- 作者：东滩顾问 · 谢晓峰
相比纯住宅或商住类项目，产业地产的收益相对较低，但产业地产招商运营做得好，会获得稳定且持续增长的收益，还会带来其他的衍生收益。在产业地产近20年的发展历程中，有不少企业在产业地产这片蓝海中进行了卓有成效的探索。
今天，随着大量资本的涌入，产业地产正面临新的形势。从类型上，产业地产在不断分化，也出现了教育地产、农业地产、特色小镇等新的形态；从产业上，经济新常态已经成为共识，产业转移浪潮逐步被创新创业浪潮所取代；从操作上，相对于传统地产开发，产业地产的开发运营还有很多难点有待于破解。
但总体上，产业地产的发展是一个大趋势，企业对产业地产的探索，不应该只停留在项目的层面，更应该上升到企业战略层面来探讨。我们在咨询实践中也的确遇到了很多类似情景，客户在委托产业地产项目咨询的同时，也希望东滩顾问为企业的产业地产业务战略提出建议。结合多年来的产业地产咨询经验，要探讨产业地产“实战之策”，不是局限于产业地产项目讲开发运营，而是从企业介入产业地产的视角入手，按照“定战略－开模具－落项目”的模式进行探索。
一、确立产业地产的发展蓝图
“这个时代的非线性发展，正让过往的绝大多数经验变成废纸，能力被重新定义，模式瞬间沦为桎梏，我愿意自己保持归零的心态。”这段话是吴晓波先生写给十年后的自己的，用于今天的产业地产界也非常合适。一直以来，产业地产在国家房地产调控政策和各类发展规划政策的引领下逶迤前行，在新的参与者不断涌入产业地产市场的同时，我们也看到一些老牌产业地产商正在面临新的困境，原来成功的发展模式正在受到新的挑战，比如华夏幸福、联东U谷、亿达中国等，正在努力地进行新的战略调整。
在多样化的产业地产市场蓬勃发展的今天，大量资本涌入产业地产领域，无疑将加速原有产业地产生态的分化和整合，进而推进整个产业地产的变革和升级。随着产业地产开发运营的市场化、专业化不断加深，介入产业地产开发运作的参与主体愈发多元化，各类主体获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。在这些趋势下，新老产业地产商们应如何把握时代际遇，寻求新突破呢？
东滩顾问认为，随着中国经济步入新常态，行业竞争的日益充分，产业地产正在走出乱世的草莽英雄时代，接下来将进入战略引领的专业化制胜时代，“定战略”或重新审视战略将成为新老产业地产商们的必修课。如何为产业地产业务制定战略？可能并没有什么标准的模式可循，但就产业地产发展的一些方向性问题要做到心中有数，产业地产企业才能确保少走弯路，在行业竞争中持续成长。
在东滩顾问看来，至少有五个方面的问题需要明确。一是明确产业地产业务在公司整体战略中的价值和地位，要投入多少资源在产业地产业务上？二是明确公司在产业地产项目操作中扮演什么角色，是开发商、运营商、服务商还是投资商？三是明确公司要进入的业务领域，是科技地产、健康地产还是农业地产？四是要明确产业地产的发展模式，是选择产业细分领域精耕细作，还是低成本快速复制扩张？五是要明确区域上如何布局，是坚守根据地市场，还是全国性扩张？
二、打造可复制的产业地产产品
产品模具是工业生产领域的概念，是指用来制作成型物品的工具。沿用在产业地产领域，要实现产业地产产品的复制推广，也要有相应的产品模具。如联东U谷的总部综合体、产业综合体产品，经过早些年的打磨成型，现在已成为联东在全国快速扩张的一个利器。
而打磨产品模具的过程，我们就称之为开模具。产品模具的起点是产品模型，但它又不等同于产品模型，还包括为了推进产品落地而做的资源和能力准备。开模具的过程是企业围绕产品模型、核心能力、资源网络持续建设的一个过程，产品模具要经过市场的不断锤炼才能成型，就像天安数码城经历了“工业园－工贸园－科技园－城市产业综合体”的迭代。很多光鲜亮丽的产业地产发布会，最终大打折扣或变为纸上谈兵，很大程度上缘于企业核心能力和资源网络与产业地产产品的不匹配。
早期的产业地产商如华夏幸福、联东U谷、天安数码城、亿达中国等，在开模具环节没有先例可以借鉴，都用了四五年甚至更多的时间，才打磨出市场认可度高的产业地产产品。而在产业地产经过近20年发展的今天，随着产业地产市场、人才、资金等要素资源的日渐成熟，开模具的过程要讲求借助成熟的方法和经验。为产业地产业务“开模具”，不仅仅是设计产品模型，要将设计产品模型、构建核心能力、拓展资源网络三者联动起来，才能系统高效地打造可复制的产业地产产品。
三、有序推动产业地产的开发运营
前面我们讲了“定战略”、“开模具”的内容，还主要是从企业内部视角做的思考和准备，而到了“落项目”的时候，还是要结合具体的项目情况进行系统的研究。与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互交联的环节，每个环节都有其需要解决的关键问题。
由于产业地产投资火热，或者受市场上成功模式的影响，新进的产业地产商往往拿地环节表现很积极，但在具体项目运作中又经常会不得要领、决策困难，也容易在拿地、开发、招商、运营等方面走入误区。如在拿地环节误判市场，只要政府给的条件诱人，什么地块都敢拿，殊不知有效的需求才是产业地产开发的基础；在项目开发运营过程中，“重地产、轻产业”、“重招商、轻运营”等的现象也比较普遍。
产业始终是产业地产的根本，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，这也决定了产业地产开发运营更为复杂、困难。东滩顾问认为，一个产业地产项目的落地，必须要战略性地解决拿地问题，针对性地解决开发问题，实操性地解决招商问题，创新性地解决运营问题，使得拿地－开发－招商－运营形成有机联动的整体。产业地产拿地－开发－招商－运营四大环节，每个环节都有其难点，当然也有一些可资借鉴的模式和策略。
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