09年“土地调控”变数:或减少住宅用地供应

来源:21世纪经济报道 时间:2008-11-4

一份反映全国主要城市2008年土地供应、利用情况的报告,或将改写土地调控的步调。

本报记者11月3日获悉,作为制定2009年全国土地利用计划的依据,这份报告已经进入起草阶段。而在此前,由国土资源部、国家发改委等部门组成的调查小组已经进行初步摸底。

国土资源部部长徐绍史10月28日在全国土地利用规划修编工作电视电话会议上也对土地政策调整进行了预批。他说,在出口需求受到世界经济增长回落制约的情况下,为了保持经济平稳较快增长,靠投资拉动内需很可能会成为今后的一个选择。

徐绍史说,国土资源系统将根据中央审慎灵活的宏观调控政策,在土地供应总量、结构、布局和时序上适时的做出必要调整,顺应保持经济平稳快速发展的需要

房价地价双重下降

据本报记者了解,在起草报告之前,国土资源部规划司、国家发改委等部门组成的调研组先后去到湖南、湖北、江苏等地进行调研,主要了解了地方政府2008年土地利用计划总体执行情况,同时对典型县、市土地利用计划执行情况进行了调研。

国土资源土地整理中心有关人士告诉本报记者,调研组仔细了解了地方政府在执行2008年土地利用计划中存在的问题,并主要听取了地方政府对2009年土地利用计划制定的意见

国土资源部土地储备中心副主任郧文聚是本次土地利用计划调查组的负责人之一。郧向记者表示,本次调研感触颇深,但是有关调研结果正在汇总和写报告的过程中,暂时不方便对外透露。

据一位参与此项调查的人士介绍,本次调查发现主要问题是:各地供地计划落实情况不好,供地结构存在问题。

例如,某省2007年房价连续大幅上涨,该省在2008年供地计划中将住宅用地作为重点供地之一,但是2008年却遭遇了房价和地价的双重下降,该省大部分城市土地交易停滞。2/3的城市没有完成今年供地计划任务,一半的城市供地面积不足计划供地的1/3。

身在一线的河北廊坊市国土局副局长鲍涌波对今年土地市场变化深有感触。鲍在11月2日举办的“2008第三届环渤不动产发展论坛”上向本报记者表示,廊坊市今年供地工作开始比较早,在4月份之前就完成了供地计划的一半,但是4月份之后就出现了土地交易冷清的现象,预计今年全年勉强能完成供地计划。

河北省其他城市今年供地工作则没有廊坊这么幸运,该省另一城市国土局负责人向记者表示,政府对今年土地市场判断过于乐观,在去年土地高速增长的基础上又制定了更高的供地任务,结果今年大部分城市都无法完成。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向记者表示,今年全国土地市场冷清的情况下,地方政府又不愿意降低地价,就出现了两种选择:一是按计划释放土地,但是不降地价,成交一块算一块;二是囤地、捂地不放,等待市场转好的时候再释放。

上述参与调研的人士告诉记者,其实今年调研中发现供地计划没有完成的城市,多数都属于上述两种情况。一些地方财政实力强的城市会选择囤地、捂地不放,而地方财政实力弱的城市,则尽数释放土地,听由土地市场冷清。

据悉,国土资源部对地方政府囤地、捂地不供应的情况明确表示反对,发现一例,就给地方政府“打招呼”。国土资源部的态度很明确,无论土地市场情况如何,地方政府都应该按计划完成供地计划,否则,当前捂地、囤地,可能会对2-3年后的房价、地价带来影响。

土地供应结构失衡

鲍涌波等接受记者采访的国土局负责人表示,当前市场情况和政府行为是互相矛盾的。原来在稳定地价、房价的政策指导下,各地政府都以加大住宅供应为主,但是土地市场冷清、土地交易稀少的情况下,继续坚持这个政策方向,恐怕会一直出现土地供应计划无法完成的问题。

一位接近国土资源部的专家也向记者表示,2009年土地市场会继续持续冷清,如果不调整供地计划,则各地政府在迫于卖地压力和财政压力的情况下,很可能采取协议转让等以前的方式出让土地,会对刚刚建立的土地出让一律“招拍挂制度形成冲击,也会酿成新的土地腐败

郧文聚也向记者表示,调研中发现了一些地方存在土地供应结构失衡的问题:住宅用地供不出去,工业产业用地不够用的情况。

综合调研的情况,郧认为2009年土地供应结构应该作出适当的调整,但是前提是保证土地得到科学、有效利用,保护耕地,避免地方政府发展经济之名,无效、低效圈占土地。

目前来看,调整供地计划结构无非是减少住宅用地供应量、增加工业用地供应比例。但是杨重光认为,如果真的要这样调整,也存在很多隐患。增加工业用地结构,地方政府是否会真正地将新增建设用地用在工业项目上,这些利用又是否是有效的?

而减少住宅供地比例更受争议。比如,减少住宅供应用地很可能引发地价和房价的报复性上涨,则对目前稳定房地产市场不利。目前,各地政府已经陆续出台了允许开发商分期付款土地优惠政策,这已然在冲击国土资源部此前制定的“招拍挂规定

国土资源部如果在此时反对地方政府这些做法,则与全国稳定房地产市场的主调相悖,如果听任之,则原来关于严格的土地集约利用的政策文件,形如摆设。

与其自陷两难境地,不如主动调整供地计划,由此来形成新一轮土地调控的定调。有关专家建议说,在严格保护18亿亩耕地红线的前提下,原来部分土地调控政策是在房价和地价都非理性上涨的情况下制定的,与房地产市场情况一样,土地市场情况出现了逆转,土地调控政策也应该适当加以调整。

但是接近国土资源部的人士表示,目前来看国土资源部并不会出房地产救市”政策,顶多是在土地供应量上有一定的动作,而在新增建设用地指标限定的情况下,各地土地供应工作自己做主,国土资源部或许会通过“吹风会”等手段将新的土地调控政策思路向地方传达。

严守耕地红线

土地利用计划检查包括新增建设用地指标、耕地保守情况、土地计划考核等内容。上述调研组人士表示,土地供应结构调整的政策也将以耕地保护为前提,严防各地突破耕地保护红线、超计划用地。

徐绍史在上述地方土地规划修编工作会议上强调,新的形势下土地管理工作更加严峻,地方发展经济的动力下,保护耕地的压力更大。

郧文聚给记者算了一笔账,根据全国土地利用总体规划纲要要求,到2010年的下一个五年规划里,虽然耕地净减少指标是2600万亩,看似比上一个五年计划的 1.2亿亩有了大幅度缩小,但实际上除了这2600万亩净减少耕地外,还有7210万亩的“占补平衡”置换出来的耕地,这些耕地的产量、质量需要一定的时间来培育。

因此,下一个五年规划里,我国耕地保护工作形势依然严峻,在此情况下,如何适当控制土地闸门,既要支持地方经济发展,又要实现保护耕地目标,正在考验各级政府的智慧。

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