小城市是否具备投资价值?记住买房的2个原则

01、一座4线城市房价涨幅,把大家惊到了

前几天我文章中聊到,买房时遇到一位手握8套房的房东大叔,他在宁德的房子这两年涨了不少。

不少小伙伴挺好奇:

现在国内还有房子能涨这么快的吗?
不是说国内楼市红利已经过去了么?
是不是只有个别楼盘才涨?

事实上我一个亲戚也是2018年在宁德买的新房,8千左右的单价,今年交房时的价格已超过1.5万,涨幅超过90%。亲戚是由于担心老房子之后拆迁,所以索性提早买房,方便以后顺利过渡。

没想到房价就这么蹭蹭上去了。

当然,他买的房子算涨幅比较高的了,但宁德整体房价相比去年,大概也上涨了近20%。

一个区区4线城市,房价为什么能涨成这样?

虽然现在聊颇有“后视镜视角”的味道,但还算有依据可循。

我之前聊过,宁德这几年的GDP增速突飞猛进,连续两年是福建省内GDP增速第一名。2019年是9.2%,2020年在经济大环境不利的形势下,全年GDP增幅6%。

其中,工业是推动经济增长的主要动力。

当地以最耳熟能详的新能源独角兽“宁德时代”为龙头,近几年引入许多重工企业组合带动(顺便说下,宁德时代这家有些低调的能源企业,在2020年年末市值超过中国石油,被人们称为新旧能源时代的交替标志之一)。

前后也就7-8年吧,宁德新能源产业从无到有。

在这个小小的中国4线城市里,锂离子动力电池市场占有率已经连续三年位居全球第一。

为什么说这些呢?

因为城市房价的涨跌,最核心因素之一就是支柱产业

它直接推动了城市化加速。

随之带来的未来人口流入、政策引导等一系列变化,都会联手推动房价开始水涨船高。

同样是三四线城市,有没有支柱产业,房价的涨幅可谓天壤之别。

02、小城市是否具备投资价值

有人看到这估计觉得:哇塞,小城市涨幅这么大又便宜,好像可以投资一把?

咳咳,个案不代表普遍性,有个真相是——

小城市的投资难度,其实远远高于大城市。

相比大城市,它们的变量不确定性更多。说得简单粗暴些,闭着眼睛在大城市买10套房,与闭着眼睛在小城市买10套房,前者在涨幅上大概率超过后者。

同志们,投资是要看概率的。

之前有个“全国房价进入万元时代”的刷屏新闻,里面就提及一点:国内许多三四线城市房价近年都处于下跌或横盘,比如东北、甘肃、内蒙古、山西等。

大城市多数是相似的,而小城市各有各的不同。

有三四线的,有18线县城的,有的以工业为核心产业,有的以旅游为主,有的是开发商吹出来的泡沫。潜藏的坑对普通人来讲,简直是开启了投资Hrad模式。

尤其是县城or部分“新区”,投资价值非常有限。

个例子吧。

我朋友曾在福州近郊的贵安新区,买了套50多平方米的小户型。每平方8千多买的,现在挂7千块都卖不出去,小区入住率极低。

挂牌价虽然有1万左右,事实上有价无市。

附近没大型企业工厂,没有大型超市、医院、综合体等等,别说地铁、连公交车都寥寥无几,哪怕白天大街上都看不到几个人。

很多一二线城市都有“新区”。

比如很著名的雄安新区。不知道你们有没印象,三年前“千年大计”那会,当地抢房的事情多次上了新闻。人们普遍认为,来北京的人越来越多,人口必然向周边溢出对吧,对新区来说肯定是个利好

然而,近几年北京的人口以平均10万左右在流出。

可人口有流入周边了吗?

并没有。

他们流入到深圳、杭州、上海、广州、重庆等大城市了。

认真翻开历史,成功的“大城市带动周边”案例几乎都不是刻意规划出来的,而是顺势而为的。

同样是超级城市的深圳,随着华为腾讯大疆比亚迪等一批大企业强势发展,外加制造业朝气蓬勃,人口流入密集,旁边东莞的房价就涨得不错。

还有一种偏好买小城市房子的常见心态:被惬意舒缓的环境吸引。

买一套平时自己可小住几天,远离城市喧嚣,还是一笔投资……反正就是你常看到的楼盘宣传里那些理由。

我和家人偶尔周末会去福州下辖县泡温泉,开车不到1小时,山清水秀。温泉旁边的别墅区,一套100多万,绝大多数都处于空置状态。

真想享受田园风光,过来住酒店就好,完全不值得买一套偶尔过来住几晚的房子。交通不便,配套设施不完善,再好的环境也没有投资价值

许多人买小城市/小县城的重要原因,是觉得便宜。

买房的重要逻辑,不在于便不便宜,而在于将来是否有人能接盘

房产博主卢俊有句话:如果犹豫是因为太便宜,不要买。如果犹豫是因为太贵,买下它。

假如你真想追求房价涨幅,放弃县城或三线以下城市,去寻找有产业支撑的二线城市更有潜力。

这也是个性价比相对高的选择。

中国的城镇化率60%,而发达国家城镇化率至少80%以上,中国应该还有十几二十年的城市化空间。

二线城市,或许是城市化的最大受益者。从近几年二线城市加速抢人的脚步就可见一斑。

03、买房的2个原则

如果问我现在对买房的态度概率起来只有两点:

早上车+别瞎买。

早上车,主要针对刚需房。

很多人有个顾虑:我就这么点钱啊,万一买了以后下跌了,那我不是亏死了?再等等吧,没准能省下几万。

表面看确实有可能省下几万块。

可你有没有想过:

恰恰由于你的资金有限,万一房价涨了,那可能连上车资格都没了,只能眼睁睁地看着车开向远方。

风险收益不对等的事,建议少干。

尤其在自己没有能力承担风险时。

当然,早些买≠随便买。

除了前面我说的,不要轻易去三线以下城市或小县城买房,更重要的,是要慎重地对待这件人生大事。

我每次写买房相关的文章,后台几乎都能收到读者问买错房、如今房价持续下跌该怎么办的留言。

卖吧,实在舍不得割肉离场;不卖吧,知道后面大概率要继续跌。

进退两难。

其实很多人买房时心态很草率,我们去淘宝买个泡脚桶都会货比三家,而买个房子,只是听楼盘销售中介说如何如何好,没做任何对比就冲动买了。

房子动辄上百万,有时甚至要举全家之力来买房。万一买错了,可能吞掉你未来10年本该增长的财富

假如真不幸买错了,我劝你尽快忍痛卖出,早点去买更有潜力的房子,将损失的部分补回来。

所以说,我们千万不能为了买房而买房,就像不能为了结婚而结婚一样。

买房确实能让一个人的资产翻番、实现弯道超车,但成也萧何败也萧何,买错房,就会让超车变成翻车。

希望我们不仅都能拥有属于自己的房子,而且让房子成为自己财富之路上的加速器。

声明:本文观点仅代表作者观点,不代表MBA智库立场。
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临公子

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