从“花心”到专一

　　房地产并不是做进出口贸易出身的万科的“初恋”，也不是有八年经营进出口业务经验和五年公司业务拓展及管理经验的王石的专长。

　　1992年，万科通过增资扩股和境外上市筹集到数亿元资金，一方面将业务向全国多个地区、多个领域扩展；另一方面向国内30多家企业参股，多元化发展的速度和程度达到其历史顶点。

　　最疯狂的时候也是收手的时候。1992年，面对旗下数不清的公司，王石终于悟透，从此“痴迷”房地产。

　　许多年以后，王石在自传中说，万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过利润率达200%~300%的生意。好景不长，因为这一行获利颇丰，许多公司都开始做进口录像机的生意，产品供过于求，开始降价，利润也随之下降，甚至变成负数。

　　王石让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明万科这么多年从事贸易的结果是赔钱了。

　　1992年底，万科确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

　　与别人卖企业不同的是，万科的几家企业是在盈利状态下被卖掉的。如果说别人卖企业是“大浪淘沙”，万科卖企业可谓“大浪淘金”。比如 1997年协议转让出去的扬声器厂，其生产的电话机喇叭占国内市场40%的份额，其生产的电话和电视机配件，市场占有率亦遥遥领先于竞争对手，并拥有 TCL、康佳这样的大客户。

　　“怡宝蒸馏水”，是万科转让出去的另一个产品。“怡宝”的买和卖，完整地体现了万科经营思路的前后变化。这个产品，是万科1991年买进的。当初，“怡宝”是搞碳酸饮料的。在20世纪80年代末碳酸饮料市场开始滑坡时，“怡宝”在国内率先开发出了蒸馏水。当时，深圳和南方市场上卖得最好的饮料是矿泉水，并呈北移之势。

　　但万科判断，矿泉水之后，一定是蒸馏水的天下，便买下了“怡宝”51%的股份。万科买下“怡宝”时，它的蒸馏水产量非常小，只有3000吨，是碳酸饮料的一个副产品。万科买下它后，迅速做了两个决定：第一，卖掉了碳酸饮料生产线；第二，从德国买进了蒸馏水生产设备。

　　三年的时间，“怡宝蒸馏水”达到了10万吨的产量，成为国内最大的蒸馏水生产厂，在广东水饮料市场上占有率排第一。但就是这样一家好企业，为适应整个集团长远发展的需要，万科还是把它卖了。

　　转型谈何容易，万科剥离历史最悠久的贸易业务花了六七年。1998年，可以视为万科“壮士断腕”的重要一年，这一年王石加快了对非核心业务进行调整的步伐。

　　在1998年的年报中，万科的核心业务为房地产开发，并涉及零售、精密礼品制作、贸易及影视制作业务。但仅仅时隔一年，万科已经表示会“以房地产为核心业务，亦投资连锁零售业务”，其他业务一概不见踪影。

　　“以房地产为核心业务”，说起来轻巧，执行起来却有一定的难度。就在剥离贸易业务的1998年，万科旗下的副业零售业务依旧赚钱，让人难以割舍。在国内零售业普遍不景气的情况下，1998年万科万佳百货零售业务实现营业收入6.3亿元，税后利润2426万元，分别较上年增长了 16.48％和13.7％。

　　2001年8月24日，为促使万科进一步优化资源配置，集中资源发展房地产业务，万科将直接和间接持有的万佳72％的股权一次性转让给中国华润总公司及其100％持股的附属公司——中润国内贸易有限公司。

　　转让万佳的代价是，万科2001年度主营业务收入减少了约68亿元，从此远离零售行业。但万科也因此获得了约42亿元的现金，随后将其全部投资于房地产业务。

　　“至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。”当年年底，王石终于松了口气。而万科，也从此真正全身心地投入房地产，塑造了“万科专业化地产商的形象”。

　　当年，万科实现营业收入44亿元，净利润37亿元，分别较上年增长了1774％和2599％。除继续在深圳、上海、北京、沈阳、成都、天津六大城市增加投资外，万科还新进入武汉、长春、南京、南昌等地进行住宅开发。

　　在专业化的道路上，万科的步伐坚定有力。

　　在房型研发上，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司。1998年，万科成立建筑研究中心，开始聚焦于消费者的细节需求以及住宅产品本身。2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，这标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。

　　在房屋装修上，2007年，万科装修房新开工比例达到50％。

　　更重要的是，自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。万科正在为实现住宅产业化而努力。

　　万科迈向专业化的三大步

　　万科是中国企业专注主业“1”的代表。

　　冯仑说过：“万科的发展过程中，王石一直在讲专业化。相对于多元化的加法，他是在做减法，而且万科自己也率先坚持这么做，并用业绩证明了专业化的成功。王石以他个人的魅力和影响力使专业化成为房地产行业成功的同义语。”

　　万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。

　　第一步是相对于其他行业来说只做房地产，而不做别的。这是一种初级阶段的专业化。万科在这个阶段去过北海，去过营口，地域上毫无章法，哪儿有个熟人、公司有个朋友，就去哪儿做。另外，从产品上看也是混乱的：写字楼、住宅、酒店、工业厂房，什么都做。

　　虽然大体来说这也能叫房地产专业化，但是在房地产领域里实际上它还是属于多元化的：不仅什么房子都做，而且什么方式都做——有卖的，有租的。从最终的绩效来看，在很多地方只是热闹了一场，没挣到多少钱：北海没挣钱，营口没挣钱，在天津做了好多年也没怎么挣钱。

　　总之，这个时期，虽然王石做的是一个专业化的选择，但是他们的经验还是不够的，实际就成了大行业的专业化加房地产业内的一种多元化。

　　第二步是从1998年以后开始实施的。从那时起，万科把产品进一步集中到住宅开发上，同时在地区选择上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。经过这一阶段六七年的努力，万科迅速成长为全国最大的住宅公司。

　　从2004年到现在，万科开始了它在专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化和工业化。万科这几年的绩效大幅提升，它现在的产业化和精细化的耕耘，足以支撑其大规模的增长。

　　万科由多元化向房地产专业化转变，再由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，使自己成为简单的住宅公司，最终再向精细化和产业化冲刺，每一步都非常扎实，令人印象十分深刻。

　　在第一阶段，应该说它的业绩一般；第二阶段持续了9~10年，净资产收益率在9%或10%左右；2004年以后，净资产收益率每年都在14%~15%，且一直往上走。所以从收益率这个角度来看，万科走的这三大步是非常值得房地产企业研究的。

　　王石本人在这个过程中始终起着决定性的作用。在第一阶段，他是直接的决策者和实际的操作者；在第二阶段，他也是一个非常尽心尽力的推动者和领导者；而到了第三个阶段，基本上是由专业团队担当主角，他扮演着一个指导者或教练员的角色。

　　王石对万科专业化最大的贡献，主要体现在两个方面。

　　第一就是带出了一个经理人的团队，然后在第三阶段将这个专业化使命完全交由经理人来承担，而不是自己亲自去做。万科经理人的专业化程度是非常高的，王石在万科专业化的进程中起到一个总设计师的作用。

　　第二就是构建了一个非常好的制度文化，万科所有的制度和资源的安排，都是在王石主导下进行的，这套制度是支撑万科快速增长的关键所在。

　　冯仑说：“我们则花了很多时间在原罪问题上，先耗费四五年时间把这个‘屁股’给擦干净，然后再学好，回过头来再培养经理人，这中间耽误掉好多时间；而王石不用花这些时间，他可以一直把精力用在公司治理和完善制度上。

　　“由于万科很早上市，再加上地理位置离我国香港地区比较近，他们借鉴了日本和我国香港地区的一些管理方法，少走了不少弯路。所以我觉得在专业化领域，王石的贡献就是建立了一个很好的公司制度体系来支撑他的专业化，包括人力系统，也包括客户系统。”

　　绿色万科2049

　　获得世界住宅销售冠军之后，万科开始“讲故事”。

　　2010年3月27日晚8∶30起，万科中国30多个城市的办公室与生活区，将积极响应世界自然基金会（World Wide Fund For Nature，缩写为WWF）的倡导，熄灯一小时。用60分钟时间享受黑暗带来的原始宁静与星光，同时认真思考生活与生态的平衡。作为一名合格的企业公民，万科一直以来就倡导用建筑表达对生命的尊重与赞美。11年前，在万科刚有能力进行尝试与创新的时候，就已经投入了大量的资金与人力物力，展开了“绿色住宅”环保建设的研发与推广。

　　2010年上海世博会，作为中国唯一一家参展的房地产企业，万科更以用麦秸秆压制而成的麦秸板作为万科馆主要的建筑材料，演绎建筑的低碳环保。同时，名为“2049”的万科馆的展示主题是“尊重的可能”。王石说：“五大洲的灯依次熄灭，又相继点亮，这可能是人类史上最特别的一幅画卷。参与‘地球一小时’，倡导和实践节能减排理念，保护环境，守爱家园。2010年3月27日晚8∶30，万科在中国30多个城市的办公室和社区，与全球公民同心协力。”

　　谁会相信万科的故事？这并不重要，重要的是这能够赚钱。在2010年年报中，万科写道：低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于万科参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

　　2010年是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年。公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合公司在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。

　　万科2010年新开工的公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米；全部新项目均达到万科住宅性能标准，其中 100万平方米按照绿色三星认证标准设计、施工。此外，万科积极推动了世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。

　　2010年3月23日，面对充满期待的投资者，王石重申，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源；至于土地资源，够用就可以了。

　　从“花心”到专一

　　房地产并不是做进出口贸易出身的万科的“初恋”，也不是有八年经营进出口业务经验和五年公司业务拓展及管理经验的王石的专长。

　　1992年，万科通过增资扩股和境外上市筹集到数亿元资金，一方面将业务向全国多个地区、多个领域扩展；另一方面向国内30多家企业参股，多元化发展的速度和程度达到其历史顶点。

　　最疯狂的时候也是收手的时候。1992年，面对旗下数不清的公司，王石终于悟透，从此“痴迷”房地产。

　　许多年以后，王石在自传中说，万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过利润率达200%~300%的生意。好景不长，因为这一行获利颇丰，许多公司都开始做进口录像机的生意，产品供过于求，开始降价，利润也随之下降，甚至变成负数。

　　王石让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明万科这么多年从事贸易的结果是赔钱了。

　　1992年底，万科确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

　　与别人卖企业不同的是，万科的几家企业是在盈利状态下被卖掉的。如果说别人卖企业是“大浪淘沙”，万科卖企业可谓“大浪淘金”。比如 1997年协议转让出去的扬声器厂，其生产的电话机喇叭占国内市场40%的份额，其生产的电话和电视机配件，市场占有率亦遥遥领先于竞争对手，并拥有 TCL、康佳这样的大客户。

　　“怡宝蒸馏水”，是万科转让出去的另一个产品。“怡宝”的买和卖，完整地体现了万科经营思路的前后变化。这个产品，是万科1991年买进的。当初，“怡宝”是搞碳酸饮料的。在20世纪80年代末碳酸饮料市场开始滑坡时，“怡宝”在国内率先开发出了蒸馏水。当时，深圳和南方市场上卖得最好的饮料是矿泉水，并呈北移之势。

　　但万科判断，矿泉水之后，一定是蒸馏水的天下，便买下了“怡宝”51%的股份。万科买下“怡宝”时，它的蒸馏水产量非常小，只有3000吨，是碳酸饮料的一个副产品。万科买下它后，迅速做了两个决定：第一，卖掉了碳酸饮料生产线；第二，从德国买进了蒸馏水生产设备。

　　三年的时间，“怡宝蒸馏水”达到了10万吨的产量，成为国内最大的蒸馏水生产厂，在广东水饮料市场上占有率排第一。但就是这样一家好企业，为适应整个集团长远发展的需要，万科还是把它卖了。

　　转型谈何容易，万科剥离历史最悠久的贸易业务花了六七年。1998年，可以视为万科“壮士断腕”的重要一年，这一年王石加快了对非核心业务进行调整的步伐。

　　在1998年的年报中，万科的核心业务为房地产开发，并涉及零售、精密礼品制作、贸易及影视制作业务。但仅仅时隔一年，万科已经表示会“以房地产为核心业务，亦投资连锁零售业务”，其他业务一概不见踪影。

　　“以房地产为核心业务”，说起来轻巧，执行起来却有一定的难度。就在剥离贸易业务的1998年，万科旗下的副业零售业务依旧赚钱，让人难以割舍。在国内零售业普遍不景气的情况下，1998年万科万佳百货零售业务实现营业收入6.3亿元，税后利润2426万元，分别较上年增长了 16.48％和13.7％。

　　2001年8月24日，为促使万科进一步优化资源配置，集中资源发展房地产业务，万科将直接和间接持有的万佳72％的股权一次性转让给中国华润总公司及其100％持股的附属公司——中润国内贸易有限公司。

　　转让万佳的代价是，万科2001年度主营业务收入减少了约68亿元，从此远离零售行业。但万科也因此获得了约42亿元的现金，随后将其全部投资于房地产业务。

　　“至此集团的专业化战略调整得以顺利完成。”当年年底，王石终于松了口气。而万科，也从此真正全身心地投入房地产，塑造了“万科专业化地产商的形象”。

　　当年，万科实现营业收入44亿元，净利润37亿元，分别较上年增长了1774％和2599％。除继续在深圳、上海、北京、沈阳、成都、天津六大城市增加投资外，万科还新进入武汉、长春、南京、南昌等地进行住宅开发。

　　在专业化的道路上，万科的步伐坚定有力。

　　在房型研发上，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司。1998年，万科成立建筑研究中心，开始聚焦于消费者的细节需求以及住宅产品本身。2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，这标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。

　　在房屋装修上，2007年，万科装修房新开工比例达到50％。

　　更重要的是，自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。万科正在为实现住宅产业化而努力。

　　万科迈向专业化的三大步

　　万科是中国企业专注主业“1”的代表。

　　冯仑说过：“万科的发展过程中，王石一直在讲专业化。相对于多元化的加法，他是在做减法，而且万科自己也率先坚持这么做，并用业绩证明了专业化的成功。王石以他个人的魅力和影响力使专业化成为房地产行业成功的同义语。”

　　万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。

　　第一步是相对于其他行业来说只做房地产，而不做别的。这是一种初级阶段的专业化。万科在这个阶段去过北海，去过营口，地域上毫无章法，哪儿有个熟人、公司有个朋友，就去哪儿做。另外，从产品上看也是混乱的：写字楼、住宅、酒店、工业厂房，什么都做。

　　虽然大体来说这也能叫房地产专业化，但是在房地产领域里实际上它还是属于多元化的：不仅什么房子都做，而且什么方式都做——有卖的，有租的。从最终的绩效来看，在很多地方只是热闹了一场，没挣到多少钱：北海没挣钱，营口没挣钱，在天津做了好多年也没怎么挣钱。

　　总之，这个时期，虽然王石做的是一个专业化的选择，但是他们的经验还是不够的，实际就成了大行业的专业化加房地产业内的一种多元化。

　　第二步是从1998年以后开始实施的。从那时起，万科把产品进一步集中到住宅开发上，同时在地区选择上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。经过这一阶段六七年的努力，万科迅速成长为全国最大的住宅公司。

　　从2004年到现在，万科开始了它在专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化和工业化。万科这几年的绩效大幅提升，它现在的产业化和精细化的耕耘，足以支撑其大规模的增长。

　　万科由多元化向房地产专业化转变，再由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，使自己成为简单的住宅公司，最终再向精细化和产业化冲刺，每一步都非常扎实，令人印象十分深刻。

　　在第一阶段，应该说它的业绩一般；第二阶段持续了9~10年，净资产收益率在9%或10%左右；2004年以后，净资产收益率每年都在14%~15%，且一直往上走。所以从收益率这个角度来看，万科走的这三大步是非常值得房地产企业研究的。

　　王石本人在这个过程中始终起着决定性的作用。在第一阶段，他是直接的决策者和实际的操作者；在第二阶段，他也是一个非常尽心尽力的推动者和领导者；而到了第三个阶段，基本上是由专业团队担当主角，他扮演着一个指导者或教练员的角色。

　　王石对万科专业化最大的贡献，主要体现在两个方面。

　　第一就是带出了一个经理人的团队，然后在第三阶段将这个专业化使命完全交由经理人来承担，而不是自己亲自去做。万科经理人的专业化程度是非常高的，王石在万科专业化的进程中起到一个总设计师的作用。

　　第二就是构建了一个非常好的制度文化，万科所有的制度和资源的安排，都是在王石主导下进行的，这套制度是支撑万科快速增长的关键所在。

　　冯仑说：“我们则花了很多时间在原罪问题上，先耗费四五年时间把这个‘屁股’给擦干净，然后再学好，回过头来再培养经理人，这中间耽误掉好多时间；而王石不用花这些时间，他可以一直把精力用在公司治理和完善制度上。

　　“由于万科很早上市，再加上地理位置离我国香港地区比较近，他们借鉴了日本和我国香港地区的一些管理方法，少走了不少弯路。所以我觉得在专业化领域，王石的贡献就是建立了一个很好的公司制度体系来支撑他的专业化，包括人力系统，也包括客户系统。”

　　绿色万科2049

　　获得世界住宅销售冠军之后，万科开始“讲故事”。

　　2010年3月27日晚8∶30起，万科中国30多个城市的办公室与生活区，将积极响应世界自然基金会（World Wide Fund For Nature，缩写为WWF）的倡导，熄灯一小时。用60分钟时间享受黑暗带来的原始宁静与星光，同时认真思考生活与生态的平衡。作为一名合格的企业公民，万科一直以来就倡导用建筑表达对生命的尊重与赞美。11年前，在万科刚有能力进行尝试与创新的时候，就已经投入了大量的资金与人力物力，展开了“绿色住宅”环保建设的研发与推广。

　　2010年上海世博会，作为中国唯一一家参展的房地产企业，万科更以用麦秸秆压制而成的麦秸板作为万科馆主要的建筑材料，演绎建筑的低碳环保。同时，名为“2049”的万科馆的展示主题是“尊重的可能”。王石说：“五大洲的灯依次熄灭，又相继点亮，这可能是人类史上最特别的一幅画卷。参与‘地球一小时’，倡导和实践节能减排理念，保护环境，守爱家园。2010年3月27日晚8∶30，万科在中国30多个城市的办公室和社区，与全球公民同心协力。”

　　谁会相信万科的故事？这并不重要，重要的是这能够赚钱。在2010年年报中，万科写道：低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于万科参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

　　2010年是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年。公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合公司在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。

　　万科2010年新开工的公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米；全部新项目均达到万科住宅性能标准，其中 100万平方米按照绿色三星认证标准设计、施工。此外，万科积极推动了世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。

　　2010年3月23日，面对充满期待的投资者，王石重申，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源；至于土地资源，够用就可以了。