四座大山压顶,中小房企还有没有明天?

  近期,大家都在关注佳兆业事件,另外京基、信义等十多家房企也被预警。事实上,在这个当口,我们还应该关注一个群体——数以万亿中小房企的生存状况。由于被四座大山压住,这些中小房企的生存现状基本属于历史最低点,讲压力山大还是轻的。

  第一座大山:反腐。突然之间,纪委成为了决定房地产企业生死的要害部门。落马的贪官基本都会牵扯出若干个房地产方面的腐败。而对房企的处理方式也从之前的“协助调查”变成今天的“赶尽杀绝”。急转直下的政商关系,让诸多房企的日子不好过。

  第二座大山:土地从10年开始,土地成本已经超越建安成本成为房企第一大成本,特别是一二线城市的土地成本甚至可以达到售价2/3以上。一二线城市普通项目地价早就结束了“千万”时代,迈入了“亿元”甚至“几十亿”级别,而部分城市严苛的付款时间要求,更加重了土地压力。

  第三座大山:资金银行早已提高了房地产开发贷款放款门槛,而近几年各大银行都有了“白名单”和“黑名单”。白名单中的大公司能源源不断的获得贷款,进入黑名单的房企肯定拿不到一分钱,两张名单上都未列入的企业,获取贷款难度也大大增加。而作为替代品信托基金理财永续债实际都成为了中小房企的“高息”。它们正张开了血盆大口,蚕食房企的利润

  第四座大山:供求。部分二线城市和大多数三四线供求正处于历史上最差的时期。供应激增,需求减弱,带给房企巨大挑战。大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉,调换筹码,而中小房企这一刀下去可能把自己直接斩仓出局。

  这以上四座大山已经把中小房企压的透不过气来,且在短期内无改善的可能。房地产一夜之间从一个暴利行业变成一个高危行业,14年开始的并购破产只是序幕。房地产行业大发展催生了数万家房企的发展,但未来若干年内,大鱼吃小鱼、适者生存将成为房地产行业的“新常态”。

  随着大公司业绩和规模的不断扩大,行业集中度也不断攀升,而同时房企数量的减少也是必然。我预计到2020年,房企数量可能会从13年的91444家减少90%至9000家。而那个时候公司的集中度也将达到一个相对高点,预计前10强从现在的17%攀升到25%左右,前20强到30%左右,前50强到40%左右。中国的房地产行业将成为“巨无霸的舞台”。

声明:本文观点仅代表作者观点,不代表MBA智库立场。
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