如何通过房地产投资实现“财务自由”?

对于人生而言,什么是最宝贵的?不同的人会有不同的答案。有人会说“健康”,有人会说“亲情/爱情”,有人会说“自由”。在笔者看来,这些无疑都很重要。健康是人生之“本”,是你人生计分器前面的“1”,其他如成就、感情等都是后面的“0”,如果没有的“1”,其他“0”再多都没意义,今天我们重点要谈的是如何实现财务自由

  什么是财务自由?所谓财务自由就是指个人或家庭在成员不工作的情况下同样可以保证日常开支及一定的生活质量,同时有固定的现金流积累。简单地说就是如何用钱生钱,持续赚到足够的钱?

  对普通人而言,炒股风险太大,存钱利息太低,而房地产投资具有一定的保值增值功能,房租收入比普通工作更为简单,而且房子本身能升值,所以房地产投资变成了许多人实现财务自由的投资工具

  当然,投资房地产不同的人的资金投入、专业知识、精力投入、投资周期、乃至风险承受能力等不同都会导致回报率不一样。比如你是做中线投资,那么通常看到的是一两年内的价格变动,如果你是投机者,你会十分在意一年内的风吹草动。而如果你看中的是长线回报,那么就需要把眼光放得长远些。

  房地产投资的收益,包括两个方面,一是“增值收益”(Incremental Return),二是为“运作收益”(Operational Return)。要实现财务自由,就必须持续不断地在房地产市场上获“增值收益”,当市道不济时,你还需要有足够现金和“运作收益”来抵抗风险。很多人会说我买的一个房子是涨了不少,可也不能卖啊。因为卖了还要花更多钱买回来啊。实际上,通过不断地换房也可以将账面利润转化为实际利润,并且把握好房地产增值节奏和现金流状况,一样可以达到“财务自由”的目的。

  房地产具有保值升值的本质属性,尤其是独立屋。一是因为供求关系,二是成本上升,三是土地资源稀缺性长期而言,房地产投资的“增值趋势”不可置疑。在加拿大房屋买卖需要支持一定比例的成本和税金,所以如果节奏控制的不好,没有买到对的物业,要想把钱真正赚到口袋里也并非那么容易。

  笔者就有许多客户通过不同的操作方法做到了这一点,在这里例举一二:

  一位香港客户是一位教师,2年前在CACHET PKWY花120万(付30%首付)买了一个占地1.5ACERS的旧平房,在今年3月份笔者帮她以183万的价钱卖出。2011年上半年她还在ANGUS GLEN预定了一套110万的4000尺独立屋楼花,交房后的今年5月她以150多万的价钱卖出。现在她和先生搬到了一套30多万的CONDO里住。按她的说法,买卖这两套房子赚到过百万,比她和他先生工作一辈子赚的钱更多,真是“辛苦一辈子,买卖一阵子”。

  另一客户以前在超市里打工卖鱼,来加拿大时身无分文。从分租地下室开始,08年起和两个老乡每人出2万多首付买了套后复5层的半独立房,每家只住其中一间,其他出租。以后每年又合资各买了一套后复5层的半独立。到2010年终于有了自己的房子。2011年下半年买套后复5层的半独立,全部用来出租,再加上自己现在住的地方也出租了两个单元,全部月收入超过5000元,除去开支还有1000元,正在计划买第三套可出租物业。现在两套物业的总值已超过100万元(当然只付了首付,但不用自己出钱还并还有正现金流,也不用担心房价下跌),而和他一起的工友有人还租在地下室。

  当然,笔者也有一些更有实力和专业能力客户会通过投资有潜力的大地块,通过房屋装修、扩建、推倒重建来赢利赚钱;也有极少数的客户大额投资,买大型厂房酒店和投资建CONDO的。这些对普通投资这而言,对资金、专业知识风险承受力的要求都不可能达到,不是今天要讨论范围。有兴趣有实力的朋友可EMAIL或致电笔者探讨。

  需要出的是:抱着一夜暴富的心态来投资房地产是有相当风险的,需要有专业人士的帮助,另外房地产相对持有周期长,市场变化多,买卖也有一定费用,要有好的心态和心理和资金抗风险能力,也需要根据自己状况慎重选择投资的物业。

  笔者给普通的投资者建议如下:

  1、该出手时就出手,不风吹草动人云亦云。“其疾如风,其徐如林,侵掠如火,不动如山"。顶得住风险,耐得住寂寞,抵得了贪欲。

  2、扩张中不忘谨慎,谨慎中不忘扩张。小项目小步快跑,大项目一捂多年。

  3、好的时候不要看得太好,坏的时候不要看得太坏。最重要的是要有远见,杀鸡取卵的方式是短视的行为

  4、任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展就会造成摧残。同样,任何一个社区如果超买,必定会下跌,而且是有长时间下跌的风险。

  5、随时留意身边有无物业可买,才会抓住时机。着手越快越好。遇到不寻常的事发生时立即想到是否可买房赚钱,或对已有物业的价钱是否可能造成损害,及时抛货为妙。

  6、未攻之前一定先要守,每一次买进都要想到如何卖出。想到赢利钱必先想到亏损的可能对策。

  7、房地产投资,第一要有志,要有不甘心一辈子打工要早日实现财务自由的志气;第二要有识,要有专业人士帮助;第三要有恒,长期坚持做下去你就会成为专家,要不断学习把握时机。

声明:本文观点仅代表作者观点,不代表MBA智库立场。
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