产业地产的7大商机

  • 作者:东滩顾问 · 尹福臣

当前,全球产业正在发生深层次变革,具体到中国的产业发展,这种变革主要表现为产业自身创新激发的产业内容和组织的变革,以及城乡融合发展推动的产业载体空间的变革。“产业变革+地产变革”叠加,就是产业地产商的商业机会,东滩顾问在《中国产业地产:商机与实战》第二部分对此进行了系统的分析。 一方面,我国的国际经贸环境、国内经济形势经济政策变化巨大,在经济转型消费升级的大背景下,农业制造业服务业都在发生变革。在互联网+数字经济和智能技术等推动下,产业分化重组行业跨界整合频频出现。

另一方面,我国城镇化进入城乡融合发展的新阶段,形成了两条主线,其一是以城市更新为主线的城市群整合和城市提升,其二是以乡村振兴为主线的小镇特色化和乡村提升。从城市产业看,科技回归都市,商旅文融合发展,以产业复兴为导向的园区经济,成为城市更新的核心引擎。从乡村产业看,新经济浪潮扩散,城市消费下沉,以文旅资源为导向的小镇经济,成为乡村振兴的核心引擎。

从产业发展层面的分化整合,到城乡发展空间的重新布局,都昭示着当前中国产业转型升级已经进入深度发展阶段。大多数产业都将进入整合升级的新阶段,一部分产能将向“一带一路”沿线国家转移,一部分产业将在整合升级中进行新的空间布局,同时,不断扩大的中国市场和不断完善的产业环境,又将不断提升我国对国际高端制造业和服务业的吸引力,这些必将需要大规模新型产业发展载体和空间,等待有志于此的产业地产商去创新创造全新的产业地产产品,捕捉产业地产新商机

结合东滩顾问近些年的研究和咨询实践,我们对产业地产的商机进行了系统分析,并将注意力聚焦在小尺度产业地产领域,结合产业需求变化、产业业态和功能载体的分析,探讨了各类新产业、新业态在产业地产集聚的内在机制和发展趋势。除了工业地产旅游地产等市场上已探讨多年的产品,我们重点总结了以下7大产业地产商机。

1、颠覆性创新时代的科技地产

十八大后,科技强国战略成为我国七大国家战略之一,国务院也首次出台了《十三五国家科技创新规划》,科技创新上升到前所未有的高度。在科技强国战略的感召之下,各大房企相继开启了进军科技领域的探索,一方面是直接投资收购科技企业,如华夏幸福斥资百亿与昆山国显光电有限公司合作,跨界进入OLED领域;三盛宏业在控股中昌数据,进入大数据领域后,仍在强化3D打印低速电动车、存储器等科技领域布局;另一方面是进入科技地产领域,如融创开辟了融创智谷科技地产产品线,第一个项目已经落子武汉;万科腾讯、上海细胞集团等科技公司合作开发主题型科技园区碧桂园更是提出了投资千亿打造科技小镇的计划

事实上,大量科技地产项目在以科技之名行地产之实,更有国内知名科技公司在这场圈地运动中被拉下神坛。科技地产仅仅只能作为房企勾地的概念吗?其实不然,东滩顾问认为,科技产业固然具有前期投资大、项目周期长、运营属性强、专业要求高等特点,但只要能对科技产业发展趋势、科技创新运行规律拥有深度了解,从创新组织的角度挖掘科技地产的价值,科技地产仍然商机众多、大有可为。

2、“健康中国”战略引领的健康地产

如果说地产商的上半场是在“卖房子”,那么下半场将要开始进入“美好生活”营造阶段,从万科“美好生活场景师”、融创“美好生活运营商”、金科“美好生活服务商”、绿城理想生活集团”,到复星“打造全球家庭客户幸福生活方式”,越来越多房企加入到“美好生活”阵营。 健康地产正是“美好生活”走进现实的产业载体,是健康产业产业地产强势联姻的产。近年来,大健康产业年均复合增长率超过20%,未来十余年,预期16万亿的健康服务业市场,包括创新引领的健康科技产业,产业链分解重组医疗服务产业以及基于互联网大数据人工智能技术的各种健康新业态,为健康地产的蓬勃发展提供了巨大的市场空间

在“健康中国”战略大背景下,越来越多的房地产商涉足大健康产业。2017年,房地产企业在医疗健康领域投入逾3000亿元。在后地产时代,健康地产已然成为传统地产企业、健康产业上下游企业转型升级的重要方向,专科医院(儿童、康复、肿瘤、医美、口腔等)、社区健康管理中心、综合医院、健康商业中心、高端健康管理中心、医疗产业园、Medical Mall、养老地产等成为投资热点。

3、乡村振兴战略背景下的农业地产

陶渊明在《归园田居》中描绘了一幅美好动人的田园画卷,字里行间都流淌着诗人对田园生活的热切期盼和喜爱。乡村不仅有蕴含于土地的乡村情景和美好意蕴,更有沉淀在中国人骨子里的一份农耕精神和乡土情怀。新时期,在乡村振兴的大背景下,越来越多的人开始回到农村,挥洒青春和热情,建设美丽家园。随着物质条件的提高和快速城市化,对田园生活的向往和健康饮食倡导带来新一波消费升级;而从2004年到2018年,中央一号文件连续15年聚焦三农问题,不断释放政策红利,推动农业创新

在这股“下乡潮”的推动下,“农业地产”加速兴起,绿城中粮华润万科房企纷纷布局农业,探索“农业+地产”新模式,如华润开发都市农业品牌“耕雨”、绿城建设农业小镇“春风长乐”、恒大打造高科技农业科研基地、美好置业投资种稻养虾、万达集团养猪种茶……从城乡统筹发展新型城镇化建设角度来看,农业地产将带动农业科技创新、农业流通变革、农旅融合发展,是实现城乡互动和一体化发展的一种良好模式,也是实践“看得见山,望得见水,记得住乡愁”美丽中国梦的主要途径。

4、数字科技时代的文创地产

瞬息万变的年代,科技不断创造奇迹,成为引领时代发展的主旋律。科技不仅能带我们不断探索大千世界,而且丰富我们对内心的探索、对情感的表达以及对想象的执着,让文化消费产品更富有体验性、交互性,更加绚丽、多彩、梦幻。科技创新和文化创意作为人类社会不可或缺的两种力量,共同塑造了历史、也决定了未来。

如今伴随数字科技的飞速发展,科技和文化的演进发生了剧烈变化,互联网正在改变传统文化创意产业的创作生态,文化与科技融合的数字创意新业态初具雏形,颠覆性的体验变革悄然发生。数字技术融入到原有文创业态中,进而形成新的数字文创业态,比如数字动漫、数字游戏、数字影视、新媒体虚拟现实数字营销等。随着各类新兴数字文创业态的涌现,文创地产再一次引起市场的关注,并呈现很多新的发展态势。承载各类新兴文化创意业态的文创项目建设,VR乐园、新媒体产业园、电竞小镇、微电影小镇、智能文娱小镇等,正在掀起文创领域的新载体变革。

5、从传统物流地产到供应链地产

未来的国家产业企业竞争,本质上将是供应链的竞争。如何在新一轮全球经济发展大潮中,促进产业链、供应链与价值链的融合与创新,实现主导式全球化发展,是我国需要面对的重大挑战。国家高度重视供应链竞争力的塑造,先后出台多项推进供应链发展的重磅政策。这无疑为全社会带来了一个信号,我国供应链发展迎来了创新应用的新时代,供应链理念不断渗透到各行各业,传统行业生态不断改变,产业发展将全面迎来“供应链+”的新阶段。

一方面,我国各行业的供应链竞争力都偏弱,在全球供应链市场上属于收益和竞争的“双洼地”。另一方面,我国在互联网+智能制造智能物流等领域已达到全球领先水平。2000年以来消费互联网的飞速发展,促进了我国经济社会领域的深层次变革。工业互联网带来的智能化变革,以红领海尔三一重工、航天云网等为代表,正在重构产业供应链。目前,面向供应链管理升级领域出现了非常多的新业态、新模式,在主板上市新三板挂牌的供应链服务企业超过500家,尤以深圳最为密集。迎合供应链发展需求的演变,以及供应链的业态创新和发展趋势,供应链地产正在发展成为物流地产的升级版。

6、终身学习时代的教育地产

近年来,随着人民生活水平的不断提高,人们的消费由生存型消费向发展型消费逐渐转变,教育成为消费升级的重要内容,孩子教育观念在发生改变,中青年、老年群体正在成为教育的生力军。在社会飞速变化的今天,终身学习越来越成为一种共识,随着人们对知识能力和素养的全方位关注,以及互联网人工智能虚拟现实科技在教育领域的应用,传统的学习方式正在改变,学习的目的、方式、人群、场地、时间都在变得更加多元化。

在多元化教育需求的拉动下,教育的产业化需求不断扩大,创新的教育产业业态不断涌现,并孕育了大量高成长的教育企业,如美股上市公司学大教育、诺亚舟、弘成教育、双威教育、中国教育集团、正保远程教育、环球天下、新东方好未来、安博教育、ATA、达内科技、海亮教育等;港股上市公司枫叶教育、成实外教育、睿见教育、宇华教育、民生教育、新高教集团、中教控股新华教育、21世纪教育、天立教育等,还有大量正在上市路上的公司

而高速发展的中国教育产业,正在成为新经济发展、未来城市更新产业地产运营的重要内容。从各类民办学校、国际学校、职业培训基地,到近年来兴起的城市综合体教育主题化改造,以及各种主题研学、研修和拓展营地,都在挖掘潜在的教育产业需求,努力通过人性化、智慧化、场景化的教育创新,赋予教育产品更高价值万科碧桂园恒大融创保利正荣等各大房企,也是纷纷杀入教育地产领域,抢食教育产业的巨大蛋糕。

7、消费升级趋势下的体育地产

随着我国经济水平的不断提高,消费结构升级成为大势所趋,大消费时代已然来临,体育消费成为人们生活水平提高之后的重要内容。2014年我国发布《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》以来,鼓励体育消费、促进体育产业发展的一系列政策密集出台,体育产业首次进入国家经济总体布局,并被国家发改委明确定义经济发展的“新风口”。

近年来,由马拉松、健身休闲、康体训练等带来的全民健身浪潮,冰雪运动、水上运动、户外运动等小众运动走向大众带来的体育多样化,以及电子竞技、竞赛表演、体育媒体等带来的体育娱乐化,让体育产业的内涵和外延不断丰富拓展。同时,体育产业与科技文化传媒、健康、旅游相关产业深度融合,并由此衍生出了众多复合型产业和新型业态。

基于体育产业良好的经济效益品牌效应,全国已形成建设体育小镇、特色运动小镇、冰上运动中心、户外运动基地、体育运动公园、体育综合体等项目的热潮,恒大、万达佳兆业、苏宁环球、中天城投、莱茵置业等房企纷纷介入体育产业投资运营,“体育+地产”模式正迸发出新的商机

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