限购背景下,你还会买房吗?

春节前在一月复盘时我讲了我一月买房卖房,春节中就有很多人问我现在限购,还能不能买房。

查了下楼市新闻,二月汤臣一品成交五套。应该交易非常火热。我身边有好几位在春节前后买房的。看来,房地产调控政策一旦稳定就难以阻碍大家对买房的热情。

在我看来,如果自住,什么时候都可以买。

至于投资房,不要说现在的政策下,即使是从前,我都不看好投资房产,房产应该是资产配置的一部分,但如果是你资产的绝大部分,只能说你的资产太单一了,如果有很多负债天天一睁眼就是房,天天盼着房子涨得取财务安全感,那就更不值得了。资产单一,很多时候说明能力单一,抗风险能力就不会太强,哪怕有很多套房,也只能依赖政策红利。想单靠炒房炒股发财的,大多认知有局限的。

不要过高估计房产在财富中的作用。

我这样说,很多人是不同意的,似乎房产决定人的财富状况,赶上买房等于上车,如果上了车似乎就进了财富快车道,实际上,北京上海随便一套房,就可以进千万富翁之列,但大部分北京上海人都是有钱人吗,真不一定。

年前,胡润研究院发布《2021中国高净值人群家族安全报告》,将富有家庭按净资产数量分为四档:

1. 富裕家庭:拥有600万人民币净资产的家庭

2. 高净值家庭:拥有千万人民币净资产的家庭

3. 超高净值家庭:拥有亿元人民币净资产的家庭

4. 国际超高净值家庭:拥有3000万美元净资产的家庭

那么家庭净资产指什么呢?

报告称:“家庭净资产是指家庭所拥有的能以货币计量财产债权和其他权利的总和减去家庭总负债。“

计算公式为 : 家庭净资产 = 家庭总资产 - 家庭负债额度。

家庭总资产包括房产存款股票债券投资净值、保险单现金价值专利无形资产的估计价值等。

按照这个标准,在北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、南京、厦门等热点城市的中心城区,随便一套房产的估值都超过600万,如果你拥有其中一套(无房),哪怕你的存款是零,就算是“富裕家庭”了。

在中国,这类“富裕家庭”的总量是多少呢?胡润研究院统计到的数据是501万户(统计截至2020年底)。

比富裕家庭高一档的是“高净值家庭”,这个门槛是家庭净资产超过千万元,全国共有202万户。

净资产过亿的“超高净值家庭”,全国共有13万户。

净资产超过3000万美元(折合1.9亿元)的国际超高净值家庭,全国共有8.6万户。

胡润报告上没有单独统计这些家庭的财产占比,我想可能就是因为在一线城市的房产价值实在说明不了太多问题吧。如果生活在这样的城市,你有一套房就被认为是富裕甚至高净值的话,很多人可能不同意。

但是报告上有分析高净值家庭从事的职业

高净值家庭主要从事什么职业?并不是大家想象的都是炒房的。

从高到低分别是:企业主大型企业高管、股民、房产投资者

企业主依然是高净值家庭最爱的职业,占比约60%。

不过,受到疫情对民营经济的影响,企业主占全部高净值家庭职业的比例同比减少了约5个百分点。

然后,大型企业集团、跨国公司高级管理人员,也就是我们常说的金领阶层,约占20%,和上年持平。

从事股票期货金融投资的职业股民,占比约10%。由于受A股过去两年较高涨幅的影响,职业股民占比增加5个百分点。

房产投资者约占10%,和上年持平。

也就是说,企业主最多,炒房和炒股差不多,两者加起来和金领差不多。而且我相信,越到财富金字塔塔尖,炒房的比例越少。

所以我一直认为要让自己的能力走上快车道比指望炒房炒股更靠谱。对于我来说,不愿意在房和股上花太多精力,因为与其琢磨一生中买不了多少套的房,不如天天琢磨让自己的能力更强。

我在十多年前就想好,我并不适合买房投资,我太怕麻烦了,不愿意在买房上花精力投资。人的精力有限,都应该在自己的能力范围内将自己特长的事做好,我个人认为我对工作的兴趣远大于房和股,所以清空了南京所有的房产,甚至还亏损低价出手了蒙特利尔的一套房,也只留下一点纯粹为兴趣的股票。

所以,目前我的房子都是自住或家人自住的。既然自住,就不存在上车时机问题,纯粹看需要

再来说说我买房的过程。

我是住上海老长宁区的,原先的房子是生老二时换的,住了很多年,虽然小区老旧,但黄金地段,交通便利、房型上佳、还是学区房,而且家人大部分在国外,房子足够我住,所以我在上海十多年没考虑过买房了。

最近我想买房是因为父亲需要经常来上海看病,考虑父亲身体情况,准备换个让老人更舒服的房,如果说,上一次换房是考虑小的,这一次换房是考虑老的。上海严格限购,价格昂贵,在我住的内环内核心区域,都超过十万一平。(可见,胡润还是很有数据支撑的,上海中心区域,除了老破小,上千万只是经济适用房)。

现在上海的一二手房价倒挂,也就是新房比二手房便宜,买房当然想买新房,但是好地段的新房太少,而且积分要求很高,二手房选择更多,刚需自住,于是主看二手房。

花了不到三周大概看了几十套。原来只看老静安,长宁内环内核心地段。后来扩大到内环线内,静安,普陀,长宁,黄浦,徐汇,再扩大到静安大宁、虹口、浦东…从二手房看到新房再看到二手房,基本把这几个区1500万~2500万的房能看的都看了个遍,最后还是回到最熟悉的区域长宁。

既然只想自住就不会考虑手上拿几套房,大致定下要买房后就立刻卖房,卖房更简单了,我对价格不执着,所以大约看了五组就成交了。

于是,我买房卖房大约花了不到一个月时间。家人都没来得及商量,好在家人都知道我很忙,不太愿意在有些细节上花太多功夫。朋友们知道了我买房的过程都说我买房如买白菜,卖房如卖萝卜。下面是我这次买卖的总结:

01 / 买房卖房虽然说是大事,但其实也就是一种消费,不要太计较,有很多人心态不好,我在看房过程中看中的两套,房东都跳价,我非常讨厌这种行为,立刻放弃。我自己卖房,价格也比同等条件的房优惠很多。我有位朋友买卖了多套房,他和我买卖房产的理念是一样的:卖一定是小区最便宜、性价比最高的,买情愿多花点钱加快成交。时间精力有时候比金钱重要很多。

02 / 对中介期望不要太高。为了比较,我买卖委托不同的中介,买房用了链家,卖房用了另一家大型中介。链家服务规范性和专业性还是完胜另一家的。

03 / 二手房买卖交易成本极高,除了房价,各项税费也是很大一笔开销,我一买一卖的费用契税超过百万,不动产真的不动为妙。

04 / 尽早购买自有住房,不动产还是能保值,如果这次我不是同时买卖,应该不会如此顺利。根据自己当下的条件拥有自己的住房,无论房价如何变化,哪怕置换压力也会小很多。

05 / 看房没必要遍地撒网。经过市场的配置,国家调控,房价虽然远谈不上透明,也没什么公平而言,但是大概率没有过于偏离市场的房子,不要总想着占便宜,笋盘没那么诱人,没有那么多漏让你来捡。

06 / 二手房没有十全十美的。开始我看房时定的条件有很多,在看的过程中,慢慢修正,后来发现人有个居住锚的,习惯很难改,多看看就清楚自己哪些不能接受,哪些就可以妥协了。比如开始我只想买个环境更好一点的次新房,不接受2011年前的房子,不接受房型不好的房、没车位的房,除此之外,似乎内环线内都能接受。后来在看的过程中慢慢发现我很难接受浦东,也难接受住得太偏,通勤时间不能超过半小时、难接受小区管理差、不接受低楼层,但是可以接受没有固定车位。

07 / 未来市场如何没人能说得清,只看当下,不要患得患失。二手房市场每天都可能有新房源,价格也在变,但我们只能在当下的情境下进行选择,如果想太多,也很难下决定

08 / 钱都是不够的,买房有鄙视链,每个层级买房都不容易,住在翠湖天地的被嘲笑是中产,住在汤臣一品的又愁买不起檀宫。其实你住的房子只是你人生这阶段的写照,每个人要端正自己的心态,买房看自己的支付能力确实会有些沮丧,你能看上的房子基本是超出你购买能力之内的,买房也是自己经济实力和人脉关系的考验。但要想着每套房只是当下的居所,不要想着住到永远,只要自己提升能力还能升到下一阶段。

09 / 内环内的小区普遍较老,小区性价比不高,但是地段为王,老破小还是最刚需之最。

10 / 新静安次新房略多,小区内部环境好的不少,但人文上还是比老静安有差距。个人看到老静安最满意的两套是大宁金茂府和万科翡翠雅宾利,分别列为我备选的第二和第三,但在地段和外部环境上都不是特别理想

11 / 如果对人文没要求,普陀还不错,不过我还是不适应普陀的风格,看了几个普陀的房,还是放弃。

12 / 管很重要,有些小区年代不久,但物管差的小区品质就差了。对比同时代的房子品牌物管的小区明显品质较好,万科和仁恒都在物管上。

13 / 房子空置的极少,或出租或自住,我看的房中几乎都是有人住着的,卖房的大多数是要置换,有不止一套的也出租。无论是千万左右的还是两三千万的要换房都认为自己是刚需。投资成分也许有,但不是主流。

14 / 自住率如此高,房价很难回落。

15 / 目前调控已经很严格了,炒房不多,投资房产的大多是想保值增值。房价上涨的幅度还是超过大部分人挣钱的速度,所以想从房子里找安全感的人不少。

16 / 好房源业主惜售,放盘出手的并不多。出售的楼层,朝向,年代大多有些问题,急售的对付款方式有要求。十全十美不存在,对自己的购房条件根据市场要有妥协。

17 / 新房和旧房倒挂。如果能等,可以多看新房。

18 / 如果是消费目的,有条件的尽早下手,自住没必要等。从市场看,太多现实的刚需,楼市涨跌很难判断,但市场是现实的,非市场调控只是强行抑制,一线城市庞大的人口基数和多样化的需求很难改变,房价就坚挺。房住不炒,如果自住,任何时候都是合适的时候。

19 / 不要线性看自己的成长,赚钱的速度还是可以跑地产的。

这次换房主要满足我当下的居住要求,通过换房房龄新了十年,实用面积没有多大变化,最重要的变化是由学区功能为先变成养老功能为先,能满足我近期的要求。在上海离超高净值还有相当距离,还需要努力工作。愿居者有其房,更愿房住不炒,用自己的努力走上财富快车道。

在限购下,如果有居住需求,当买还是买,因为人生没有太多时间值得等待。

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景红

景红,亚洲知名猎头公司仲望咨询总经理,在人力资源行业拥有15年以上的资深经验,LinkedIn专栏作家。微信公众号:景红空间(ID:JinghongJoyce), 微博:Joyce-景红