• 作者：东滩顾问 · 曲洋

引言：本文根据东滩顾问姜盼讲授的《颠覆性创新时代的产业园区运营》培训材料整理。在互联网+、数字经济和智能技术等推动下，产业分化重组和行业跨界整合频频出现，中小企业成为创新生态中的主要力量。产业园区运营需要迎合这些产业组织变化的新趋势，应在7个方面进行新的战略性思考和变革。

近两年来，杭州501广场的热度已超越了上海新虹桥医学中心，成为大健康产业领域的又一标志性事件。杭州501广场由解百纳和百大集团联手迪安诊断负责投资运营开发，并与浙江大学附属邵逸夫医院开展战略合作，是国内首创将健康医疗和商业零售融合的样板店，是探索“医疗+商业”的共享医疗新模式的先行者。

之所以先讲一下杭州501广场，是因为它是一个非常典型的产业组织变革的例子，共享医疗模式适逢医疗服务产业变革的趋势应运而生。今天，在经济转型和消费升级的大背景下，农业、制造业和服务业都在发生深刻的变革，每个产业都在数字经济的大潮中进行着产业分化重组和行业跨界整合，中小企业成为创新生态中的主要力量。这就是产业园区规划运营面临的新环境，结合产业组织模式的新趋势和新变革，东滩顾问认为，当前的产业园区规划运营必须要进行7个方面的战略性思考。

· 主导产业的瘦身与增高
· 产业客群的分化与聚焦
· 从引资到引技再到引才
· 产业载体的极致与情怀
· 产业服务的痛点与链接
· 商业模式的创新与重塑
· 思维边界的突破与嫁接

一、主导产业的瘦身与增高

产业园区的运营，一般要经历从产出导向到产业导向再到产品导向（科技创新）的升级过程，有了特定的主导产业，才能围绕特定产业组织产业链、搭建技术平台，精准高效地组织优质的园区运营资源。在产业发展上，对做什么不做什么要有坚定性，采用正面清单和负面清单指引管理产业发展，聚焦几个产业方向主动作为，坚定地执行。比如上海医谷，占地11.88平方公里的园区以高端医疗服务业和生物医药及医疗器械制造业为核心，以国际化、现代化、多元化为导向，打造了集“医、教、研、产”为一体的新型综合性医学园。

当然，在产业发展上也要有一定的灵活性，清单外的产业及项目可采用“一事一议”原则灵活处理。对于已有一定产业基础的园区更是如此，关注未来的潜力增长产业，淘汰低效落后的产业，但对于中间状态的产业就要灵活处理。

二、产业客群的分化与聚焦

在信息技术应用的驱动下，传统的产业链分化、融合和创新，催生了大量的新的业态。分化是将产业链、价值链打散，从传统的补链思维到拆链思维，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业链的融合包括产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有3D打印、众包等创新的业态，传统的产业生态发生了巨变，出现了很多新的产业客群，要分析不同客群的产业组织规律，才能发掘有效需求；好的产业规划是在有效需求的基础上，建立创新地图、产业地图、应用地图。

比如在大健康产业领域，在新医改不断深化的大趋势下，传统医疗服务产业链不断分解、重组，民营医院、民营诊所、第三方独立医疗服务机构、健康管理机构、互联网医院等产业业态不断涌现。

以杭州小营智慧健康产业园为例，园区占地面积约100公顷，以上城高端医疗服务聚集区为引领，依托浙医一院、浙医二院两大龙头，以健康服务产业链为重点，形成了辐射整个上城区的健康产业带。小营街道辖区内，健康服务业企业机构已达460余家，涉及公立民营医疗机构、医药医疗器械批发及零售、医药生物科技、健康管理等类别。

园区规划以“一圆心三区域”为基调，打造集健康体检、养护、孵化、数据为一体的健康产业园，充分运用“互联网技术”，将医疗资源转化为百姓“看得见、摸得着、能享受”的实体平台。其中，上城区智慧健康产业展示中心主要功能为健康管理、健康信息、展示交易、健康体验；五柳巷、城站大商圈高端专业医疗服务基地有五柳巷中医街、彩虹鱼康复护理中心、全景医疗诊断检测中心、华实肠胃诊疗专科医院、暮泰医养中心等；环解放路医疗及研发总部基地的主要功能为医疗健康产业和高端医疗研发总部办公。

三、从引资到引技再到引才

投资人王煜全在其专著《全球风口》中，基于对美国创新模式的深入观察及大量的投资实战明确论述了以下两点：第一，科技型中小企业在逐步崛起，并正在改变全球的科技产业格局；第二，科技型中小企业遵循“积木式创新”模式。从园区运营来看，围绕中小科技企业建立的创新生态至关重要，高校是营造科技创新生态的引擎，企业家是科技成果转化的核心，开放式制造能力成为科创企业的必要需求。

杭州天和高科技园打造了中国首家以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集孵化器、加速器、产业化为一体的民营高科技园。园区占地110亩，入驻企业280余家，近80%是生物医药企业，来自美国、加拿大、挪威等国家约110家左右，70%以上为留学回国创业团队。

四、产业载体的极致与情怀

空间服务依然是产业园区的主要服务，伴随着企业需求的不断发展，产业载体的形态进一步分化，“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区，还是产业新城、特色小镇等，大尺度的土地空间正在分解为一个个有机的产城细胞，其物业产品、服务和环境建设，能够更好满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。

“小而专”在产品上体现为极致好用，在环境上体现为人文情怀。极致好用的产品要在政府诉求与客群需求之前进行权衡，实现产办融合、产商融合、产居融合。如杭州天和高科技园区占地110亩，一二期合计13.8万平方米物业面积，功能上满足从研发孵化-小试中式-小规模量产的一站式服务。主要物业类型包括：多层GMP厂房（4-5层，提供单层500到1500平不等4种规格产品，层高3.9-5米），高层办公楼（26层，1800平方米/层）。

• 1#楼：医学检验试验平台
• 2-B#楼：诊断试剂研发平台
• 2-C#楼：生物医药研发平台
• 2-D#楼：医疗器械研发平台
• 2-E#楼：智慧健康研发平台，生物信息平台
• 3#楼：GMP标准厂房
• 4#楼：GMP标准厂房
• 5#楼：总部基地，体验中心，专家楼，会展中心，物联网、大数据平台，信息化、云服务平台，现代医疗服务平台，创新创业孵化平台，生态网络服务平台
• 6#楼：GMP标准厂房

五、产业服务的痛点与链接

中小企业之所以能在众多领域给大公司造成强有力的冲击，主要得益于当今社会对创新的支持力度越来越大，创新生态越来越完备，各类专业服务机构成为科技转化的基础保障。产业园区既是创新生态的一个环节，又要培育小环境的创新生态，激活各类入园企业的创新活力。东滩顾问认为，从服务入园企业和企业里的员工出发，主要应该构建起三类产业服务功能。

一是做特定产业（企业）的痛点服务，如浦东软件园的双软认证服务、杭州501广场的医技共享服务、杭州天和科技园的销售公司（集合销售平台）、上海医谷的检测服务机构集群等。二是做特定产业的战略投资，产融资本将从财务投资转向战略投资，促进科学家和企业家的配对，为创业公司导入技术、人才等关键资源。三是做创新要素的广泛链接，构建产业沙龙、俱乐部、技术联盟、职场社交等平台，打造多种促进社交的连接场景。

六、商业模式的创新与重塑

无论是市场化企业主导的园区，还是政府平台公司运作的园区，商业模式都是一个不可回避的命题。东滩顾问曾总结了4种产业园区商业模式，一是以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，典型代表为联东U谷；二是以PPP为主的产业新城开发商模式，典型代表为华夏幸福；三是以双轮驱动为主的产业投资商模式，典型案例有星河world；四是以基金运作为主的基金投资商模式，典型代表为普洛斯。

在设计园区的商业模式时，要系统思考园区开发的资本运作逻辑、财务结构模型、主要盈利渠道和商业角色定位。在财务结构设计上，盈利渠道的延伸取决于企业的自身实力和资源，合理配比地产、服务、投资等业务组合；而盈利渠道的弹性主要取决于政府收益的贴现。而基于开发要求的商业角色重塑，主要是从土地一级开发到一二三级联动综合开发，从物业开发到产业物业一体化开发，从开发商到投资商、运营商，不仅做产业落地的招引者，更要做产业发展的推动者。

七、思维边界的突破与嫁接

土地思维、地产思维将园区开发运营固化，如果仍以土地经营、物业租售的模式进行园区开发，那么产业蓝海必将变成一潭死水。东滩顾问认为，结合产业价值链的变革、创新生态的发展趋势，未来的产业园区运营需要具备产业思维、金融思维、互联网思维和大数据思维。

产业思维就是将产业发展放在首要位置，理解产业组织规划，寻求产业服务痛点，链接产业要素资源。金融思维包括融资-聚资-投资三个层面，借助多样化的金融产品和工具组合，实现园区开发－产业培育－资本运营的自循环，用金融的力量打造园区开发运营的闭环。互联网思维应贯穿于园区的定位、招商、运营等各个阶段，主要体现在产业的聚焦和专注、极致产品的设计、产业的长尾效应、快速响应市场需求等方面。大数据思维运用大数据、人工智能等技术搭建园区产业互联网平台，全面掌握产业的发展现状和需求，产业链数据和前沿趋势，在不确定性中寻找发展的确定性。

• 作者：东滩顾问 · 曲洋

引言：本文根据东滩顾问姜盼讲授的《颠覆性创新时代的产业园区运营》培训材料整理。在互联网+、数字经济和智能技术等推动下，产业分化重组和行业跨界整合频频出现，中小企业成为创新生态中的主要力量。产业园区运营需要迎合这些产业组织变化的新趋势，应在7个方面进行新的战略性思考和变革。

近两年来，杭州501广场的热度已超越了上海新虹桥医学中心，成为大健康产业领域的又一标志性事件。杭州501广场由解百纳和百大集团联手迪安诊断负责投资运营开发，并与浙江大学附属邵逸夫医院开展战略合作，是国内首创将健康医疗和商业零售融合的样板店，是探索“医疗+商业”的共享医疗新模式的先行者。

之所以先讲一下杭州501广场，是因为它是一个非常典型的产业组织变革的例子，共享医疗模式适逢医疗服务产业变革的趋势应运而生。今天，在经济转型和消费升级的大背景下，农业、制造业和服务业都在发生深刻的变革，每个产业都在数字经济的大潮中进行着产业分化重组和行业跨界整合，中小企业成为创新生态中的主要力量。这就是产业园区规划运营面临的新环境，结合产业组织模式的新趋势和新变革，东滩顾问认为，当前的产业园区规划运营必须要进行7个方面的战略性思考。

· 主导产业的瘦身与增高
· 产业客群的分化与聚焦
· 从引资到引技再到引才
· 产业载体的极致与情怀
· 产业服务的痛点与链接
· 商业模式的创新与重塑
· 思维边界的突破与嫁接

一、主导产业的瘦身与增高

产业园区的运营，一般要经历从产出导向到产业导向再到产品导向（科技创新）的升级过程，有了特定的主导产业，才能围绕特定产业组织产业链、搭建技术平台，精准高效地组织优质的园区运营资源。在产业发展上，对做什么不做什么要有坚定性，采用正面清单和负面清单指引管理产业发展，聚焦几个产业方向主动作为，坚定地执行。比如上海医谷，占地11.88平方公里的园区以高端医疗服务业和生物医药及医疗器械制造业为核心，以国际化、现代化、多元化为导向，打造了集“医、教、研、产”为一体的新型综合性医学园。

当然，在产业发展上也要有一定的灵活性，清单外的产业及项目可采用“一事一议”原则灵活处理。对于已有一定产业基础的园区更是如此，关注未来的潜力增长产业，淘汰低效落后的产业，但对于中间状态的产业就要灵活处理。

二、产业客群的分化与聚焦

在信息技术应用的驱动下，传统的产业链分化、融合和创新，催生了大量的新的业态。分化是将产业链、价值链打散，从传统的补链思维到拆链思维，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业链的融合包括产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有3D打印、众包等创新的业态，传统的产业生态发生了巨变，出现了很多新的产业客群，要分析不同客群的产业组织规律，才能发掘有效需求；好的产业规划是在有效需求的基础上，建立创新地图、产业地图、应用地图。

比如在大健康产业领域，在新医改不断深化的大趋势下，传统医疗服务产业链不断分解、重组，民营医院、民营诊所、第三方独立医疗服务机构、健康管理机构、互联网医院等产业业态不断涌现。

以杭州小营智慧健康产业园为例，园区占地面积约100公顷，以上城高端医疗服务聚集区为引领，依托浙医一院、浙医二院两大龙头，以健康服务产业链为重点，形成了辐射整个上城区的健康产业带。小营街道辖区内，健康服务业企业机构已达460余家，涉及公立民营医疗机构、医药医疗器械批发及零售、医药生物科技、健康管理等类别。

园区规划以“一圆心三区域”为基调，打造集健康体检、养护、孵化、数据为一体的健康产业园，充分运用“互联网技术”，将医疗资源转化为百姓“看得见、摸得着、能享受”的实体平台。其中，上城区智慧健康产业展示中心主要功能为健康管理、健康信息、展示交易、健康体验；五柳巷、城站大商圈高端专业医疗服务基地有五柳巷中医街、彩虹鱼康复护理中心、全景医疗诊断检测中心、华实肠胃诊疗专科医院、暮泰医养中心等；环解放路医疗及研发总部基地的主要功能为医疗健康产业和高端医疗研发总部办公。

三、从引资到引技再到引才

投资人王煜全在其专著《全球风口》中，基于对美国创新模式的深入观察及大量的投资实战明确论述了以下两点：第一，科技型中小企业在逐步崛起，并正在改变全球的科技产业格局；第二，科技型中小企业遵循“积木式创新”模式。从园区运营来看，围绕中小科技企业建立的创新生态至关重要，高校是营造科技创新生态的引擎，企业家是科技成果转化的核心，开放式制造能力成为科创企业的必要需求。

杭州天和高科技园打造了中国首家以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集孵化器、加速器、产业化为一体的民营高科技园。园区占地110亩，入驻企业280余家，近80%是生物医药企业，来自美国、加拿大、挪威等国家约110家左右，70%以上为留学回国创业团队。

四、产业载体的极致与情怀

空间服务依然是产业园区的主要服务，伴随着企业需求的不断发展，产业载体的形态进一步分化，“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区，还是产业新城、特色小镇等，大尺度的土地空间正在分解为一个个有机的产城细胞，其物业产品、服务和环境建设，能够更好满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。

“小而专”在产品上体现为极致好用，在环境上体现为人文情怀。极致好用的产品要在政府诉求与客群需求之前进行权衡，实现产办融合、产商融合、产居融合。如杭州天和高科技园区占地110亩，一二期合计13.8万平方米物业面积，功能上满足从研发孵化-小试中式-小规模量产的一站式服务。主要物业类型包括：多层GMP厂房（4-5层，提供单层500到1500平不等4种规格产品，层高3.9-5米），高层办公楼（26层，1800平方米/层）。

• 1#楼：医学检验试验平台
• 2-B#楼：诊断试剂研发平台
• 2-C#楼：生物医药研发平台
• 2-D#楼：医疗器械研发平台
• 2-E#楼：智慧健康研发平台，生物信息平台
• 3#楼：GMP标准厂房
• 4#楼：GMP标准厂房
• 5#楼：总部基地，体验中心，专家楼，会展中心，物联网、大数据平台，信息化、云服务平台，现代医疗服务平台，创新创业孵化平台，生态网络服务平台
• 6#楼：GMP标准厂房

五、产业服务的痛点与链接

中小企业之所以能在众多领域给大公司造成强有力的冲击，主要得益于当今社会对创新的支持力度越来越大，创新生态越来越完备，各类专业服务机构成为科技转化的基础保障。产业园区既是创新生态的一个环节，又要培育小环境的创新生态，激活各类入园企业的创新活力。东滩顾问认为，从服务入园企业和企业里的员工出发，主要应该构建起三类产业服务功能。

一是做特定产业（企业）的痛点服务，如浦东软件园的双软认证服务、杭州501广场的医技共享服务、杭州天和科技园的销售公司（集合销售平台）、上海医谷的检测服务机构集群等。二是做特定产业的战略投资，产融资本将从财务投资转向战略投资，促进科学家和企业家的配对，为创业公司导入技术、人才等关键资源。三是做创新要素的广泛链接，构建产业沙龙、俱乐部、技术联盟、职场社交等平台，打造多种促进社交的连接场景。

六、商业模式的创新与重塑

无论是市场化企业主导的园区，还是政府平台公司运作的园区，商业模式都是一个不可回避的命题。东滩顾问曾总结了4种产业园区商业模式，一是以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，典型代表为联东U谷；二是以PPP为主的产业新城开发商模式，典型代表为华夏幸福；三是以双轮驱动为主的产业投资商模式，典型案例有星河world；四是以基金运作为主的基金投资商模式，典型代表为普洛斯。

在设计园区的商业模式时，要系统思考园区开发的资本运作逻辑、财务结构模型、主要盈利渠道和商业角色定位。在财务结构设计上，盈利渠道的延伸取决于企业的自身实力和资源，合理配比地产、服务、投资等业务组合；而盈利渠道的弹性主要取决于政府收益的贴现。而基于开发要求的商业角色重塑，主要是从土地一级开发到一二三级联动综合开发，从物业开发到产业物业一体化开发，从开发商到投资商、运营商，不仅做产业落地的招引者，更要做产业发展的推动者。

七、思维边界的突破与嫁接

土地思维、地产思维将园区开发运营固化，如果仍以土地经营、物业租售的模式进行园区开发，那么产业蓝海必将变成一潭死水。东滩顾问认为，结合产业价值链的变革、创新生态的发展趋势，未来的产业园区运营需要具备产业思维、金融思维、互联网思维和大数据思维。

产业思维就是将产业发展放在首要位置，理解产业组织规划，寻求产业服务痛点，链接产业要素资源。金融思维包括融资-聚资-投资三个层面，借助多样化的金融产品和工具组合，实现园区开发－产业培育－资本运营的自循环，用金融的力量打造园区开发运营的闭环。互联网思维应贯穿于园区的定位、招商、运营等各个阶段，主要体现在产业的聚焦和专注、极致产品的设计、产业的长尾效应、快速响应市场需求等方面。大数据思维运用大数据、人工智能等技术搭建园区产业互联网平台，全面掌握产业的发展现状和需求，产业链数据和前沿趋势，在不确定性中寻找发展的确定性。