大龙地产:未解的资金迷局

  在北京顺义区政府控股企业大龙地产戏剧性拿下顺义区天竺22号地块,创下了北京土地市场单价、总价双料地王之后,短短两个月,大龙地产在公众惊讶和质疑的目光中走出了巨幅拉升股价跳水的曲线。

  大龙地产新闻发言人马志方称,该公司是顺义区最大的地产公司,除了大本营顺义,其在北京二环内的王府井商业街以及宣武区虎坊桥亦有储备项目,此外还把触角延长到了位于中俄边境的内蒙古满洲里和南中国海岸的广东中山。在2008年和2009年,该公司的经营业绩均实现了大幅增长。不过,在投资者的眼中,这家上市五年未分红、高管违规减持后迟迟不出面解释的公司一直以“铁公鸡”之名著称。

  年报未解资金悬疑

  1月28日,身陷“欠款门”的大龙地产发布了2009年年报。

  根据这份年报,截至2009年12月31日,大龙地产2009年预付账款中,只有“预付顺义区后沙峪天竺开发区22号地的保证金”2亿元,并没有看到首期土地出让金10亿元。2009年12月3日,北京市土地整理储备中心主任王兵曾表示:“当时大龙拿地王的时候,我们也怀疑他的支付能力,但是他确实已经按期支付了第一笔定金。”但当时尚未到首期10亿元地价款的缴纳截止期限。1月25日北京市国土局局长魏成林在北京两会期间表示,大龙地产一直没有签出让合同,也未缴纳地价款,国土局已向大龙地产发出最后通牒,如果在最后通牒的时间还没履行,就将收回土地

  这也从另一个侧面证实,大龙地产在这笔高达50亿元的交易中,可能尚未按照规定在出让成功的十五天内支付该笔10亿元资金。

  尽管大龙地产表示会积极筹措资金,但其发布的年报,仍然没有解决公众对其资金来源问题的疑惑。年报显示,2009年期末大龙地产现金类价余额2.55亿元,与应支付的48亿元剩余土地出让金额相去甚远。

  大龙地产2009年报中“公司未来发展战略所需资金及使用计划、以及资金来源情况”一栏显示,未来会“加强银行非银行金融机构的良好合作,开展多样化的融资方式,来补充公司项目开发资金;充分利用公司的上市优势和资本市场资源优势,选取适当时机进行资本运作,拓宽资本市场融资渠道,进一步增强市场竞争能力”。

  就其在资本市场的表现来看,其连续五年未分红,已经被取消了公开增发的资格,尤其是2008年在业绩不错的情况下也未进行分红。大龙地产 2007年非公开发行的8.8亿元资金用于裕龙花园三期项目建设,已经全部投放完毕,而2009年8月北京市国资委批复的7000万股非公开方案即将于今年2月份到期,尚未正式发行,而且其募集的资金中有6.5亿要用于其王府井西部会馆项目的建设,其余用于补充流动性

  分析人士称,直接向银行获得贷款或通过发债筹资,可能能筹集一部分,但很难完全解决资金缺口,一方面是目前针对房地产业开发贷款债券审批紧缩,另一方面对大龙地产本身而言此举也会大幅增加财务成本。另有消息称,大龙近期从各地项目抽调资金支付地价款,包括其作为控股股东的顺义别墅项目御墅。不过这部分资金对于50亿元地价款而言同样只是杯水车薪。由此,如果大龙真的不打算放弃这个项目,更有可能的方式是寻找企业合作(可能的合作对象包括土地一级开发商英才地产)拓宽资金来源,降低风险;后期则通过适当调整规划来摊薄土地成本

  拿地动机

  针对大龙地产的顺义区属企业特殊身份,一位投资公司房地产分析师对其拿地动机提出了质疑,“大龙地产在低价拿地方面有先天优势,顺义的很多项目都是由其进行土地一级开发,其中包括丽宫等高端别墅项目。大龙的报表里提到,公司目前的土地储备164万平方米,平均楼面地价为2229元/平方米,即使王府井、宣武区两块地理位置绝佳的地块,也是通过受让其他企业的协议出让用地得来的,拿地成本较低,有数据称开发商拿地成本仅占预期售价18%,毛利可以达到50%以上。再加上顺义新城的建设中后续还有不少待开发项目,像大龙这样的区属国有企业明显有拿地的优越性,他为什么还要花那么高的代价去拿这样一块显然会对公司资金状况造成极大影响的地块?这点很让人不解。”

  这位分析师表示,按照北京市的相关规定土地出让金交给市财政后,“城八区”土地出让收入将有一半返还给区里,其余郊县区则全部返还给区里。按照这一规定,该宗地块取得的50亿元土地出让金将悉数收入顺义区政府囊中。

  2009年,顺义区土地出让收入为87.5亿元,仅次于朝阳和房山,顺义区GDP总值超过宣武、崇文,经济增长速度则超过海淀、西城位列第二,成为今年的一大黑马。

  这位分析师还表示,即使大龙地产损失2亿元保证金,对上市公司而言似乎损失很大,但对他的控股股东顺义区政府而言则无所谓。

  “如果由土地一级开发商,在这块地旁边开发了龙湾别墅项目的英才地产直接去二级市场进行招拍挂并将价格抬高,未免太招摇,英才不可能这么干。”他说。

  北京城建投资公司总经理杨运城表示:“大龙拿地的原因是这块地是绝版地块,中央别墅区最后一块低密度居住用地。但是关于资金怎么来出,他们会有他们的办法。”

  周边二手房价应声而跌

  2009年11月下旬,家住顺义的程先生购买了一套丽斯花园的双拼4居室,318平方米,总价700万元。当时22000元/平方米的单价已经涨了不少,但还远低于大龙地产在附近拿地的楼面地价。程先生说,大龙地产拍下顺义地王的第二天,中介就告诉他周边二手房挂牌价已经涨了10%,而且还要接着涨。为此,程先生一家卖掉了位于通州北苑的2套房产。但是没有想到12月份通州房价涨了8%,而这套房子虽然也涨到了750万,但加上高额税费,相当于少赚了50万。而北京市国土局对大龙地产的禁拍令公布后,程先生立刻以750万元的成本价去中介公司把房子挂到待售房源里了。

  据北京中原三级市场研究部统计数据显示,在11月大龙地产拍得地王的几天,丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12%。顺义楼市均价从8160上涨到了9120元。上涨了11.8%。而12月这一区域的房价仅上涨了2.8%,远落后于全市的均价上涨6%的幅度。

  今年1月份以来,因为非普通住宅营业税等增加的影响,这一区域的二手房市场率先出线调整,截至1月25日,区域成交量下跌了90%,远高于全市的下跌幅度。而房源挂牌量出现了明显的上涨,在地王周围区域房源存量由12月份的2200套上涨到了目前的3000套,上涨了36%。而客户需要则明显出现了下调,下降了8成左右。高档房集中的这一区域本来就缺少客户,特别是23号以后更是客户量锐减,目前顺义的二手房挂牌均价已经从12月最高的9250 元下跌到了8950元,下跌了3.2%。

  1月23号以来顺义别墅市场仅成交8套。北京中原三级市场研究部统计显示,23号以来的几天中央别墅区成交锐减。

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