中国工业地产发展概览

近几年,随着住宅地产强势调控的重压,及商业地产跃进”的担忧,工业地产投资成低迷楼市亮点。据中国不动产研究中心报告显示,2011年前三季度,北京工业用地成交总量高出住宅用地51.64%,工业用地成交总额549552.89 万元,同比上升16.75%,而去年同期,北京工业用地成交总额为470701.7133 万元。此外,仲量联行的分析报告也指出,2011年,与住宅地产交易下滑不同,工业地产投资租赁“双热”。但另一方面,考虑到工业地产开发偏热,近两年国家宏观政策加强对开发区工业园的调控力度,清理整顿开发区,致使大量开发区或工业园区关闭。同时,产业转移产业升级产业结构调整也会引起对工业物业需求变化,导致工业地产开发存在一定的市场风险。因此,如何抓住中国产业升级机会,在避免风险的同时掘金工业地产,成为诸多新锐企业思考的重要议题。本文拟对目前国内工业地产开发模式进行分析,并在此基础上探讨工业地产未来发展趋势

一、工业地产概述

工业地产概念起源于19世纪末工业化国家,最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中,但是直到1970年,工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产是一个城市乃至国家的经济支柱,“日本的工业地产占全世界的30%,对日本GDP贡献在40%以上;美国工业地产占全世界的27%,对本国GDP贡献也超出了30%”。工业地产是指在新经济新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、工业厂房高新技术研究与发展用房为主要开发对象,集投资、开发、经营管理服务等为一体的工业物业总称。根据工业地产建筑体规模大小的差异,将其划分为两大类,即工业厂房和工业园区。其中工业厂房又可以细分为标准厂房和定制厂房;工业园区涵盖广泛,主要为各类工业产业园区、总部基地等,物业形式表现为各类工业物业的集合。工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业,具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。

二、工业地产开发模式

纵观目前国内工业地产开发模式,主要有以下四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越来越多的投资者加入工业地产,工业地产的开发模式正在不断创新,特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进,并且越来越多地被采用,取得良好的市场效果。

1、工业园区开发模式

工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也是我国工业地产市场的主要载体,其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行,政府通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区,形成其特有的优势,然后通过招商引资土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目,其典型代表如北京亦庄开发区,杭州经济技术开发区等。其操作流程是政府制定园区发展的总体规划,包括行业的发展规划,园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等,通过前期的基础投入,制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂,政府负责未来园区管理及未来的规划升级。该模式适用条件有:①区域经济发展迅速,产业潜力十足;②区域辐射地位明显,交通条件优越;③宏观政策重大利好产业发展具备良好的政策环境。

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2、主体企业引导模式

主体企业引导模式,一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业,为实现企业自身更好的发展和获取更大的利益价值,在政府支持下通过获取大量的工业用地开发相对独立的工业园区,在核心企业入驻且占主导的前提下,助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式带动上下游企业加入园区建设,实现整个产业链的集成和提高,如上海金山的上海石化工业园区、青岛的海尔工业园等。该类模式本质上是工业园开发模式的衍生模式,地方政府在该类开发模式中依然起着主导作用,其操作手段是地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区的独特优势,吸引某些行业的知名企业进驻,利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集,以产业链带动发展。该模式适用条件有:①区域辐射地位明显,交通条件优越;②具备产业发展的良好的产业政策环境;③优惠的税收及相关政策

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3、工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房仓库研发房产项目的营建,然后以租赁转让合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营管理,最后获取合利的地产开发利润。全球最大的工业房地产开发商、开发及管理超过140亿美元资产普洛斯公司即是这一模式的代表企业。该模式的操作流程类似于住宅开发模式,首先,房地产开发企业根据区域产业发展的趋势及未来工业市场需求状况,通过市场化的取地方式获得土地,继而进行工业物业的开发,最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金,实现利润。该模式适用条件有:①区域辐射地位明显,交通条件优越;②具备产业发展的良好的产业政策环境;③优惠的税收及相关政策。

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4、综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式,如富力地产参与其中的白云机场国际物流园区等。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点,既要求在土地税收政策上的有力支持,也需要投资方面能跟上开发建设的步伐,还要求具备工业项目的经营运作能力保证。因此,单纯采用一种开发模式,往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的,必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。此类开发模式中,开发主体不再单一,不同阶段开发主体存在差异,属于多主体共同开发模式。该模式成功所需的外部条件有:①区域辐射地位明显,交通条件优越;②具备产业发展的良好的产业政策环境;③优惠的税收及相关政策。

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三、工业地产发展展望

首先,从全球视野来看,工业地产属于商用不动产,在美国商用地产股票市场(NAREIT)中的总市值排在第三位,仅次于写字楼商业零售。以国际标准比较,国内工业地产租金仅为东南亚以及国际上成熟市场租金的1/3。因此,未来国内工业地产的租金及市场拥有很大的上升空间。

其次,据国务院发展研究中心预测,未来10 年我国城镇化率的年均增加率在0.8%-1%,到2020 年,我国的城镇化率预计在55%-56%。届时,随着城镇化步伐的加快,工业地产包括商业地产将出现“井喷”。

第三,从供求关系来看,当前中国工业物业地产需求已然不断上升,但国内供应短缺,尤其物流物业严重供应短缺。据中国仓储协会提供的数据显示,中国目前仓库总面积为5.5亿平方米,然而,业内人士估计现代化物流设施所占的比例不足1%。中国对现代化物流仓库的需求量为17%,而现在国内却只能提供约3%-5%。

第四,投资热点区域将不断扩大。由于一线城市土地价格劳动力成本上升很快,一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出,而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构,同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点:分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区;以苏州、杭州为代表的大长三角地区;以深圳厦门为代表的华南地区;以成都、重庆、西安为代表的西南地区,以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。

第五、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。经过20年的发展,开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济社会发展的需要,部分开发区正在升级为产业型新城,为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地,引进外资产业升级等角色,在促进产业聚集,经济发展,解决就业的同时,聚集大量的人流,物流信息流资金流,适时发展居住和其他各种城市功能,走产业型新城的道路是最佳的选择。

总之,我们在看好工业地产未来发展前景的同时,也要看到相对于住宅地产商业地产而言,工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性,对进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业地产领域前,需要有全盘的清晰考虑。首先,工业用地能否轻易拿到,政府欢迎那些投资密度高、产值双高的产业。而且有些工业用地涉及的问题复杂,大部分地块都是村民的,集体用地征地难度大,对企业抗风险能力要求很高。其次,工业地产并非一种纯粹的地产投资项目,它更多的是一种产业决策和选址行为,必须以产业的需求作为依托和基础。第三,工业地产是特定产业、特定用途、特定需求下量身订制的产品,需求极具个性化,比如一个汽车厂房项目和一个物流的项目特点是完全不同的,而工业地产又不像住宅和商业地产那样具有投机的属性和流动性的特征,需要对产品进行长期的运作和持有。最后,从政策层面来讲,国家现在以第三产业作为主导发展方向,对工业地产发展并不十分支持,尤其是那些占地大、产值小的产业,政府没有动力给予政策优惠和支持。并且,我们预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性政策风险也就随之而生,这是开发商在进军工业地产之前必须考虑的。

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