2014年2月，一位叫马佳佳的“90后”被请到万科做演讲，演讲主题很直接—90后压根就不买房。

马佳佳的PPT做得很简单但又很炫，在其看来，90后是一群极具理想主义但又无法完成自我实现的人，所以很多人只能拼爹，而且90后身处移动互联网大爆发的年代，他们需要的是拥有好的设计、好的体验、好的社区氛围的房子（见图2-7）。

所以90后压根不买房，其实是个噱头，不过能如此重视90后的需求的地产界老大的万科真可谓与时俱进。万科在2013年年报致股东篇中说道：“在过去的一年中，我们花费了相当多的精力，去学习什么是移动互联网。我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。”

扯得有些远了，相比上述的马佳佳和万科，本书依然只能还是从工业化时代的经济学需求理论去分析，似乎有点惭愧，但并不过时。需求，还得从人说起。1982年实行计划生育政策，独生子女家庭每月补贴5元（当时普通工薪阶层收入不过几十元），效果立竿见影，1983年的生育率即从1982年的2.23%降到2.02%。

不过有点意外的是，1987年的生育率竟然创出新高2.33%，这应该和新中国成立后第一次婴儿潮有关。但从图2-8中也能明显看出，1987年之后，生育率是一路走低，直到2003年左右才变得相对稳定。截至2013年，我国生育率为1.2%，需要指出的是，2012年起较先前有微弱的反弹。

1987年生育高峰之后，新出生人口一路下滑，有一个数据也能与之对应上，即是参加高考的人数，2008年高考人数创下1050万纪录以来4年间参加高考的人数减少140多万，而且还将继续减少。

可能有读者会问，1987年生育高峰，为何不是2005年左右高考人数最多，这是因为1999年以来的持续扩招。

1987年出生的人，2014年为27岁，正处在结婚、买房的时段。可以想象，这批婴儿潮效应已经持续了多久，还能持续几年呢？直接说吧，从人口趋势而言，对房地产需要的年轻群体规模在减小。

但笔者也不否认变量的存在，一是2012年以来微弱反弹的出生率；二是2013年中共十八届三中全会之后放开的单独二胎政策；三是马佳佳描述的90后的新需求；但这些可能更多地带来的是局部的改变，而非整体的人口趋势的改变。

新生儿数量可能在增长，但劳动年龄人口的总量2013年左右已经在过拐点了，劳动年龄人口才是买房的主力。

与所有商品一样，面对将近14亿的人口，确实存在广阔的需求，但是哪些人才是买房的主力军呢？

商人向官员行贿送了几套房，乞丐捡到张中了500万的彩票等，这些非常规因素都不是本文想讨论的。

本文从人口结构出发，观察购房适龄人口的演变趋势。很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，但笔者想说的是，这个中长期因素处在一个量变向质变的关键时点。而结合海外的历史经验来看，人口结构演变又发出了一个危险的信号。

2012年中国劳动年龄人口过转折点

人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15～64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012 年达到顶峰后将开始负增长。

从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345 万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速（见图2-9）。

过去近40年的时间里，中国劳动力人口即15～64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15～59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡日方可谓人口研究方面的权威，2012年笔者采访他时，其言根据其人口预测，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点。

购房适龄人口2015年达峰值

分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25～49岁）。

根据2010年全国人口普查数据，2 010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018 年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28 亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口，按照海通首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万～6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2 000万以上人口进城。2020年下降到1 000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20～30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005～2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005～2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015 年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

危险的信号

中金公司首席经济学家彭文生认为，结合25～34岁的人口消费性住房需求和35～64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降，当这样的因素叠加，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗？

　　　　　　　　　　　　　　　　本文摘自《房市大衰退：33年房市变迁大推演》

2014年2月，一位叫马佳佳的“90后”被请到万科做演讲，演讲主题很直接—90后压根就不买房。

马佳佳的PPT做得很简单但又很炫，在其看来，90后是一群极具理想主义但又无法完成自我实现的人，所以很多人只能拼爹，而且90后身处移动互联网大爆发的年代，他们需要的是拥有好的设计、好的体验、好的社区氛围的房子（见图2-7）。

所以90后压根不买房，其实是个噱头，不过能如此重视90后的需求的地产界老大的万科真可谓与时俱进。万科在2013年年报致股东篇中说道：“在过去的一年中，我们花费了相当多的精力，去学习什么是移动互联网。我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。”

扯得有些远了，相比上述的马佳佳和万科，本书依然只能还是从工业化时代的经济学需求理论去分析，似乎有点惭愧，但并不过时。需求，还得从人说起。1982年实行计划生育政策，独生子女家庭每月补贴5元（当时普通工薪阶层收入不过几十元），效果立竿见影，1983年的生育率即从1982年的2.23%降到2.02%。

不过有点意外的是，1987年的生育率竟然创出新高2.33%，这应该和新中国成立后第一次婴儿潮有关。但从图2-8中也能明显看出，1987年之后，生育率是一路走低，直到2003年左右才变得相对稳定。截至2013年，我国生育率为1.2%，需要指出的是，2012年起较先前有微弱的反弹。

1987年生育高峰之后，新出生人口一路下滑，有一个数据也能与之对应上，即是参加高考的人数，2008年高考人数创下1050万纪录以来4年间参加高考的人数减少140多万，而且还将继续减少。

可能有读者会问，1987年生育高峰，为何不是2005年左右高考人数最多，这是因为1999年以来的持续扩招。

1987年出生的人，2014年为27岁，正处在结婚、买房的时段。可以想象，这批婴儿潮效应已经持续了多久，还能持续几年呢？直接说吧，从人口趋势而言，对房地产需要的年轻群体规模在减小。

但笔者也不否认变量的存在，一是2012年以来微弱反弹的出生率；二是2013年中共十八届三中全会之后放开的单独二胎政策；三是马佳佳描述的90后的新需求；但这些可能更多地带来的是局部的改变，而非整体的人口趋势的改变。

新生儿数量可能在增长，但劳动年龄人口的总量2013年左右已经在过拐点了，劳动年龄人口才是买房的主力。

与所有商品一样，面对将近14亿的人口，确实存在广阔的需求，但是哪些人才是买房的主力军呢？

商人向官员行贿送了几套房，乞丐捡到张中了500万的彩票等，这些非常规因素都不是本文想讨论的。

本文从人口结构出发，观察购房适龄人口的演变趋势。很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，但笔者想说的是，这个中长期因素处在一个量变向质变的关键时点。而结合海外的历史经验来看，人口结构演变又发出了一个危险的信号。

2012年中国劳动年龄人口过转折点

人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15～64岁）才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012 年达到顶峰后将开始负增长。

从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345 万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速（见图2-9）。

过去近40年的时间里，中国劳动力人口即15～64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15～59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡日方可谓人口研究方面的权威，2012年笔者采访他时，其言根据其人口预测，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点。

购房适龄人口2015年达峰值

分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25～49岁）。

根据2010年全国人口普查数据，2 010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018 年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28 亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口，按照海通首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万～6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2 000万以上人口进城。2020年下降到1 000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20～30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005～2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005～2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015 年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

危险的信号

中金公司首席经济学家彭文生认为，结合25～34岁的人口消费性住房需求和35～64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降，当这样的因素叠加，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗？

　　　　　　　　　　　　　　　　本文摘自《房市大衰退：33年房市变迁大推演》