中原地产全面降薪称“中介排队等死”,房产中介的好日子到头了?

最近一段时间,房地产市场可谓是风云变幻,波澜不断,面对着每天都有新情况出现的房地产市场,很多人都会觉得很诧异,在金九银十的风光不再的背后,房地产中介也出事了。

10月9日,老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司宣布,自2018年10月1日起,针对原有公司福利待遇政策薪酬进行调整,所有岗位的福利待遇减至五折发放,多部门佣金打八折发放。

消息一出,可谓是一石激起千层浪,其效果一点也不弱于节前万科高呼的“活下去”。按照中原地产的说法,未来房地产中介是在“排队等死”,房地产中介的好日子真到头了吗?

一、中原地产引爆的降薪

10月9日,上海中原地产物业顾问有限公司近期推出了一系列内部改革措施,《公开信》写道,无论是因为调控政策还是信贷环境不断收紧导致上海房地产市场急速变坏,行家盲目扩张导致僧多粥少,行业产能过剩,还是由于我们自己的经营策略失误,内部管理不善,架构臃肿,公司过去的两年一直处于结构亏损状态。近期公司已经推行了一连串积极改革措施。

具体而言,上海中原所有岗位的全勤奖暂时取消;通讯津贴工龄工资、车贴调整为减半(五折)发放。此外,包括联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度

此外《公开信》还指出,由于近期整体市场交易量持续偏低,一手分销业务的爆单率素来偏高,收佣周期又特别长;二手中介和新房代理业务又近乎荒废。中介住宅部和新房分销部由于人手最多,近期已经率先落实执行一连串严格控制成本,加强绩效考核管理的应急措施,从营业员到部门总经理,影响范围基本涵盖了所有员工公司其余各大业务部门和中后台部门近期也将实施各项降低经营成本的临时应急措施。

在信的最关键位置,中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成提出:我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。正所谓语不惊人死不休,这句惊人之语远比万科的“活下去”更让人触目惊心,房产中介的好日子真的到头了吗?

二、房产中介的好日子到头了吗?

众所周知,在中国有两个非常高薪的行业,一个被称为高门槛高收入这就是被大家称为金饭碗的金融行业,另一个被称为低门槛高收入这就是房产中介产业。中国传统的房产中介多以地铺模式为主,依靠门店与经纪人所形成的对区域信息以及业务的把握,在积累了一定的时间之后,建立起了较为原始的相关数据信息,再把这些信息通过电话微信等方式挖掘客户和房源。在这个模式中,正如同中国绝大多数的传统产业一样,是一个标准的人海战术,中介机构比拼的是对于这个区域的高密度覆盖能力,通过高速地扩张来抢占市场,由于是人海战术所以中介人群往往是低底薪、低门槛,中介人员是鱼龙混杂,不仅专业度难以保证,而且诚信水平都受到质疑,这也成为传统房产中介服务质量的根源。

在过去的十几年中,由于中国房地产市场欣欣向荣一片向好,导致了房地产中介直接是不惜代价的多干快上,几乎可以用“大跃进”来形容,在当时的市场环境下中国房地产中介逐渐形成了比拼门店市场占有率员工规模的粗放式增长模式,在这个模式之下直接导致了中国房地产中介存在的人员、店租成本过大,完全依赖于房地产市场本身的发展特点,这也是在《公开信》中陆成所提到的架构臃肿、人浮于事的问题根源,这种粗放式发展模式让房地产中介的运营成本过高。

但是,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的逐步贯彻实施,房地产市场的炒作得到了有效地遏制,根据不完全统计,今年以来房地产市场的调控已经达到了前所未有的380余次,如此密集的调控让房地产市场迅速由一个疯狂炒作的投机市场在短时间内被转变成为一个长期平稳甚至于有点熊市味道的居住市场,各个地方的房地产交易的活跃度开始下降,房地产市场的周转速度呈现出断崖式下滑的特征。

由于交易活跃度的下降,交易周期的延长,让房地产开发商到房地产中介全部都面临着巨大的资金压力,为什么万科会高喊“活下去”,中原会宣称“排队等死”这就是因为房地产的交易流速下降之后,习惯于赚快钱的房地产相关企业们,必须要面对赚慢钱的事实,原先“萝卜快了不洗泥”“泥沙俱下”的局面已经被彻底扭转,这就像习惯于跑直道的赛车手,突然碰到连续弯道,如果不会及时降速,不能有效转型,等待着他们的一定是全军覆没,粉身碎骨的下场。

用世界卡组织之父,VISA国际的创始人迪伊霍克的观点,现在的中国房地产产业各方亟待由原先的传统组织向一个混序组织转型,所谓混序组织:就是健全的组织应该是开放的,是居于“混沌”和“有序”之间的“混序”组织。如果不能保持组织的开放性,它将会按熵增原理逐步衰退为稳定状态,成为“死”结构。当前,如果不能确保组织的秩序,那么在大转型之下,组织必然会趋向熵增乃至于崩溃,如果没有混沌,那么就不能保持组织的开放性,不能不断地调头转弯,从而实现业务的转型。

三、房地产中介到底如何活下去?

那么,未来房地产中介到底该如何求生?房地产市场低频高价的交易特征注定了房地产市场没有办法离开线下的实际交易,而房地产中介本身的中介属性有决定房地产中介服务不可能离开互联网,所以,房地产中介远比其他任何产业更需要线上线下的融合发展,所以,混序组织中的混沌,也就是变化可以归纳为以下几个方面: 一是多流合一的全平台交易。在房地产中介当中,可以把业务归纳为交易的实际交易流,房地产信息信息流房地产交易过程中的实际金融资金流,这三流是房地产交易的根本,这就意味着房地产中介必须要有办法把这些流量逐步归纳和总结起来。在这方面,链家其实已经在进行试点了,链家的贝壳找房在某种程度上就是交易的交易流和信息流的结合,鉴于当前的房地产中介并不具备金融的牌照,所以最后的资金流打通也是房地产中介全平台的一个难点,但是无论是商业银行比如说建行,还是互联网支付机构比如说支付宝都在试图成为这个资金流服务的提供者,未来谁能够成为整合服务的提供者就越有可能拿下市场粘性,扩大市场的份额。

二是上中下游整合的全产业集中。在当前的房地产市场上,如果仅仅凭单一的中介业务对于房地产中介企业来说可以说是难以盈利,并且难以形成规模经济效益,单方面单兵作战其实已经日益艰难,市场不可能是一个孤胆英雄的市场,只有把新房、二手房租赁营销、经纪等等业务条线全部打通才有可能形成经济学规模经济效应,这是产业上中下游的整合,与此同时,必然会存在的是产业全面的兼并重组浪潮。未来,随着市场的不断趋向居住化,大量低质量、低水平的小型中介企业必然会走向衰亡,要么被大型机构所兼并,要么则自然退出市场,产业上下游的整合必然会带来产业集中度的提升,未来市场逐渐趋向于集中化趋势其实已经形成。

三是得数据者得天下。对于房地产中介来说,数据才是最大核心优势,如果哪家机构可以把房地产市场上的买、卖、房、价等数据全部搜集完全,并建立起可供分析处理的大数据库和小数据包,还要保证数据的真实性和及时性,这套数据就能成为房地产中介降低成本,提升效率,乃至于获得市场话语权的尚方宝剑,大数据库越真实越完善,其协同效应就会越强,信息的权威性就会越高,市场话语权也就会越稳固,这样抢占市场份额可以说轻松无比。

房地产中介产业已经比房地产开发企业更早体验到了房地产寒冬的到来,中原地产只是一个开头,相信不会是最后的结尾,未来哪家房地产企业能够真正实现自我的突破,才有可能成为笑到最后的赢家。

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江瀚Daniel

微信公众号:江瀚视野观察(ID:jianghanview);财经专栏作家,中国人民大学硕士。从事互联网金融、房地产经济研究。