2007年12月19日 来源：北京晨报
央行指出的房地产“八宗罪”
房地产市场面临的主要问题:
1.商品住宅价格持续上涨
2.供应结构不合理
3.调控政策尚未得到全面落实
4.低收入家庭住房还面临较大困难
房地产金融领域存在的问题:
1.房地产信贷增长过快
2.过度竞争，潜藏巨大风险
3.未经批准，擅自开办转按揭贷款
和加按揭贷款业务
4.住房贷款管理薄弱，“假按揭”
贷款风险显现
“第二套房”新政细则刚发布一周时间，中国人民银行再次就房地产市场和房地产金融问题作出严厉表态。昨日，央行公布副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。在讲话中，刘士余列举了房地产业和相关金融业存在的八个问题，发出强烈的调控信号。
-首次公开承认炒房普遍性
刘士余认为，近一段时间，房地产市场面临四个主要问题，包括商品住宅价格持续上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实、低收入家庭住房还面临较大困难。
针对调控政策的落实问题，刘士余列举数字称，在一些地方，中低价位和中小套型普通住宅供应明显不足。今年1至10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。房地产商囤积土地、捂盘惜售和造势抬价的行为时有发生。今年1至10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积却只增长了9.1%。
刘士余承认，目前投资与炒房的行为较普遍。这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。
刘士余表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。
尽管刘士余没有提及外资炒房对楼市的推波助澜作用，但他承认国际房价上涨具有一定的传染性。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，房价上涨具有显著的国际传导特征。近几年，全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长和波及范围之广，在世界经济史上少有。
-坚决取消转按揭和加按揭
在房地产金融领域，刘士余也列举了四个问题，其中转按揭和加按揭贷款的问题被着重强调。
自去年以来，部分银行推出“随借随还”和“循环贷”等业务，个人的房贷即使没还清，也可以要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度则可以随房价不断攀升而增加。这就是加按揭业务。如果房贷所在银行不能办理加按揭，那么借款人可以通过转按揭贷款业务，把房贷转到能办理加按揭的银行去。
一位购房者在银行贷款70万元买了一套价值100万元的房子，还了20万元的房贷之后，其房产市价涨到了200万元，此时他办理加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，可以给他140万元的贷款额度，比原来的额度增加了70万元。
刘士余称，借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而加剧了房地产和股市泡沫成分。
在“9·27”房贷新政发布时，央行曾要求不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。这一次，刘士余明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。
除了转按揭和加按揭问题外，刘士余列举的另外三个问题包括房地产信贷增长过快、银行为争取房贷市场份额而过度竞争、开发商和银行串通“假按揭”。
刘士余披露，有关部门去年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。而在北京、郑州、杭州和广州，该比例分别高达35.4%、46.31%、32.83%和32.2%。
此外，少数银行的分支行还与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，使得一些销售困难的楼盘得以顺利套现。
相关新闻 前11个月并购金额翻番
房地产新一轮
清洗开始 正当各方对“楼市拐点论”争论不休时，房地产行业新一轮的洗牌却已经悄然开始。全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，中国房地产行业并购数目和金额今年以来大幅上升。
报告显示，今年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而今年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较去年全年的49亿美元翻了一番。
“房地产业洗牌已经开始。”普华永道中国企业融资与并购总监赵亮表示，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，一些运作规范和资金实力雄厚的房地产商开始并购资金比较短缺的开发商。
赵亮表示，一方面，房地产商拿地的成本越来越高，另一方面，一些手中有地但资金实力不强的中小房企却因筹钱无门而着急，“在这种大反差下，通过并购其他土地资源丰厚的房地产企业和项目股权获得土地，正在成为一条性价比很高的捷径”。
值得注意的是，房地产业并购在今年下半年明显提速。今年上半年，房地产业并购金额还只有33亿美元，但在最近的4个月，来自该行业的并购金额已经达到70亿美元。
“房地产业大规模的并购整合，主要与企业获得土地渠道单一且土地供应数量减少有密切联系，”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，“这样大规模的并购对房地产企业自身的结构整合、资源资金的优化配置是有好处的。”
王宏新最后提醒，国家针对房地产业的宏观调控力度加强，明年房地产融资环境将更加严峻，“房地产行业洗牌将进一步加剧，不过，将主要集中在中小房地产商”。
原文链接:http://news.sohu.com
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2007年12月19日 来源：北京晨报
央行指出的房地产“八宗罪”
房地产市场面临的主要问题:
1.商品住宅价格持续上涨
2.供应结构不合理
3.调控政策尚未得到全面落实
4.低收入家庭住房还面临较大困难
房地产金融领域存在的问题:
1.房地产信贷增长过快
2.过度竞争，潜藏巨大风险
3.未经批准，擅自开办转按揭贷款
和加按揭贷款业务
4.住房贷款管理薄弱，“假按揭”
贷款风险显现
“第二套房”新政细则刚发布一周时间，中国人民银行再次就房地产市场和房地产金融问题作出严厉表态。昨日，央行公布副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。在讲话中，刘士余列举了房地产业和相关金融业存在的八个问题，发出强烈的调控信号。
-首次公开承认炒房普遍性
刘士余认为，近一段时间，房地产市场面临四个主要问题，包括商品住宅价格持续上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实、低收入家庭住房还面临较大困难。
针对调控政策的落实问题，刘士余列举数字称，在一些地方，中低价位和中小套型普通住宅供应明显不足。今年1至10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。房地产商囤积土地、捂盘惜售和造势抬价的行为时有发生。今年1至10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积却只增长了9.1%。
刘士余承认，目前投资与炒房的行为较普遍。这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。
刘士余表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。
尽管刘士余没有提及外资炒房对楼市的推波助澜作用，但他承认国际房价上涨具有一定的传染性。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，房价上涨具有显著的国际传导特征。近几年，全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长和波及范围之广，在世界经济史上少有。
-坚决取消转按揭和加按揭
在房地产金融领域，刘士余也列举了四个问题，其中转按揭和加按揭贷款的问题被着重强调。
自去年以来，部分银行推出“随借随还”和“循环贷”等业务，个人的房贷即使没还清，也可以要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度则可以随房价不断攀升而增加。这就是加按揭业务。如果房贷所在银行不能办理加按揭，那么借款人可以通过转按揭贷款业务，把房贷转到能办理加按揭的银行去。
一位购房者在银行贷款70万元买了一套价值100万元的房子，还了20万元的房贷之后，其房产市价涨到了200万元，此时他办理加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，可以给他140万元的贷款额度，比原来的额度增加了70万元。
刘士余称，借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而加剧了房地产和股市泡沫成分。
在“9·27”房贷新政发布时，央行曾要求不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。这一次，刘士余明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。
除了转按揭和加按揭问题外，刘士余列举的另外三个问题包括房地产信贷增长过快、银行为争取房贷市场份额而过度竞争、开发商和银行串通“假按揭”。
刘士余披露，有关部门去年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。而在北京、郑州、杭州和广州，该比例分别高达35.4%、46.31%、32.83%和32.2%。
此外，少数银行的分支行还与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，使得一些销售困难的楼盘得以顺利套现。
相关新闻 前11个月并购金额翻番
房地产新一轮
清洗开始 正当各方对“楼市拐点论”争论不休时，房地产行业新一轮的洗牌却已经悄然开始。全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，中国房地产行业并购数目和金额今年以来大幅上升。
报告显示，今年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而今年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较去年全年的49亿美元翻了一番。
“房地产业洗牌已经开始。”普华永道中国企业融资与并购总监赵亮表示，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，一些运作规范和资金实力雄厚的房地产商开始并购资金比较短缺的开发商。
赵亮表示，一方面，房地产商拿地的成本越来越高，另一方面，一些手中有地但资金实力不强的中小房企却因筹钱无门而着急，“在这种大反差下，通过并购其他土地资源丰厚的房地产企业和项目股权获得土地，正在成为一条性价比很高的捷径”。
值得注意的是，房地产业并购在今年下半年明显提速。今年上半年，房地产业并购金额还只有33亿美元，但在最近的4个月，来自该行业的并购金额已经达到70亿美元。
“房地产业大规模的并购整合，主要与企业获得土地渠道单一且土地供应数量减少有密切联系，”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，“这样大规模的并购对房地产企业自身的结构整合、资源资金的优化配置是有好处的。”
王宏新最后提醒，国家针对房地产业的宏观调控力度加强，明年房地产融资环境将更加严峻，“房地产行业洗牌将进一步加剧，不过，将主要集中在中小房地产商”。
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