李嘉诚坐上“甩卖”的高速列车就不想下来，这次连香港的地标性写字楼中环中心都不要了?
香港中环皇后大道中99号，坐落着香港第五高楼——中环中心大厦，面朝维多利亚港，与中银大厦等同处黄金地段。在过去的两周时间里，由于买卖消息传闻，它成为了香港最“炙手可热”的写字楼。
8月11日，长江和记实业(下称“长和”)副主席李泽钜在一个分析师会议上称，“没有生意是我们一定要做的，也没有物业是我们一定要揸(广东话“握”“把持”之意)在手的，除了长江集团中心，因为我们都需要办公室工作。”
一言既出，引得很多准买家都虎视眈眈。目前中环写字楼一房难求，仲量联行的一份报告显示，截至7月底，中环的甲级写字楼空置率仅为1.5%，而香港整体甲级写字楼的空置率则有4.2%。这意味着，中环房源一出，就会被立刻抢光。
根据交易记录，中环中心的顶层单位在今年6月以5亿港元的价格售出，面积为13213平方英尺，平均每平方英尺的价格达37842港元，是全香港最贵的商厦。市场人士称，一旦中环中心出售，估价绝对不会低，目前市场上甚至叫价超过500亿港元。
还有什么可以卖的？
曾有媒体报道称，中国工商银行旗下的工银亚洲，有兴趣以348亿港元的价格购买长实地产(01113.HK，下称“长实”)手中中环中心75%的股权;而在6月份时，市场曾盛传出售中环中心的价格只有200亿港元。
针对这一传闻，工银亚洲上周发出澄清声明，称过去未曾参与洽谈购买中环中心。不过，市场上关于中环中心出售的传闻仍不绝于耳。
莱坊高级董事兼估价及咨询部主管林浩文对《第一财经日报》称，中环地区是香港的金融核心地段，也是全世界面积最小的核心金融区，目前空置率只有1.5%，市面上肯放售的单位已经少之又少。以整栋出售，并且可以买到命名权的大厦出售的情况，更是近年来罕见。加上未来中环街市将进行改造工程，投资前景很不错，租金稳定，还有很大上升空间。
尽管工银亚洲出面否认，但林浩文还是认为，相信市场上有很多准买家都在接洽卖家，而真正有实力买下中环中心的买家，应是中资大型企业。不过，如此大的交易，买家也需要进行较长时间的尽职调查，卖家也会参考买家背景再出售，所以这单出售交易也许不会很快完成。
而在李泽钜8月的讲话中提到，“除了长江中心没有什么是不能卖的”，意味着接下来也许还会有一系列的出售行动。除了中环中心，李嘉诚还有哪些物业是可以出售的呢?
根据长实2015年年报，长实旗下拥有多处投资物业组合，涵盖办公室、零售、工业物业及供长期投资的停车位，总建筑面积约达150万平方米，所占楼面面积大约62.75万平方米。
这些物业包括中环的长江集团中心、中环的中环中心(部分单位)、红磡海滨广场1座及2座、中环和记大厦、青衣和记电讯大厦(部分单位)、中环华人行、红磡黄埔花园(部分单位)、香港仔中心(部分单位)、尖沙咀港景汇商场、尖沙咀1881 Heritage(前水警总部)，这些相对著名的物业都是写字楼及零售物业，且长实都拥有中长期契约。
截至2016年6月底，长实的物业租务收入为36.7亿港元，主要来自写字楼、零售及工业物业，分别占期内物业租务收入的42%、38%及11%。这意味着如果单靠写字楼的租务收入，公司上半年的租金收入已经达到15.4亿港元。
除了写字楼以外，长实在香港的酒店业务也非常庞大。该公司在香港拥有15家酒店及服务套房，在香港的平均入住率高达84.4%，上半年香港酒店及服务套房业务在扣除土地及楼宇折旧后的收益为6.98亿港元。如果按照集团已落成的酒店及服务套房物业于中期结算日的账面值计算，年收益达到14.4%。
在目前整体市场并不算好的时候，长实能达到这样的收益率实属不易。而李嘉诚在年报中也坦然透露他对市场的判断。他在2016年的中期报告中称，集团收益主要来自香港及内地的地产业务，未来将以两地及海外地产业务为重点。目前物业市场正处于周期性阶段，物色具合理回报的地产投资项目“殊不容易”。
优化资产组合再战英国
香港首富既然表示以地产为重点，那么在收益率并不低的情况下，为何李嘉诚要出售手中物业?
林浩文对记者表示，一般大型地产公司出售非核心资产，并非看淡后市，而是公司优化资产组合的一个步骤。以中环中心为例，如果真正出售，绝对拥有很高的溢价空间。套现后可以再投资香港市场，用于买地或投资于其他的产业。林浩文说，而套现的真正目的，要视乎具体是哪家公司的商业策略。
根据长实的中期报告，该公司将持续优化物业及项目管理业务，以支援其发展及投资物业。公司在巩固现有地产业务的同时，“将会积极寻求及开拓其他新业务范畴的环球投资机遇，如有符合集团2015年年报内所述投资准则的新业务项目，会认真考虑及参与，以期争取其他收益，平衡集团现金流因地产物业发展的周期性影响”。
根据其2015年年报，有三类投资项目是长实看得上眼的：第一，能长期增加稳固收入，提供稳健流动资金;第二，于短中期内有收入，有助于提升集团整体利润;第三，使集团派息能力进一步增强，集团也会认真考虑及参与。
如果纯粹从第一点来看，今年上半年长实的投资物业租金收入达到36.7亿港元，收益非常稳定。不过，倘若能以超过500亿港元卖出中环中心的物业，这样的租金收入显得有些微不足道。这一笔庞大的现金流，会很大程度地改善公司的现金情况。
然而，从长和的半年报中不难看出，财大气粗的李嘉诚根本“不差钱”。截至6月底，银行存款及手头现金为237.58亿港元，现金及现金等值的账面值为1544亿港元;而长实则拥有现金及等价物约489亿港元，长实的负债净额与总资本净额比率仅仅约为2.5%。
有市场人士认为，出售香港资产或许与英国脱欧有关。目前市场上的普遍观点是，英国脱欧后，资产出现难得一见的低估，这对于已经在英国有大量投资的李嘉诚来说，是千载难逢的抄底机会，也是摊薄他投资成本的一次机会。
从李嘉诚在主席报告的言辞，也可以看到些许蛛丝马迹。李嘉诚称，英国脱欧已成定局，将于未来至少2至3年间，为英国及欧洲带来不少负面挑战，公司在英国和欧盟不同成员国家已有相当规模的投资及经营，但因绝大部分皆为民生必需品，所以相信根基仍属稳固，以现在的世界经济环境，总体而言，公司在英国及欧洲的现有业务仍可维持安定合理回报。
此外，他还表示，从环球观点看，宏观经济及地缘政治不明朗，加上市场气氛疲弱，股票、商品及货币市场很可能将于2016年下半年持续波动，可能令复苏较难持续。
- 作者|罗琦
- 来源|第一财经
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