后地产时代撞上新基建,华夏幸福成绩单中藏着怎样的新机遇?

最近一段时间可谓是各大房地产企业密集发布业绩的日子,面对着房地产巨头们大量的成绩单,不知道大家有什么感觉,整体上来说发展的都不错,在当前这个已经被称为房地产“白银时代”的时期中,房地产企业的市场已经逐渐形成明确的划分,在这样的情况下,房地产企业的成绩单中能否发现一些未来房地产市场的发展趋势呢?这不,华夏幸福的成绩单公布了,似乎里面有一些不太一样的东西。

一、发展稳中向好的华夏幸福

4月24日晚间,华夏幸福的年报正式发布,年报显示,2019年,华夏幸福实现营业收入1052.1亿元,同比增长25.55%;实现归属于上市公司股东净利润146.12亿元,同比增长24.4%。截至2019年末,归属于上市公司股东的净资产为500.36亿元,比上一年度末增长14.3%。

从年报可见,房地产非环京区域的销售贡献占比显著提高。具体来看,在业绩贡献上,环北京区域实现收入579.79亿元,同比增长0.49%,环北京以外区域实现收入467.19亿元,同比增长81.74%,占主营业务营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。年报称,“公司在保持环北京业务稳健发展的基础上,继续加快异地复制的推进。”。 从销售规模看,去年,华夏幸福实现销售额1431.72亿元,签约销售面积共计1184.19万平方米。据此计算,与去年同比有所下降。在今年1月披露的2019年经营情况简报中,华夏幸福表示,房地产开发签约销售额下降,主要系 2018年公司投资取地不足导致阶段性货值不足,2019年房地产销售模因此受到一定影响;但2019年内持续修复,缺口也在持续收窄。

此外,2019年,华夏幸福经营活动产生的现金流入943.78亿元,同比增长17.89%。截至2019年末,华夏幸福的货币资金为429.63亿元,资产负债率为83.9%,同比下降2.75个百分点。

对于华夏幸福目前的经营状况,今年4月,国际信用评级机构惠誉分析称,华夏幸福将从2021年起逐步去杠杆化,因为它的地域多元化正在加速,现金回款问题也得到了解决。这从某种程度上可以说是世界评级机构对于华夏幸福的一种认可,只是在其稳中向好的成绩单中有没有什么更深层次的东西呢?

二、新基建逻辑中的产业地产风口

作为中国最早的产业新城运营商,华夏幸福其实自始至终就和大部分其他的开发商有着不太一样的发展逻辑,正像华夏幸福联席董事长首席执行官CEO)暨总裁吴向东所言,关于产业新城,华夏幸福过去20年是在中国做得最大、最早、做得最好的,这是华夏幸福的看家本领。

数据上来看,华夏幸福产业新城2019年持有经营性用地同比增长50%,累计可开发用地面积达2.86亿平米,产业新城区域内的商业运营面积超过100万平方米。目前在华夏幸福启动的79座产业新城中,已有72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现了现金流转正。而面对着华夏幸福产业新城的发展,结合宏观经济的大政策,有一些趋势的变化值得我们深思: 首先,新基建下的产业地产新趋势正在形成,3月4日,中央召开会议强调,要加大公共卫生服务应急物资保障领域投入,加快5G网络数据中心新型基础设施建设进度。从新基建的主要领域可以看到,根据新华社统计,安徽、广东、江苏的新型基础设施项目数绝对量较大,分别达到了280、165和109项,而河北、山东、广东的新型基础设施占比较高,分别达到了43.5%、35.0%及34.1%。

面对着超过40万亿的新基建投资,我们看到了新基建产业的整体发展趋势正在形成,新基建不同于老基建,没有那么多的铁路公路等基础设施建设,但是却有5G中心、数据中心、人工智能中心等等高科技中心建设的目标,在高资本密集、高技术密集、高智力密集的“三高”影响之下,各地亟待建设一批符合互联网数字科技发展需要的产业基础设施,这些产业的新型基础设施不一定要多么黄金的地理地段,但是会要求高稳定性电能供应,较好的温度气象条件,足够好的主干网宽带节点等等,从而将会带动一系列的产业地产的发展,如今虽然说“居住地产”“商业地产”都已经进入了“白银时代”,但是产业地产崛起的大趋势却正在形成。

其次,面对着产业地产发展的大势所趋,华夏幸福财报之中我们能看到一些深层次的东西:

一是产业新城将会成为承接产业地产建设的关键。在新基建带动的一系列产业地产需求之下,各个省份都推出了结合自身区域经济特点的新基建战略,其中推出各类产业园区、城区来承载新基建的建设几乎已经成为了大多数地区发展的关键所在,在这样的情况下,以华夏幸福为代表的产业新城运营其实已经成为了承接此类任务最关键的责任主体之一。对此,华夏幸福董事、联席总裁孟惊表示,疫情之下,减少城市人口密度聚集会成为趋势,未来发展会向城市都市圈外圈汇集,聚焦基础设施建设。这对于华夏幸福为代表的产业地产企业来说,将会是前所未有的一次良机。华夏幸福也已经在产业新城布局相关政府强调的大基建产业,聚焦5G人工智能,加快新基建的快速落地。

二是产业新城将会成为都市圈建设的纽带。面对着围绕新基建所产生的高新技术园区,以及与之相关的各类服务设施都会成为主要城市的发展要点,无论是京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈都在逐渐发力,而在建设产业新城及构建产业配套服务体系上面,以华夏幸福为代表的产业新城运营商都极具自身的市场竞争力,华夏幸福们可以有效承接国家新基建发展的需求,以房地产为纽带,以多元化服务体系为方向,为国家的各类新基建基础设施贡献自己的力量。

三是构建从园区到城区再到都市圈的产业生态逻辑。我们看随着产业地产大发展,华夏幸福牢牢抓住了风口,不仅以产业新城为平台,成为承接产业新城建设的重要地产运营商,更在本身业务领域形成了一整套的从园区到新城再到都市圈体系的配套发展体系,根据华夏幸福的财报数据显示,华夏幸福园区新增签约入园企业545家,新增签约投资额约为1956.13亿元,同比增长17.8%,创历史新高,环北京以外区域新增入园企业430家,新增签约投资额 1618.73亿元,同比增长15.1%。基础设施公共设施建设方面,运营厂站44座;在校学生数超过12000人;城市运营服务管理面积共计6600万平方米;商业运营面积115万平方米;住宅物业管理户数32万户,住宅物业管理面积4443万平方米。

其实,当前我们看到,随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的贯彻落地,整个市场都在进入深刻的调整期。在新基建的带动下,产业地产强势崛起,华夏幸福通过构建以产业新城平台为依托,从园区到城区再到都市圈的发展体系,已经成功地把自己演变成为了与城市产业共同发展的城市配套服务提供商,这种全新的产业地产逻辑让华夏幸福这类的企业形成了属于自身的差异化竞争优势

当前,华夏幸福可以说处于一个风起时的态,虽然在之前的市场发展中华夏幸福不是整个房地产市场中最赚钱的企业,但是却是产业布局最早的企业,其服务产业新城的根本逻辑帮助华夏幸福在国家新基建所带动的产业地产发展中掌握了很多先机,当我们看到华夏幸福的业务逻辑的时候就能够发现,在后房地产市场,中国产业的转型升级正在带来产业地产的全面腾飞,而华夏幸福则将乘风而起,这可能就是未来地产风口所在吧。

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江瀚Daniel

微信公众号:江瀚视野观察(ID:jianghanview);财经专栏作家,中国人民大学硕士。从事互联网金融、房地产经济研究。