2007-11-05 来源：华夏时报 作者：贾华杰
往重庆市东北方向经过两个小时的车程，便来到风景优美的旅游胜地——长寿湖，这个由千岛组成的旅游风景区，将被旅游地产概念植入，而长寿湖也将迎来它的新主人——杨国强。
“我们已经和碧桂园签署了6300亩土地出让框架性协议。”10月30日下午，长寿区招商局一科员在其办公室对《华夏时报》记者说。
但本报记者了解到，这出让的6300亩土地国土资源部已经开始调查。实际上，当碧桂园的拿地模式遭遇到土地整肃风暴，杨国强也必然会面临前所未有的挑战。
长寿湖急切招商引资
碧桂园20亿廉价拿地
美丽的长寿湖已经变得愈发不安静，在当地招商引资、经济崛起的号召下，这里正在成为一片热土。
“我们已经上报了开发长寿湖的文件，正在等待重庆市政府的批复。”长寿湖招商局局长桂林说，“这里将以旅游为引导， 房地产为平台，带动产业发展。”
在长寿湖招商局的努力下，先后有多个开发商接触过长寿湖，但都没有敲定。而最让长寿湖招商局满意的，还是碧桂园，在他们看来，杨国强为人低调，暗合了长寿湖土地出让方式不事招摇的特性。
“杨老板在深圳的口碑很好，他一下子圈了这么多土地，正好可以省去了我们招商的压力，而且碧桂园快速开发的模式也能尽快给长寿湖带来效益。”长寿湖招商局工作人员李季(化名)对本报记者表示。
今年9月，按照双方签署的协议，杨国强拿走6300亩土地，准备开发旅游地产项目，其中大坪岛2000亩，湖域周边土地4000多亩。
实际上，早在去年5月份，杨国强便来到长寿湖考察。“只是当时要求10万元/亩给他，价格太低了，双方没谈拢。”李季说。
但在后来的商谈中，双方达成协议。李季介绍，最后6300亩土地的出让总价为20多亿元，这个价格也比长寿湖方面最初给出的价格便宜不少。
李季透露，之所以给出比较低的出让价格，是因为碧桂园不仅仅与长寿湖签署了这6000多亩土地，双方还就湖域周边17000亩土地进行商谈。
国土部悄赴长寿湖调查
出让地远超规定建设面积
然而，就在双方“联姻”之际，一场浩大的土地检查正在全国展开。
据记者了解，10月底，国土部土地利用司组成了一个督察小组，悄赴重庆长寿湖地区，调查碧桂园大规模储备土地的情况。
“国土部土地利用司抽调了3个人，于10月27日视察了碧桂园在长寿湖地区的土地储备情况。”陪同视察的重庆市国土局土地利用处处长黄强说，“主要看开发商有没有延期开发，地方政府有无违规批地的情况，并将出台有针对性的措施。”
“这是百日土地督察的一个非常具体行动。”黄强透露。不过在视察现场，国土部官员没有对碧桂园做任何表态。截止到本报发稿前，国土部亦没有做出任何处理的决定。
但在重庆市国土局相关人士看来，长寿湖6300亩土地的出让已经远远超过了长寿区能够提供的建设用地的面积。
长寿区国土局周局长对记者透露：10月25日，重庆市长寿区国土局即通过书面的形式，向市局与国土部汇报了碧桂园在长寿湖拿地的情况。
“反正到现在，我没有供给他们一分地。”周局长对《华夏时报》记者说，“跟我们没有关系。”他还表示，国土部门也知道了此情况，但现场还没有任何动工的迹象，所以不好说，其间言语颇让人思量。
而长寿区国土局王副局长则对记者表示：碧桂园与长寿湖方面签署的是框架性协议，还没有具体的土地出让，因此碧桂园还没有实际发生土地违规利用的问题，国土局目前也没有办法查它。
10月31日，记者闯进了重庆市国土局局长的办公室，询问关于碧桂园长寿湖拿地是否违规，是否会处理的问题，重庆市国土局局长以不方便表态为由，将记者轰出了办公室。
“我目前也不方便对此问题发表个人看法，既然是国土部督察组来视察，你最好去问国土部。”在记者的追问下，黄强如此表示。
但他同时表示，长寿湖地区主要为国有土地和集体用地，出让如此多的土地面积必然会牵扯到农用地“以租代征”、未批先用和农用地擅自改为建设用地的问题。“如果出让，违规是必然的。”
转借建设用地指标
拆迁工作已开始
知情人士表示，当地的招商引资和经济发展一般是由市政府层面主持工作，地方国土部门有时也会态度“暧昧”，不好说什么。
重庆市国土局办公室一位工作人员则对记者表示：“按照以往的经验，只要地方政府想去进行开发，国土部门所起的作用就是让这些用地看起来合法就行了。”
他虽然没有进一步阐释“合法”的路径，但记者从相关人士处获悉，一种可能的路径是，按照重庆市对长寿湖整体开发的批复，先将其他地区的农用地转为建设用地的指标拿过来，这样一个城市的指标总量不变，只是集中到一个区域而已。至于其他区域的用地指标则“以后再说”。
“作为直辖市和三峡库区，我们在行政体系上与其他地区不同，区县的权力比较大。长寿区在土地利用上，有很大的权力，很多事情上是不需要给市局做汇报的。”重庆市国土局一位内部人士说。
“市政府、区政府对此很重视。实际上，长寿湖的开发现状并不令人满意，我们要在发展上打破常规，要创新。”长寿湖管委会一位人士说，“要发展，打擦边球是不可以避免的。”
在这样的逻辑和贯彻执行下，事实上，长寿湖管委会已经在大坪岛等长寿湖周边区域开始了初步的征地拆迁工作。大坪岛是协议中碧桂园长寿湖项目的核心区域，面积过2000亩，以农用地居多。而这个时候，有关长寿湖利用的总体规划还没有完成。
“但拆迁上遇到了不小的问题。大坪岛内的居民不少人不愿意搬。但会迟早要他们搬出去！”长寿湖管委会相关人员如此抱怨地说道。
他进一步表示，要达到企业进场建设的标准，他们规定完成一级开发总的成本不能超过八九万元/亩，那么长寿湖给拆迁户的综合补偿成本就不会高过2万元/亩，“只要不出现大的群众上访，我们的操作就不会出现问题，政府就不会干预”。
明招标暗内定
大块地拆分10份出让
那么，长寿湖管委会是如何操作，让土地变得合规合法的呢？
长寿湖管委会相关负责人介绍说，这里是一站式服务，只是需要开发商提供点文字资料的东西，所有的手续基本上1年多一点的时间就办完了。
“虽然碧桂园跟我们签署了框架性协议，但还要走招拍挂的程序，只是具体的招标是由我们负责的，所以不用担心到时候，协议地块被高价拍走的事情，我们完全可以确保土地到企业手里。”10月30日，记者以地产中介公司的身份向长寿湖管委会询问，上述负责人对记者如此说。
为了能吸引更多的企业前来开发，他还向记者表示，通过具体条件的设定，管委会甚至可以保证，符合投标条件的只有你们一家公司。
“就是说在招标的时候，把开发企业的资金实力、开发资质、付款条件等有意地向已经签署协议的开发商靠拢。”他说，“有时候，我们甚至直接给其他参加招标企业打电话，劝其退出。”
据记者了解，长寿湖与碧桂园签订的6300亩土地，长寿湖方面将不会一次性给碧桂园，这位负责人表示，那样目标太大了，肯定会引起政府部门的注意，而会将这些土地分成十多个项目进行报批。“这样甚至就可以不用上报重庆市局，我们长寿区自己就办了。”
“不过，随着国土部一系列政策的出台，碧桂园大规模拿地块，将会受到中央政府的政策冲击。”重庆当地的开发商对记者说。
按照碧桂园在三、四线城市郊区拿地的模式，必然会导致农用地转为建设用地的违规问题，虽然地方政府扮演了幕后推手的角色，但中央提出的彻查土地出让违规的政策，杨国强低成本郊区拿地的发展策略将为他埋下巨大的隐患。
观 察
地方国土部门的“橡皮图章”
按照中央政府的要求，国土部门要“守土有责”，其中当前的重中之重就是要坚守“18亿亩耕地的红线”。而按照地方政府的要求，国土部门则要保障经济发展而必须得到充足的土地供应。
重庆市一位国土局的人士就对记者抱怨，“开发区的人老是说我们不供应土地，而中央这方面却要求得越来越严，控制得也越来越严格”。
这位人士还戏言：“就拿国土部‘百日行动’来说，各地的国土局不仅要看国土部官员的脸色，还要看各地书记、市长的脸色，不然这个职位肯定干不长。”
事实上，地方政府在土地大规模出让过程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒着违规操作的风险为房地产商提供大批廉价的土地，以满足在城市建设过程的资金需求，从而成为地产军团全国“圈地”背后重要的支持力量。
在这种矛盾的行政体系的定位下，地方的国土部门很难发挥自己的作用，在一定程度上变成了一个“橡皮图章”，甚至还可以让非法的用地，通过一定的行政程序合法化起来。
有国土部门人士认为，当前的土地法规存在着大量可以变通的地方，政府当务之急是应该完善相关土地方面法规和进行更加严格的监管，并且要坚持科学用地规划，使之不能因为领导干部的喜好，而发生变化。同时，应该给土地监管部门一个更加合理的行政定位，以便摆脱部门与地方利益的羁绊。
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2007-11-05 来源：华夏时报 作者：贾华杰
往重庆市东北方向经过两个小时的车程，便来到风景优美的旅游胜地——长寿湖，这个由千岛组成的旅游风景区，将被旅游地产概念植入，而长寿湖也将迎来它的新主人——杨国强。
“我们已经和碧桂园签署了6300亩土地出让框架性协议。”10月30日下午，长寿区招商局一科员在其办公室对《华夏时报》记者说。
但本报记者了解到，这出让的6300亩土地国土资源部已经开始调查。实际上，当碧桂园的拿地模式遭遇到土地整肃风暴，杨国强也必然会面临前所未有的挑战。
长寿湖急切招商引资
碧桂园20亿廉价拿地
美丽的长寿湖已经变得愈发不安静，在当地招商引资、经济崛起的号召下，这里正在成为一片热土。
“我们已经上报了开发长寿湖的文件，正在等待重庆市政府的批复。”长寿湖招商局局长桂林说，“这里将以旅游为引导， 房地产为平台，带动产业发展。”
在长寿湖招商局的努力下，先后有多个开发商接触过长寿湖，但都没有敲定。而最让长寿湖招商局满意的，还是碧桂园，在他们看来，杨国强为人低调，暗合了长寿湖土地出让方式不事招摇的特性。
“杨老板在深圳的口碑很好，他一下子圈了这么多土地，正好可以省去了我们招商的压力，而且碧桂园快速开发的模式也能尽快给长寿湖带来效益。”长寿湖招商局工作人员李季(化名)对本报记者表示。
今年9月，按照双方签署的协议，杨国强拿走6300亩土地，准备开发旅游地产项目，其中大坪岛2000亩，湖域周边土地4000多亩。
实际上，早在去年5月份，杨国强便来到长寿湖考察。“只是当时要求10万元/亩给他，价格太低了，双方没谈拢。”李季说。
但在后来的商谈中，双方达成协议。李季介绍，最后6300亩土地的出让总价为20多亿元，这个价格也比长寿湖方面最初给出的价格便宜不少。
李季透露，之所以给出比较低的出让价格，是因为碧桂园不仅仅与长寿湖签署了这6000多亩土地，双方还就湖域周边17000亩土地进行商谈。
国土部悄赴长寿湖调查
出让地远超规定建设面积
然而，就在双方“联姻”之际，一场浩大的土地检查正在全国展开。
据记者了解，10月底，国土部土地利用司组成了一个督察小组，悄赴重庆长寿湖地区，调查碧桂园大规模储备土地的情况。
“国土部土地利用司抽调了3个人，于10月27日视察了碧桂园在长寿湖地区的土地储备情况。”陪同视察的重庆市国土局土地利用处处长黄强说，“主要看开发商有没有延期开发，地方政府有无违规批地的情况，并将出台有针对性的措施。”
“这是百日土地督察的一个非常具体行动。”黄强透露。不过在视察现场，国土部官员没有对碧桂园做任何表态。截止到本报发稿前，国土部亦没有做出任何处理的决定。
但在重庆市国土局相关人士看来，长寿湖6300亩土地的出让已经远远超过了长寿区能够提供的建设用地的面积。
长寿区国土局周局长对记者透露：10月25日，重庆市长寿区国土局即通过书面的形式，向市局与国土部汇报了碧桂园在长寿湖拿地的情况。
“反正到现在，我没有供给他们一分地。”周局长对《华夏时报》记者说，“跟我们没有关系。”他还表示，国土部门也知道了此情况，但现场还没有任何动工的迹象，所以不好说，其间言语颇让人思量。
而长寿区国土局王副局长则对记者表示：碧桂园与长寿湖方面签署的是框架性协议，还没有具体的土地出让，因此碧桂园还没有实际发生土地违规利用的问题，国土局目前也没有办法查它。
10月31日，记者闯进了重庆市国土局局长的办公室，询问关于碧桂园长寿湖拿地是否违规，是否会处理的问题，重庆市国土局局长以不方便表态为由，将记者轰出了办公室。
“我目前也不方便对此问题发表个人看法，既然是国土部督察组来视察，你最好去问国土部。”在记者的追问下，黄强如此表示。
但他同时表示，长寿湖地区主要为国有土地和集体用地，出让如此多的土地面积必然会牵扯到农用地“以租代征”、未批先用和农用地擅自改为建设用地的问题。“如果出让，违规是必然的。”
转借建设用地指标
拆迁工作已开始
知情人士表示，当地的招商引资和经济发展一般是由市政府层面主持工作，地方国土部门有时也会态度“暧昧”，不好说什么。
重庆市国土局办公室一位工作人员则对记者表示：“按照以往的经验，只要地方政府想去进行开发，国土部门所起的作用就是让这些用地看起来合法就行了。”
他虽然没有进一步阐释“合法”的路径，但记者从相关人士处获悉，一种可能的路径是，按照重庆市对长寿湖整体开发的批复，先将其他地区的农用地转为建设用地的指标拿过来，这样一个城市的指标总量不变，只是集中到一个区域而已。至于其他区域的用地指标则“以后再说”。
“作为直辖市和三峡库区，我们在行政体系上与其他地区不同，区县的权力比较大。长寿区在土地利用上，有很大的权力，很多事情上是不需要给市局做汇报的。”重庆市国土局一位内部人士说。
“市政府、区政府对此很重视。实际上，长寿湖的开发现状并不令人满意，我们要在发展上打破常规，要创新。”长寿湖管委会一位人士说，“要发展，打擦边球是不可以避免的。”
在这样的逻辑和贯彻执行下，事实上，长寿湖管委会已经在大坪岛等长寿湖周边区域开始了初步的征地拆迁工作。大坪岛是协议中碧桂园长寿湖项目的核心区域，面积过2000亩，以农用地居多。而这个时候，有关长寿湖利用的总体规划还没有完成。
“但拆迁上遇到了不小的问题。大坪岛内的居民不少人不愿意搬。但会迟早要他们搬出去！”长寿湖管委会相关人员如此抱怨地说道。
他进一步表示，要达到企业进场建设的标准，他们规定完成一级开发总的成本不能超过八九万元/亩，那么长寿湖给拆迁户的综合补偿成本就不会高过2万元/亩，“只要不出现大的群众上访，我们的操作就不会出现问题，政府就不会干预”。
明招标暗内定
大块地拆分10份出让
那么，长寿湖管委会是如何操作，让土地变得合规合法的呢？
长寿湖管委会相关负责人介绍说，这里是一站式服务，只是需要开发商提供点文字资料的东西，所有的手续基本上1年多一点的时间就办完了。
“虽然碧桂园跟我们签署了框架性协议，但还要走招拍挂的程序，只是具体的招标是由我们负责的，所以不用担心到时候，协议地块被高价拍走的事情，我们完全可以确保土地到企业手里。”10月30日，记者以地产中介公司的身份向长寿湖管委会询问，上述负责人对记者如此说。
为了能吸引更多的企业前来开发，他还向记者表示，通过具体条件的设定，管委会甚至可以保证，符合投标条件的只有你们一家公司。
“就是说在招标的时候，把开发企业的资金实力、开发资质、付款条件等有意地向已经签署协议的开发商靠拢。”他说，“有时候，我们甚至直接给其他参加招标企业打电话，劝其退出。”
据记者了解，长寿湖与碧桂园签订的6300亩土地，长寿湖方面将不会一次性给碧桂园，这位负责人表示，那样目标太大了，肯定会引起政府部门的注意，而会将这些土地分成十多个项目进行报批。“这样甚至就可以不用上报重庆市局，我们长寿区自己就办了。”
“不过，随着国土部一系列政策的出台，碧桂园大规模拿地块，将会受到中央政府的政策冲击。”重庆当地的开发商对记者说。
按照碧桂园在三、四线城市郊区拿地的模式，必然会导致农用地转为建设用地的违规问题，虽然地方政府扮演了幕后推手的角色，但中央提出的彻查土地出让违规的政策，杨国强低成本郊区拿地的发展策略将为他埋下巨大的隐患。
观 察
地方国土部门的“橡皮图章”
按照中央政府的要求，国土部门要“守土有责”，其中当前的重中之重就是要坚守“18亿亩耕地的红线”。而按照地方政府的要求，国土部门则要保障经济发展而必须得到充足的土地供应。
重庆市一位国土局的人士就对记者抱怨，“开发区的人老是说我们不供应土地，而中央这方面却要求得越来越严，控制得也越来越严格”。
这位人士还戏言：“就拿国土部‘百日行动’来说，各地的国土局不仅要看国土部官员的脸色，还要看各地书记、市长的脸色，不然这个职位肯定干不长。”
事实上，地方政府在土地大规模出让过程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒着违规操作的风险为房地产商提供大批廉价的土地，以满足在城市建设过程的资金需求，从而成为地产军团全国“圈地”背后重要的支持力量。
在这种矛盾的行政体系的定位下，地方的国土部门很难发挥自己的作用，在一定程度上变成了一个“橡皮图章”，甚至还可以让非法的用地，通过一定的行政程序合法化起来。
有国土部门人士认为，当前的土地法规存在着大量可以变通的地方，政府当务之急是应该完善相关土地方面法规和进行更加严格的监管，并且要坚持科学用地规划，使之不能因为领导干部的喜好，而发生变化。同时，应该给土地监管部门一个更加合理的行政定位，以便摆脱部门与地方利益的羁绊。
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