业务;二是谷川联行、伙伴产业服务集团等专业从事产业地产招商服务的机构,他们主要采取线上线下相结合的招商服务模式;三是以国外产业资源导入和落地服务为主的资源对接服务机构。加拿大圣劳伦斯创新中心是国际资源落地、国际项目落地、国际产业导入和落地的一个平台。聚焦健康养老、旅游文创、教育培训三个领域,具体行业包括高科技、新材料新能源环保智能制造机器人、贸易电商农业食品传媒文创影视等。

三、金融资源:构建强大的金融朋友圈

要做好产业地产,除了自身构建金融业板块,还要构建强大的金融朋友圈。金融资源包括开发金融和产业金融两类。在开发金融方面,除了传统的融资渠道基金化开发成为未来主流;在产业金融方面,要结合企业发展融资需求并购性需求、经营性需求和投资性需求,搭建多元化的金融服务体系。在产业地产需要拓展的多种金融业态资源中,包括基金管理公司资产管理公司融资租赁公司担保公司、小公司等,我们主要关注未来最有前景的三类金融资源,他们是产业供应链金融产业投资基金和地产投资基金

1、供应链金融

供应链金融主要围绕产业供应链的发展,为核心企业及其上下游企业提供交易平台和融资解决方案。近几年,互联网大数据征信普惠金融等创新技术,供应链金融获得了高速发展,典型企业如金恪金服、蚂蚁金服海尔金控、怡亚通、聚织云、网商银行、点融网等。融资租赁将成为产业地产开发投资的重要方向,类似厂房融资租赁在国外已比较成熟,典型企业如中民投健康产业融资租赁、芯鑫融资租赁、远东宏信融资租赁、成都金控融资租赁等。

2、产业投资基金

产业投资基金几乎成了产业地产的标配,包括产业引导基金创业孵化基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等,各种类型的产业投资基金应运而生。参与产业投资基金的金融资源主要有以下几种类型:一是政府主导的产业基金,如国家战略新兴产业集成电路产业、光电与创新科技产业、航空产业、文化产业、健康产业、农业产业等领域的投资基金;二是私募股权投资机构,如中信产业基金、复星资本鼎晖投资弘毅投资硅谷天堂、光大控股阿里资本、腾讯投资、金浦产业投资、时代伯乐、磐石资本、云锋基金、天赋资本、深圳中泽瑞等;三是信托投资机构,主要参与区域城建基金、专项产业基金及综合产业基金运作,如中信信托平安信托安信信托中融信托、五矿信托等。保险公司也纷纷介入私募股权投资业务,如国寿投资控股、人保资本投资管理、平安创新资本公司等。

3、地产投资基金

产业地产运营绕不开的一个难点是回报周期长,而解决这一难题的有效途径,除了出售物业以外,便是运作产业地产基金。在国外产业地产基金已有大量成功案例,国内的产业地产基金还在前期摸索发展中。从金融资源看,主要包括从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求金融资本,以及看好国内产业地产前景的海外资本。参与产业投资基金的金融资源主要有以下几种类型:一是凯雷投资、复星、黑石淡马锡、汉富等;二是平安不动产证基金、嘉民基金等,专注物流地产投资及资产管理机构;三是保险公司下属的国寿投资控股、人保资本投资管理等;四是保险基金养老基金社保基金公共基金

四、服务资源:集成市场资源搭建服务平台

产业地产服务平台的建设,需要集成市场上的产业服务资源,他们主要为入驻园区企业及其员工提供各种专业性的服务。从服务资源的类型看,主要分为专业服务创新服务和平台服务三类。

1、专业服务机构

专业服务商是指围绕企业价值链环节提供专业服务的各类机构,包括财税服务、项目申报服务、知识产权服务工商注册服务、法律服务、人事服务、培训服务、IT服务、营销服务等。

2、创新服务机构

创新服务商是指围绕产业创新链提供专业服务的各类机构,主要包括三类机构:一是技术中介机构,提供技术交易产业化所需的认证、评估、咨询、培训、代理等服务,包括技术经纪人事务所、科技成果评估机构、技术交易所、生产力促进中心、创业服务中心组织机构;二是技术服务机构,针对产业共同的技术需求提供研发、检测等服务,如华测检测;三是创新孵化机构,国内有清华科技园创新工场、3Wcoffee等新型孵化器,国外有冷泉港实验室、马里兰大学孵化器等。

3、平台服务资源

中小企业的爆发式增长、企业轻资产运营转型,带动了万亿级企业级服务市场的发展。以企业级服务资源整合为诉求点,出现了很多企业级服务平台,他们可以作为产业地产整合服务资源的重要路径。一类是O2O服务平台,以互联网+企业服务的O2O平台模式获得快速发展,如金柚网、公司宝、园区在线、汇桔网、与腾网等。一类是集成服务平台,如万科的星商汇平台在产业地产领域内搭建生态系统,汇聚各行业优质服务商和资源,为企业发展不同阶段的瓶颈与需求,提供定制化服务

五、政府资源:打通项目申报、审批和政策渠道

这里讲的政府资源,主要是产业地产招商运营角度看需要拓展的资源网络。举个例子,双创经济园区都非常重视项目申报这项服务,而要做好项目申报服务,就要与相关项目审批机关建立好联系,才能精通相应审批流程、规范和要点,从而快速编制、递交相关申报文件。与产业地产招商运营相关的政府资源主要分为三类:行业管制类、知识产权类和专项基金类。

1、行业管制类

在行业管制方面的资源拓展,最好是能够争取服务入园,次之是建立绿色通道,再次之是与具有政府公关能力中介机构合作。行业管制类的政府资源主要涉及三类:一是专业运营资质类,包括医药保健、增值电信网络游戏、影视电影、建筑资质、金融备案、图书音像、食品饮料、个护化妆等,如医药保健领域的专科门诊、中医馆审批;二是国家管制产品的审批,如食品、药品医疗器械、母婴玩具等;三是文化产品发行审核,如影视、戏剧、图书音像等。

2、知识产权类

知识产权是科研机构、创新企业的核心命脉,知识产权保护服务科技地产、文创地产等意义举足轻重。一方面,努力搭建起与国家、省市知识产权工作部门、公证、仲裁市场监管机构的合作关系网络;另一方面,适当拓展从事知识产权服务的国际、国内Top级律师事务所资源

3、专项基金类

专项基金相关的政府资源主要包括三个层面:一是国家级项目,包括绿色工厂绿色设计产品、绿色供应链管理、国家重点创新项目、中国制造2025重点项目、国家重点实验室等;二是省级项目,包括企业技术中心科技巨人企业、高新技术成果转化、创新基金项目等;三是市/区/县级项目,包括创新基金项目、科技小巨人等。

六、协会资源:促进产业招商运营服务

行业协会、联合会、企业商会、产业联盟等,提供企业与政府、企业与企业、国际之间的交流、对接、商务和贸易协调服务。拓展协会资源,将有助于产业地产企业加速推进产业招商和运营服务工作。行业协会一般是政府主导的,原来主要作为政府职能的一种补充,现在其市场化功能有所提升。企业商会、产业联盟一般是企业自发组织的,市场化功能更多一些。

1、行业协会

行业协会是介于政府、企业之间的社会中介组织。从国内看,可以关注国家、省、市不同级别的行业协会,包括港澳台地区的行业协会。台湾有半导体、显示器、电子设备、云端计算、安全设备与服务、化学科技、物联网、电子连接、能源技术服务、健康等众多的行业协会,是对接台湾产业资源的重要桥梁。从国外看,可以关注特定行业协会和贸易投资促进机构,如美国的亚洲贸易促进协会,德国的中小企业联合会,日本的国际贸易促进协会、产业振兴公社,韩国的贸易投资振兴公社。

2、产业联盟

产业联盟是为解决产业特定问题而设立的企业间组织。一类是由实业企业组织的产业联盟,如工业互联网产业联盟、机器人产业联盟等;一类是由房地产企业组织的产业联盟,如中国房地产业协会文化地产委员会组建的生活美学产业联盟、社区院线产业联盟、体养护疗产业联盟、生态文化社区联盟、禅居文化产业联盟、国服文化产业联盟等。

3、商帮商会

商帮商会是促进社会资源优化配置的社会团体法人,多以乡源、地域、血缘为纽带形成。一类是由海外华人组织的商会,如海内外民间华人商会、侨团社团组织,如美中医药开发协会、美国华人生物医药科技协会、全英华人生物医药协会、旧金山湾区校友会、丹佛美中协会等;一类是在中国的海外企业组织的商会,如中国欧盟商会、中国德国商会等;一类是国内不同地域企业组织的商会,如上海浙江商会、上海江苏商会、上海福建商会等。

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