产业园区规划的空间布局理念

  • 作者:东滩顾问 · 曲洋

空间规划是推动产业园区开发建设的关键环节,虽然众多园区在建设过程中坚持了“规划先行”的指导原则,但这里的“规划”有很多停留在传统的城市规划层面上,对于产业园区战略定位产业集群、功能构建等缺少深度研究,致使园区在开发建设和运营管理中出现了很多问题。更有为了追求规划布局构图的美观,而对其经济性和操作性关注不够,出现了许多盲目建设、独有形态、缺乏功能的产业园区,这样的园区得不到市场的认可,在经济上往往入不敷出。

该如何正确地进行园区空间规划呢?东滩顾问认为,首先要摆脱把规划看成为几张图纸的思想,规划背后应有着先进的规划理念和深厚的研究工作支撑,特别是要做好产业策划研究工作,可以说有效的规划应是“过程”大于“结果”的。只有在正确的规划理念指导下,经过较为系统的规划研究和互动过程,将产业发展逻辑、路径以及产城人互动模式想清楚,才能真正地做到“规划先行”,让规划转化为园区发展的动力。

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现代产业体系的复杂性,使得不同性质的产业发展和产业集群模式所要求的空间结构、空间尺度、路网结构、市政设施等的差别很大。不同的功能组合和空间模式,对特定产业集群的发展和产业空间使用的效率影响很大。如钢铁冶炼石油炼化项目和IGCC多联产项目之间可以构成产业间的循环经济系统,如果只是各自独立的发展或者分散布局,就会造成很大的效益损失。

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如何适应产业的发展进行结构设计和空间布局呢?这就需要进行系统的功能开发或项目策划,赋予不同地块更为明确的功能内涵,勾画一个个的主题片区和专业园区,以系统的功能研究和专题规划来支撑空间规划。园区功能空间的分割尺度可大可小,关键是要适合特定产业集群的发展需求。从总体规划到分区规划,再到控制性详细规划,功能开发也可以逐步明确和细化。如苏州工业园区的邻里中心规划,有效的集合了消费需求,促进了园区的良性发展。

园区空间规划的传统模式重视有形规划,忽略软性规划,对功能开发和细化做的不够。即或是有些园区开始重视软性规划,由于空间规划与软性规划分别由不同的单位负责,也经常存在战略与空间“两层皮”的现象,有形的空间表现无法传递园区的发展战略,或者空间载体不符合产业需要。因此,东滩顾问产业园区咨询中非常强调空间规划与产业规划的“联合作战”,以战略规划、产业规划为空间规划的前提,以空间规划来实现战略规划的愿景、承载特定产业集群的发展。

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在我国园区经济发展的初期,产业园区只是承载了地理空间诸多功能板块中的一块——产业发展功能,在城市规划的总平面图中表现为工业用地色块。随着我国城镇化的加速,原先位于城镇外围的产业园区逐渐成为城镇板块的一部分,新建的产业园区也倾向于选址在城镇之中,并且逐渐进入到城镇规划板块之中,成为了城镇的一个组成部分。如上海张江高科技园区已经提出了打造成为“张江科学城”的目标,正在实践由园区向城区转变的战略思想

尽管总的发展趋向如此,但是人们在进行园区空间规划时,仍没有摆脱将生活、商业服务作为“配套”的思维,称之为“生活配套”、“商业配套”。在“配套”思维的影响下,生活和商业服务功能经常被分散到产业园区的各个角落,原有居民的拆迁安置区更是如此。我们知道消费经济的特点是集聚式发展,在这种布局模式下,生活和商业消费需求很难有效收集起来,商业发展不起来,园区人口导入困难,园区发展容易走入一个恶性循环。

近年来,产城融合开发成为各界关注的焦点,自然也引发了对产业园区开发建设的进一步思考。遵循产城人互动的规划理念,产业园区要与周边区域有机地融合在一起,实现生产、生活、生态功能的三生平衡发展,而在产业发展上追求科研、生产、商务、服务功能的有机组合,打造生态化的产业生态群落。近年来,苏州工业园区鉴欧洲“均衡发展”理念,大力推进金鸡湖、独墅湖等生态功能区建设,营造更加适合人居和商务活动的优越环境。

具体来说,该设置何种功能以及各功能的比例如何配比,则需要根据产业园区的具体情况进行合理规划。我们认为有三个方面值得考虑,一是产业园区类型,是生产基地型还是科技研发型,创新创业型还是流通贸易型等等;二是主导产业的选择,大型装备、电子元器件生物医药等不同的产业在研发办公、厂房需求物流需要、员工人数方面都有很大的不同,这将直接影响到生产用地、居住用地的配比比例;三是地理区位的影响,城市中心、外层城区、抑或是城市外围,不同的区域位置对园区的功能能级、建筑形态、生态环境的要求都会不同。

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社区,是人们耳熟能详的一个词汇,从我们生活居住的社区到虚拟的网络社区,社区的概念已经深入到城市的每一个角落。在我国,目前城市社区一般指的是生活型社区中的居住社区。近些年来,从国际城市规划领域倡导的“新城市主义”,到我们房地产界发起的“新住宅运动”,都在强调城市建设的人本回归,实现社区文化的复兴。

社区本意上就是一定地理区域内的社会群体,我们可以用“网络、交流、活动、活力”等词汇来诠释社区的营造。近几年,社区的概念逐渐被引到产业园区规划建设上,以“科技社区”、“创业社区”概念营造适宜创新的土壤,构建政产学研相结合的园区创新网络,促进园区内部企业、以及园区与外部的广泛交流和联系,从而催生新的思路、新的技术和新的产业机会。

从产业园区到科技社区、创业社区,人逐渐被摆到一个更核心的位置上,这种社区式园区除了提供办公空间、企业所需的政策环境和商务环境外,更多的是提供一种适合科技人群工作、休闲、生活的成长环境,创造适合科技人群在一起交际、交流、交往的“场”。我们喜欢将这种社区式园区统称为小园区经济,在园区空间规划中,小园区经济就相当于一个个的功能组团。

扩而广之,一个产业园区是一个更大范围的产业社区。如今,张江高科园区已经不再是一个单纯的办公之所,商业服务、生态环境、精神文化已日益形成,对于张江人来说,高科技园区已经更像一个生活、工作的大社区。大大小小的专业论坛、联谊会,“相约张江”科技文化节、文化张江演出季、“张江杯”龙舟赛、张江动漫节、张江国际啤酒节等一系列功能设施和活动,极大地丰富了张江的社区活力。

在产业园区空间规划中,如何灵活地运用社区营造的理念,应该有很多方面值得研究。如要有意识地将相关企业组织在一起,促进相关企业之间的交流和交易,促进产业的集聚和集群发展,并以此来提升产业的根植性。再如要创造富于人性的活动路径和适于人们驻留的情感空间,根据不同的地形地貌灵活运用人车水平分离、立体分离和有设计的人车共存模式,组织与人为善的交通,创造广泛的形式多样的链接。

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最后,这里要讲的是经营效益的理念,园区开发要讲求经济性,园区空间规划是实现园区开发经济性的起点和基础。不同的空间规划模式对园区的经营效益影响很大。

我们认为,园区开发的经济性主要体现在两个方面:一方面表现为投入产出的平衡性,通过空间规划有效配比各功能用地比例,实现园区综合效益的最大化;另一方面表现为资金的流动性,通过合理的开发时序来保证各阶段的投入产出。

首先看园区功能布局的安排,各功能用地配比就涉及经营效益,如生活商业功能用地面积安排大了,占了产业发展用地,虽能产生短期效益,却降低了园区的长期收益;安排小了,前期大量的投资找不到资金回收出口,很难进行纯市场化的园区开发运营,也不利于营造良好的生活氛围,不利于吸引高端人才和优质产业资源

集约用地是一种典型的提升园区经营效益的方法,容积率指标的设计也涉及经营效益的问题,并不是容积率越高的园区经营效益越高,但象传统的工业园区片面限制容积率指标,更不利于园区经营效益的提升。现在有很多工业园区在规划修编时都在提高容积率指标,用多层的标准厂房和高层的办公楼来取代原有的低层工厂;或者调整产业和生活商业用地比例,提高产业用地使用效率

其次是园区开发时序的安排,启动区的安排、园区开发分期、不同用地的开发时序等都涉及经营效益的问题。园区开发时序的安排,要结合长短期利益的平衡,要确保园区开发的现金流安全。园区开发时序的考虑,让我们在进行园区空间规划时不能简单的分区划块,还要考虑不同阶段的园区功能布局。一般来说,启动区是个综合性的功能片区,有生产、有商业、也有服务功能,其中重点要考虑引擎性项目的导入,以此为支点来撬动园区的后续开发。

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