房地产多元化的"雅居乐模式"该怎么看?

上周,雅居乐2019年半年报终于在期盼中公布。整体来看雅居乐的半年期中考成绩可圈可点,在不俗成绩的背后,最令人关注的无疑是雅居乐的多元化转型效果显著。在房地产主业稳健发展的同时,近年雅居乐积极推进多元化战略,取得了明显效果。房地产多元化转型的"雅居乐模式"到底该怎么看,背后有哪些成功秘笈?

一、地产主业稳健增长 整体表现可圈可点

8月21日,雅居乐集团控股有限公司在香港发布截至2019年6月30日的中期业绩报告。良好的期中考成绩引起了市场热切关注,根据财报数据显示,上半年,雅居乐营业额人民币271.14亿元,较去年同期增长12%。净利润为58.94亿元,同比大增37.7%,净利润率为21.7%,同比上升4个百分点。股东应占利润为50.77亿元,较去年同期上升35.1%。

可以说,雅居乐交出了一份相当不错的答卷,尤其是净利润同比大增37.7%,而资产负债率进一步下降至74.5%,较去年底下跌1.6个百分点,处于行业较低水平,财务状况进一步优化,而高达21.7%净利润更远高于行业平均水平。在国家坚持"房住不炒"的大背景下,不少房地产企业利润出现下滑,雅居乐能够取得如此成绩足可见老牌房企深厚的功底。

有目可睹的不俗业绩获得了市场和机构一致认可。在良好成绩带动下,当天公司股票价格大幅上涨,最高涨幅逾7%,收盘报每股10.38港元,上涨5.6%。鉴于良好盈利前景,汇丰高盛中金摩根大通等多家知名投行纷纷上调公司股票评级并上调目标价。

在去年正式进入千亿房企阵营之后,雅居乐在今年年初定下了相对稳健的1130亿元的销售目标,如今时间已经过半,任务也基本过半,2019上半年,雅居乐累计实现预售金额约为582亿元,全年预售目标完成率为52%,累计实现预售建筑面积为405.9万平方米,预售均价则为每平方米14340元。

从长远看,雅居乐更拥有着稳健发展前景。从房地产长期前置指标土地储备来看,雅居乐在72个城市拥有预计总建筑面积达3927万平方米的土地储备,分布于华南、华东、西部、华中、海南及云南、东北、华北等等,而楼面平均地价仅为每平方米3255元,拥有较强的市场价格优势。此外,雅居乐还加强了在一二线城市的布局,今年上半年分别在北京、天津、石家庄、郑州、成都、重庆、昆明等核心城市获得了优质的土地储备。从这个角度来看,雅居乐的房地产主业预期值得长期看好。

二、多元业务持续发力转型效果显著

在房地产主业持续向好的同时,值得重点关注的是,上半年雅居乐多元化的营业额增长到了人民币 24.29 亿元,同?上升 47%,多元化业务收?占?上升 9%,同比增长2.1个百分点。在房地产行业深化"房住不炒"的背景下,房地产企业除了房地产主业之外,转型的多元化业务更是重中之重,那么雅居乐的多元化业务到底能给行业以怎么样的启示呢?

相比于一些房地产企业所谓"去地产化"的转型模式,雅居乐的多元化显得更脚踏实地。自2015年发力多元化布局以来,雅居乐主打"以地产为主,多元业务并行"营运模式,形成了以地产、雅生活、环保教育、建设、房管、资本投资商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

通过这几年的发展,雅居乐的多元化格局已经渐成气候,上半年,雅居乐共投资约90亿元,新增30个非地产项目。多元发力的结果是,公司物业管理物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%。多元化业务收入占比较去年同期上升2.1个百分点。相比于其他房企,雅居乐具有实际意义的多元化更有价值,我们不妨来分析一下雅居乐当前的多元化逻辑究竟何在?

首先,做自己擅长的多元化而不是盲目跨界。仔细研究雅居乐多元化的逻辑起点就会发现,雅居乐的多元化其实是从房地产主业出发,聚焦人们买房之后的整体生活要素,构建起了属于雅居乐的生活产业链多元化服务体系。在产业上游,雅居乐聚焦建设,将房地产上游的工程总承包、园林景观、家居装饰整个构建起了,已覆盖78个城市的300多个项目。在产业中游,雅居乐房管项目已经构建了11个项目,储备了23个项目,整体产业多元化水平较高。在产业下游,通过雅生活的全面架构,将物业管理、资产管理公共服务社区商业等诸多产业板块整合成为一个有机整体,从而让雅居乐在社区服务能力上面不断升级。可以说,雅居乐的产业上中下游都围绕房地产,实现了多点开花。

其次,聚焦真正的风口。从环保方面看,雅居乐的环保业务在前些年不显山不露水,很多企业其实都没想明白房地产企业做环保有什么意义?但是在全国环保产业如火如荼发展的今天,雅居乐在环保领域的提前布局突然让人有一种恍然大悟的感觉,原来环保其实就是房地产的一个真正高附加值的风口产业。截至上半年,雅居乐环保业务已经布局了52个项目,危险废弃处理每年处理能力达到了340万吨,水务处理达到了200万吨,生活垃圾处理每日达到了5200吨。上半年,环保业务的营业额经营利润分别为4.74亿元及2.25亿元,较去年同期增长68.9%及93.6%。可以说雅居乐在环保领域的战略布局,正好顺应了当前国家政策的风口,相比于还没起步的公司来说,雅居乐其实已经取得了先手。

第3, 以消费升级谋发展。雅居乐的商业模式,是紧抓消费升级的趋势,从房地产之外的商业寻找更多的增值点,将自身发展与商业有机结合,对旗下的购物中心办公楼、社区商业、酒店、文旅进行全面的升级,形成了覆盖全国50个以上城市总体量超过300万平方米的商业体系。在这个注重体验经济的发展阶段,面对消费升级的大趋势,雅居乐可以说是精准抓住了市场的发展机遇,让自己拥有了更多未来发展的可能。

相比其他的房地产巨头,雅居乐的多元化转型更加具有代表意义,转型模式也更具有操作性,每一步虽然都不大,但是每一步都很稳,虽然没有出奇制胜的奇招险招,但确保了行稳致远,这就是雅居乐的多元化。做自己擅长的事情,通过优势领域出发,以消费者的核心需求来探索,这样的多元转型才会更加扎实。

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江瀚Daniel

微信公众号:江瀚视野观察(ID:jianghanview);财经专栏作家,中国人民大学硕士。从事互联网金融、房地产经济研究。