2008年01月08日 来源:上海证券报 作者:王苹

　　房地产领域相关数据的混乱由来已久。这不仅让民众无所适从，影响他们对房价走势的判断和消费倾向的选择，也容易误导决策层——不仅决策时受相关冲突的数据困扰，在评估相关住房政策所达到的效果和存在的问题时同样如此。

　　2007年12月29日，建设部公布了一组最新成果：“我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。”按照建设部制定的城镇居民住房标准，人均30平方米就算实现了“住房全面小康”第一阶段的要求，根据建设部提供的数据，到2009年我国就可以提前一年实现城镇居民的“住房小康”。

　　但是，1月7日的《中国青年报》刊登了某房地产研究专家的长篇质疑文章，该专家通过大量翔实的数据指出，人均住房28平方米与城镇居民住房自有率达到83％两个数据存在造假，是在“放卫星”。如果考虑到每年拆迁失房面积（约3亿平方米）、城镇区域扩大所带来的新增人口等等因素，到2007年底，全国城镇人均住房建筑面积约为17.54平方米，与建设部公布的数据竟然相差10平方米以上，如此“误差”可以说是天壤之别。

　　如果说这种数据的“误差”已经很离谱的话，那么，建设部在计算相关数据时对一些概念的混淆就更显得匪夷所思了。

　　建设部得出“城镇居民住房自有率达到83％”的结论，是通过下列公式计算的：住宅自有率（％）＝自有（私有）住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100％。显然，建设部把“自有”与“私有”等同在了一起，将两者当成了可以互相替代的词语。而事实上，在房地产经济学中，“自有”与“私有”是两个完全不同的概念。“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有则是除了住在“自有房”者外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群，它比“住房自有率”所涵盖的范围要大得多。比如，法国和英国的住房自有率分别是55％和70％，而住房私有率却分别高达83％和80％，有的国家还可能更高。

　　可见，有关部门计算出来的“城镇居民住房自有率达到83％”的数据，因为概念的混淆而被夸大了，而这种低级错误作为一个专家云集的部委无论如何是不应该出现的。

　　我们知道，任何一个国家在制定住房政策的时候，首先就要参考大量数据，可以说，什么样的数据决定着什么样的政策，数据是决策者作出政策调整的最重要的参考依据。如果数据有误，则可能带来严重误导，造成决策偏差。

　　以上述两组数据为例，倘若建设部的数据是准确的，就意味着我们国家人均住房面积很快就可以达到“住房全面小康”第一阶段的要求，那么，未来的住房政策着重解决的将是住房品质的全面提升问题，和少量低收入者的住房保障问题；倘若《中国青年报》所发专家的数据是准确的，那么，就意味着我国人均住房面积与“住房全面小康”的标准还相距甚远，中央的住房政策不仅要解决低收入者的住房保障问题，还要考虑如何解决数量庞大的“夹心层”的住房保障问题。因为倘若这些既买不起商品房又不被住房保障政策覆盖的“夹心层”被遗忘，很容易给社会和谐与我国的可持续发展埋下严重隐患。相应的，住房品质的提升问题将被放在后面。

　　显然，不同数据引导出来的住房政策的导向，以及相关具体内容先后次序和轻重缓急的设计是截然不同的。

　　就目前的情况而言，房地产领域相关数据的准确性是很难保障的，虽然人们无法全面了解这些数据出笼的过程，但人们通过一个最基本的现象仍然可以感知到房地产市场中相关数据的混乱程度。部委之间、部委与地方之间统计数据经常打架就是一个最典型的例子。有的统计数据不仅差距巨大，甚至完全是相反的。比如，2007年12月25日，国家发改委网站公布的数据显示，广州11月商品房价格猛涨了 12.27%，而广州市国土房管局统计的数据显示，广州十区商品住房价格11月份猛跌了9.9%。差别之大已经到了令人瞠目结舌的地步，如果是偶尔某个月冲突还情有可原，问题是，这种现象几乎已经成为常态。如果据此来调控房价，是听任房价上涨还是向下调控？

　　如果说地方与中央部委之间的数据差异还有“地方保护主义”因素干扰的话，那么，部委与部委之间的统计数据也经常打架就更令人难以理解。国家发改委、国家统计局和建设部发布的统计数据经常相左，它们不仅采用的统计方式不同，甚至连一些基本概念的定义也相差千里，最典型的如对空置率的定义“各自为政”，到现在还没有统一，空置率一直成为建设部与发改委、国家统计局的争论焦点所在，他们各自根据自己的定义来计算空置率，得出的结果自然迥异。当国家统计局根据数据认为“中国房地产空置率超过警戒线”时，建设部则根据自己的数据对之嗤之以鼻。空置率是判断投机严重程度的一个指标，如果空置率数据混乱，决策者将根据什么来判断房地产市场的投机热度？

　　无论是民众还是决策层，似乎都在面对着存在很大不确定性的数据，这不仅让民众无所适从，影响他们对房价走势的判断和消费倾向的选择，决策层恐怕也常会感到棘手——不仅决策时受相关冲突的数据困扰，在评估相关住房政策所达到的效果和存在的问题时，同样可能因为数据的混乱而难以作出准确判断。

　　国家应该对房地产领域的相关统计口径和相关概念的界定等进行统一，以尽快消除各种数据混乱不堪的状况，这不仅是房市调控需要，更是国家制定长远住房政策以及民生的需要。

　　2008年01月08日 来源:上海证券报 作者:王苹

　　房地产领域相关数据的混乱由来已久。这不仅让民众无所适从，影响他们对房价走势的判断和消费倾向的选择，也容易误导决策层——不仅决策时受相关冲突的数据困扰，在评估相关住房政策所达到的效果和存在的问题时同样如此。

　　2007年12月29日，建设部公布了一组最新成果：“我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。”按照建设部制定的城镇居民住房标准，人均30平方米就算实现了“住房全面小康”第一阶段的要求，根据建设部提供的数据，到2009年我国就可以提前一年实现城镇居民的“住房小康”。

　　但是，1月7日的《中国青年报》刊登了某房地产研究专家的长篇质疑文章，该专家通过大量翔实的数据指出，人均住房28平方米与城镇居民住房自有率达到83％两个数据存在造假，是在“放卫星”。如果考虑到每年拆迁失房面积（约3亿平方米）、城镇区域扩大所带来的新增人口等等因素，到2007年底，全国城镇人均住房建筑面积约为17.54平方米，与建设部公布的数据竟然相差10平方米以上，如此“误差”可以说是天壤之别。

　　如果说这种数据的“误差”已经很离谱的话，那么，建设部在计算相关数据时对一些概念的混淆就更显得匪夷所思了。

　　建设部得出“城镇居民住房自有率达到83％”的结论，是通过下列公式计算的：住宅自有率（％）＝自有（私有）住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100％。显然，建设部把“自有”与“私有”等同在了一起，将两者当成了可以互相替代的词语。而事实上，在房地产经济学中，“自有”与“私有”是两个完全不同的概念。“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有则是除了住在“自有房”者外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群，它比“住房自有率”所涵盖的范围要大得多。比如，法国和英国的住房自有率分别是55％和70％，而住房私有率却分别高达83％和80％，有的国家还可能更高。

　　可见，有关部门计算出来的“城镇居民住房自有率达到83％”的数据，因为概念的混淆而被夸大了，而这种低级错误作为一个专家云集的部委无论如何是不应该出现的。

　　我们知道，任何一个国家在制定住房政策的时候，首先就要参考大量数据，可以说，什么样的数据决定着什么样的政策，数据是决策者作出政策调整的最重要的参考依据。如果数据有误，则可能带来严重误导，造成决策偏差。

　　以上述两组数据为例，倘若建设部的数据是准确的，就意味着我们国家人均住房面积很快就可以达到“住房全面小康”第一阶段的要求，那么，未来的住房政策着重解决的将是住房品质的全面提升问题，和少量低收入者的住房保障问题；倘若《中国青年报》所发专家的数据是准确的，那么，就意味着我国人均住房面积与“住房全面小康”的标准还相距甚远，中央的住房政策不仅要解决低收入者的住房保障问题，还要考虑如何解决数量庞大的“夹心层”的住房保障问题。因为倘若这些既买不起商品房又不被住房保障政策覆盖的“夹心层”被遗忘，很容易给社会和谐与我国的可持续发展埋下严重隐患。相应的，住房品质的提升问题将被放在后面。

　　显然，不同数据引导出来的住房政策的导向，以及相关具体内容先后次序和轻重缓急的设计是截然不同的。

　　就目前的情况而言，房地产领域相关数据的准确性是很难保障的，虽然人们无法全面了解这些数据出笼的过程，但人们通过一个最基本的现象仍然可以感知到房地产市场中相关数据的混乱程度。部委之间、部委与地方之间统计数据经常打架就是一个最典型的例子。有的统计数据不仅差距巨大，甚至完全是相反的。比如，2007年12月25日，国家发改委网站公布的数据显示，广州11月商品房价格猛涨了 12.27%，而广州市国土房管局统计的数据显示，广州十区商品住房价格11月份猛跌了9.9%。差别之大已经到了令人瞠目结舌的地步，如果是偶尔某个月冲突还情有可原，问题是，这种现象几乎已经成为常态。如果据此来调控房价，是听任房价上涨还是向下调控？

　　如果说地方与中央部委之间的数据差异还有“地方保护主义”因素干扰的话，那么，部委与部委之间的统计数据也经常打架就更令人难以理解。国家发改委、国家统计局和建设部发布的统计数据经常相左，它们不仅采用的统计方式不同，甚至连一些基本概念的定义也相差千里，最典型的如对空置率的定义“各自为政”，到现在还没有统一，空置率一直成为建设部与发改委、国家统计局的争论焦点所在，他们各自根据自己的定义来计算空置率，得出的结果自然迥异。当国家统计局根据数据认为“中国房地产空置率超过警戒线”时，建设部则根据自己的数据对之嗤之以鼻。空置率是判断投机严重程度的一个指标，如果空置率数据混乱，决策者将根据什么来判断房地产市场的投机热度？

　　无论是民众还是决策层，似乎都在面对着存在很大不确定性的数据，这不仅让民众无所适从，影响他们对房价走势的判断和消费倾向的选择，决策层恐怕也常会感到棘手——不仅决策时受相关冲突的数据困扰，在评估相关住房政策所达到的效果和存在的问题时，同样可能因为数据的混乱而难以作出准确判断。

　　国家应该对房地产领域的相关统计口径和相关概念的界定等进行统一，以尽快消除各种数据混乱不堪的状况，这不仅是房市调控需要，更是国家制定长远住房政策以及民生的需要。