万达变形记:从重资产到轻资产

  上市之后的万达商业地产,进入了加速裂变中。

  2015年1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。这4家金融机构负责所有的投资,万达则负责设计、建设、招商运营项目使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统电子商务系统。在这种模式下,万达广场不再归万达所有,而是归投资方,但万达与投资方按一定比例分享所获得的租金净收益

  据本刊记者了解,万达还与多家海内外大型投行保险公司基金洽谈,上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

  这是一种典型的轻资产模式。这种模式的核心,是万达在商业地产开发上的能力、以及万达广场的品牌影响力。对于嫁接在这种能力之上的资本而言——尤其是需要长期稳定回报的保险资金而言,它们不仅能获得租金回报外,还可享受资产的增值收益

  在国外房地产因为资金密集的特点被归为金融业,但在中国它一直没有金融工具的支撑。万达的这种轻资产模式,某种程度上就是一种准金融的投资模式,突破了商业地产开发在金融上的先天不足。这种模式足以让其他公司垂涎三尺:万达不需投一分钱,仍可以获得收益,不仅可减少资金压力,降低企业负债,还大幅提升净利润率净资产收益率

  “万达商业地产已进入用企业品牌商业资源、专业水准赚钱的阶段。”业界人士评论。万达这种轻资产模式,住宅地产龙头万科多年前就开始在用这种模式发展了。两者的不同在于,万科在合作开发项目要收取一定比例的开发管理费用,而万达则分享租金收益

  但商业地产要比住宅地产复杂得多,万达经过近10年的打磨,才找到一条稳定的、可以复制的流程和模式。曾经的万达以做“加法”闻名,是房地产行业中最重资产的一种模式。商业地产的投资、建设、招商管理全部由万达自己完成,并通过住宅销售现金流补贴万达广场,即“以售养租”的模式。对于王健林来说,做重资产也是无奈之举,没有长期资本的支持,万达只能通过销售住宅来补商业地产缺口。在轻资产模式下,万达不需通过房地产销售获得现金流,这降低了万达受房地产市场波动的影响,也增加了它的安全系数

  万达变“轻”,并非一日之功,它是万达整体转型的一环。2015年以来,万达商业地产模式出现了很多革命性的变化。

  1月5日,万达宣布从2015年开始,所有新开工综合体项目,都将实行“总包交钥匙”管控模式。所谓“总包交钥匙”,就是万达在建设工程中,只面对总包单位,不再直接面对分包单位。总包单位在万达合格供方品牌库里,自行选择分包单位、材料设备供应商,并执行万达采购数据中的价格。也就是说,万达只关心交付成果不再介入项目建设过程。这是万达商业地产变“轻”的另一种方式。

  “万达从商业地产建造细节中抽身了,这样可以集中精力专注于商业模式产品研发标准制定等更具创新性的业务。”万达一位高管说,商业地产已经属于万达的过去,而金融、o2o、文化旅游菜是万达的未来,万达商业地产变“轻”是大势所趋。

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