买了5套房后,聊聊我那些真实的投资经历

熟悉临公子的老读者们知道,我去年买了5套海外房+2个车位,如今转眼十个月过去了。

除了涨幅上有一丢丢惊喜,这段时间,我对国内外房产也有了些新想法。

今天简单聊聊,顺便当做我真实投资经历的分享。

01

先说国内房产。

前几天,一位读者朋友和我聊到买房的打算。他26岁,去年底经历了辞职、待业、找工作,最近刚拿到offer。

他的犹豫之处在于:今年就业情况不太好,他虽然找到工作,但也是家小私企,担心万一再失业现金流受到影响。

外加他看了一些经济分析,许多专业人士政策和发展意见各不相同,弄得自己云里雾里,纠结不已。

我之前有说过,如果是刚需房(包括学区房改善房),随时上车,越快越好。

理由很简单。

第一,迟早要买,不如早买。

有了属于自己的窝能带来踏实感,这点我们都明白。此外,房子捆绑了社会资源社会信用。从户籍、福利教育等等,有了房子,银行借贷都会容易很多。

尤其在大城市的核心地段,优质的社会资源就是房子最重要的托底属性。

它虽不易涨(或者说已经过了易涨的黄金期),但抗跌。

如果从投资角度看,一线核心高价房现在反而是投资性价比很低的商品

顺便说下,买自用刚需房,其实没必要看什么宏观走向。

99%的“走向趋势”,和你一点关系没有。

查理·芒格曾说:“宏观是我们必须接受的,微观才是我们可以有所作为的。”你是买房自用啊,多关心房子地段、户型、周边设施,比整天看经济宏观动态要有用得多。

第二,房子的抵御通胀能力强。

我们知道,通货膨胀现金缩水,这对现金来说是坏事,但对负债买房来说,是好事。

原本1万的负债,被通胀稀释后,可能只有9千的现金价值

加上买刚需房大概率会自动绕开商铺别墅小产权房、法拍房等等暗坑,而且户型多数是一室一厅或两室一厅,在楼市上的流通性相对好,所以这类资产抗通胀能力通常不错。

第三,今年的特殊情况。

疫情缘故,国内经济停滞了几个月,2020年第一季度的GDP前所未有地同比下降6.8%。

各地陆续出台了一些鼓励买房的政策,原有的限购也开始放松,并且同步放宽了人才落户等要求。

同时,银行贷款也放松了。

一来,按揭利率连续下调,买房的贷款利息减少了。二来,申请审批速度也大大加快,甚至不到1周就批下来。

再加上许多房地产商被疫情折腾得够呛,现金流元气大伤。房地产是个高负债的行业,基本负债率在70%以上,甚至接近95%。在动辄上千亿的负债面前,为了活下来,房企必须赶紧打折推盘。

对刚需买房者而言,这都是利好

02

再看房压力。

有一个比较常见的观点:买房后,一下子背上30年房贷。遇到今年这种就业情况不太好的境况,万一失业,无力供房贷,岂不是更惨?

这么说吧,如果怕供不起房贷就索性不买房,这种因噎废食的做法,只会让未来你付出更大代价。

房子是个坎,迈过了,你在未来路上会发现许多类似的事

买房确实带来压力,但也是动力。

我有个同学月薪1.3万时,每月房贷1万左右。我们当时都觉得,这做法实在太激进了,何必把自己逼得那么紧?其实他也犹豫了很久,后来各种折腾,跳槽工资更高的工作、尝试形形色色副业,从当猎头、写方案,到做微商,把收入拉到接近3万。

虽然辛苦,但至少房贷没问题了。

不得不说,人都是要逼自己一把。

至于说还款30年,一辈子被一套房子捆绑住了,听起来很丧,实际对普通人来说是个值得捧在手心的宝贵杠杆。

你想想,还有什么东西可以贷款30年买啊?不是要更加好好利用么?如果没有贷款这条路,恐怕90%以上的人都上不了车。

往感性些说。

知名房产博主“真叫卢俊”有两句话,我特别认同:

1、买房确实可以毁掉不少人的理想,但遗憾的是,其实大部分人没有理想;如果是这样的话,买房确实可以当成理想,毕竟他可以让你自律的还房,一个自律的人,一生也不会坏到什么地方去。

2、觉得房子就压得喘不过气的人生,换一样东西,照样也会让你窒息。

这世界总归会对努力的人,善意一些。

03

说完国内房产,继续聊国外房产。

我个人偏好投资房产,在国内已经有刚需房和投资房,所以这两年开始将目光转移到国外,寻找适合的投资点。

去年我在菲律宾马尼拉买了几套房子后,日常呢,我就是按时往自己在国外的银行账户转房贷,房地产商按时扣款。

菲律宾房价有个特点,开发商会每个季度有规律的涨价,根据历史数据,我当时预估每年上调比例在10-15%。

我买的5套房包含两个楼盘,对应两家开发商。几个月下来,从我持有的真实情况看,涨幅比预期高出一丢丢。

A楼盘:去年9月份买入,目前累计上涨10%;

B楼盘:去年12月份买入,根据开发商4月份的最新价格表,价格已涨了15%。

最近也有不少小伙伴询问:现在房价比去年高,是否还能入手菲律宾马尼拉的房产

我觉得,主要取决于两点。

首先,房产本身是否有红利空间。

菲律宾近1-2年房市日趋火热,房价上涨速度比较快,投资门槛相比之前也高了些,但从市场供需看:住宅需求至少66万套,而市场总供应量只有35万套,购买者以本国居民为主。

哪怕现在的价格比一年前高,依然有一定红利空间。

行为经济学上有个说法:锚定效应

打个比方。

为什么很多人股票套牢后不舍得割肉?因为被买入价锚定了,忽视了股票价值和你买入价格没有任何关系。

为什么很多人跳槽时喜欢在现有薪水基础上加上一定百分比?因为被当前工资锚定了,忽视了你的薪水是由市场对你的估值决定的。

买房同样如此。

在一个上升的市场,房价自然水涨船高。你不能用两年前的价格和当前价格做对比,并有此判断是否可入手。

我在国内买投资房时,是2017年,前期房价已经涨了几轮,但入手后依然上涨了60+%。所以说,能否投资房产的关键因素,还是看它是否仍处于红利期。

其次,是你的现金流情况。

虽然说菲律宾楼盘的首付门槛很低,多数只要5%-20%,且持有时可随时转手,但房子毕竟是流动性偏低的商品,投资之前,对自己的收入、积蓄、负债都要做个梳理规划

保守来说,全部房占你每月收入,最好不超过50%。

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临公子

微信公众号:临公子的后花园(ID:hi-lingongzi)这是个工作、理财和自我修炼的公众号.我是临公子,LinkedIn中国专栏作者,秋成社区签约作者,一枚不正经的工科产品汪。