2008-11-26 　来源：每日经济新闻

迪士尼乐园最终将会落户上海的消息传出后，与迪士尼有关的股票再一次全线上涨。有说法称，迪士尼落户上海，将成为刺激上海经济发展的新引擎。

但许多专家对上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示担忧，并对上海迪士尼将引发周边房地产升值的说法提出了质疑。

股市的激动表错了情？种种关于上海迪士尼的美好憧憬，难道只是一个童话故事？《每日经济新闻》对4大焦点问题展开了调查。

　　焦点1：定址川沙？

　　村民翘首盼 地价翻了近500倍

　　迪士尼究竟将建在上海哪个地方？近几年流传着好几种版本。不过，最主流的说法还是位于浦东川沙和南汇交界的黄楼区域。

　　目击：依然是树丛小河

作为宋庆龄和黄炎培的故居，川沙镇在上海颇有名气。如今，这里再次引起人们的关注，因为听说这里要建迪士尼乐园。

传闻中的迪士尼规划区（以下简称规划区）位于川周公路南侧，与北侧的界龙实业标牌遥遥相望。与界龙园的厂房不同，这里有很多树木，小河的水静静地流淌。摩托车师傅董义钢告诉记者，这里都是规划给迪士尼的区域。

穿过川周公路，沿着唐黄路继续往南走，就到了与川周公路平行的迎宾大道，就可以望见磁悬浮列车轨道，一列4节编组的磁悬浮列车正飞速而过。

　　居民：热切期待了10年

李国强的电机修理店，位于川周公路南边的黄楼村。“网上说的都是骗人的，我们已经在这里等待了10年，迪士尼还是不来。”他反复用手比划着“十”字，有点郁闷地告诉记者，1998年开始，黄楼村以及附近的区域就陆续动员拆迁，所有的当地人都知道，这里要修建迪士尼乐园。

李国强透露，相当一部分村民将平房翻修成了两层小洋房，以便将来能多拿一点拆迁补偿。同时，人均1亩的耕地也转让给了村集体，村集体再将土地转让经营。黄楼村的土地，许多转让给了华丽绿地园林公司，该公司根据当时每亩稻谷产量折合成收入，作为绿化补偿给当地居民，当时一亩地的补偿是400元/年。

也有人士告诉记者，其实土地还没被正式征用，要等修建迪士尼的批文下来，到时候包括宅基地在内的征地补偿，还是算在当地村民头上。

黄楼村一位83岁高龄、戴着黑框老花镜的老太太显得迫不及待：“迪士尼是不是要来了？赶快来吧，我都80多岁了，不能再等了！”

　　土地：多数租给园林公司

迪士尼要建在川沙镇的消息传开后，川沙镇的土地价格开始上升，地价的算法也从按亩计算，变成了按平方米和按天计算。

据当地人士介绍，规划区的6平方公里区域里，一共有7个村。这7个村的耕地，皆在1998~2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司，也有作为厂房用地出租的。记者看到，在乡村公路旁，多处可看到写着出租厂房的横幅。

“现在出租的价格，每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算，一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩·年的补偿价格相比，10年间，当地的土地价格已翻了将近500倍。

于是，处于迪士尼乐园核心规划区的上市公司界龙实业，因为有300亩土地毗邻规划中的迪士尼乐园，每次有关迪士尼乐园项目进展的传闻一披露，其股价就飙升。

　　焦点2：政府受益？

　　政府或亏本卖地

　　一位房地产评估师计算得出，整个上海迪士尼的土地征用费用将高达175.2亿元。

截至目前，规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍，上述土地需要先由土地管理部门征用，而后通过挂牌拍卖，上海迪士尼再将它购入。据了解，政府支付的费用，除了上述土地的动迁补偿费外，这包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法律规定的费用。

五合国际五合智库总经理邹义介绍，一般情况下，土地起拍价比动迁补偿费用略高，政府可能获利。不过，迪士尼项目情况特殊，政府可能做出牺牲，使土地起拍价低于动迁补偿费用，以免给项目运营造成巨大的负担。

即使如此，规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地价，上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算，仅土地成本一项就需要花费36亿元。

　　焦点3：一定盈利？

　　如回头客不多 盈利前景不妙

　　上海迪士尼真的能盈利吗？专家对此产生了争论。一些业界人士与专家给出了否定的答案，这恐怕让很多人感到意外。

　　盈利模式：香港迪士尼为鉴

“假如迪士尼乐园最终能登陆上海，一定不要答应对方过于苛刻的条件，那会大大降低项目的盈利可能性。”一位香港地产商人建言。

该人士认为，香港迪士尼乐园之所以亏损，主要原因是美国方面向香港索取高额的专营费用，特区政府仅能从中获得很小的收益。

根据协议，特区政府以注资、拨地及贷款方式占有项目57%的股份，迪士尼注资24.5亿元，拥有43%的股份，投入品牌，并从中收取专营费用和管理费。

此前有媒体报道，上海迪士尼不会沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和绝大部分建设资金并控股，日常管理交给美方团队，同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。

　　内容难题：怎样吸引回头客

除了品牌费用和管理费带来的盈利压力外，上海迪士尼还有可能遇到内容方面的难题。去过美国迪士尼乐园的上海人DENNY表示，去过一次美国迪士尼乐园，就不愿意再去了，因为那里的游览项目更新速度缓慢，毫无新意。他认为，除了14岁以下的儿童，没有人永远喜欢“米老鼠”，上海迪士尼怎样吸引回头客，会是一个大难题。

上述香港地产商人也称，香港人厌恶了守旧的迪士尼乐园，更喜欢逛常换常新的海洋乐园。“美国的文化过了高峰期，开始走向没落，不能持续吸引游客。反而是海洋公园、野生动物园之类的自然主题乐园，更具吸引力。”

卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼在刚开业时，或许会吸引很多游客，但中长期的盈利前景极难预料。“（游客们）去参观一两次也就够了，不会经常去的。”如果回头客不多，上海迪士尼的盈利前景就会不妙。

对于上述说法，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示反对。朱连庆认为，迪士尼乐园本身很有吸引力，“如果不好，就不会有那么多的地方争抢。”当然，从短期来看，上海迪士尼可能会遭遇经营性的投资亏损，但这只是暂时的，中长期来看一定盈利。

朱连庆还认为，与香港迪士尼不同，上海迪士尼在内地将暂时是惟一的，因此它辐射的区域不仅只是上海地区，还会影响长三角乃至更大的范围。同时，上海迪士尼周围的房地产会升值。

　　焦点4：利好周边？

　　小心周围房地产不涨反跌

　　从上海要建迪士尼乐园的消息公布时起，与迪士尼乐园相关的上市公司和周边的房地产开发项目，就是各家投资机构和投资者炒作的对象。

川沙的楼盘由7000元/平方米，上涨至目前的12000元/平方米。临近迪士尼乐园规划区的上海艺泰安邦，也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业，更是迪士尼题材频频热炒的对象。

但中原地产香港公司研究董事黃良昇提醒说，在迪士尼乐园落户香港前，周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后，楼市的泡沫消失了，周围的房地产非但没有涨价，反而价格下跌。

卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产，但如果商业地产项目离得太远，也无法获益。

　　2008-11-26 　来源：每日经济新闻

迪士尼乐园最终将会落户上海的消息传出后，与迪士尼有关的股票再一次全线上涨。有说法称，迪士尼落户上海，将成为刺激上海经济发展的新引擎。

但许多专家对上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示担忧，并对上海迪士尼将引发周边房地产升值的说法提出了质疑。

股市的激动表错了情？种种关于上海迪士尼的美好憧憬，难道只是一个童话故事？《每日经济新闻》对4大焦点问题展开了调查。

　　焦点1：定址川沙？

　　村民翘首盼 地价翻了近500倍

　　迪士尼究竟将建在上海哪个地方？近几年流传着好几种版本。不过，最主流的说法还是位于浦东川沙和南汇交界的黄楼区域。

　　目击：依然是树丛小河

作为宋庆龄和黄炎培的故居，川沙镇在上海颇有名气。如今，这里再次引起人们的关注，因为听说这里要建迪士尼乐园。

传闻中的迪士尼规划区（以下简称规划区）位于川周公路南侧，与北侧的界龙实业标牌遥遥相望。与界龙园的厂房不同，这里有很多树木，小河的水静静地流淌。摩托车师傅董义钢告诉记者，这里都是规划给迪士尼的区域。

穿过川周公路，沿着唐黄路继续往南走，就到了与川周公路平行的迎宾大道，就可以望见磁悬浮列车轨道，一列4节编组的磁悬浮列车正飞速而过。

　　居民：热切期待了10年

李国强的电机修理店，位于川周公路南边的黄楼村。“网上说的都是骗人的，我们已经在这里等待了10年，迪士尼还是不来。”他反复用手比划着“十”字，有点郁闷地告诉记者，1998年开始，黄楼村以及附近的区域就陆续动员拆迁，所有的当地人都知道，这里要修建迪士尼乐园。

李国强透露，相当一部分村民将平房翻修成了两层小洋房，以便将来能多拿一点拆迁补偿。同时，人均1亩的耕地也转让给了村集体，村集体再将土地转让经营。黄楼村的土地，许多转让给了华丽绿地园林公司，该公司根据当时每亩稻谷产量折合成收入，作为绿化补偿给当地居民，当时一亩地的补偿是400元/年。

也有人士告诉记者，其实土地还没被正式征用，要等修建迪士尼的批文下来，到时候包括宅基地在内的征地补偿，还是算在当地村民头上。

黄楼村一位83岁高龄、戴着黑框老花镜的老太太显得迫不及待：“迪士尼是不是要来了？赶快来吧，我都80多岁了，不能再等了！”

　　土地：多数租给园林公司

迪士尼要建在川沙镇的消息传开后，川沙镇的土地价格开始上升，地价的算法也从按亩计算，变成了按平方米和按天计算。

据当地人士介绍，规划区的6平方公里区域里，一共有7个村。这7个村的耕地，皆在1998~2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司，也有作为厂房用地出租的。记者看到，在乡村公路旁，多处可看到写着出租厂房的横幅。

“现在出租的价格，每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算，一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩·年的补偿价格相比，10年间，当地的土地价格已翻了将近500倍。

于是，处于迪士尼乐园核心规划区的上市公司界龙实业，因为有300亩土地毗邻规划中的迪士尼乐园，每次有关迪士尼乐园项目进展的传闻一披露，其股价就飙升。

　　焦点2：政府受益？

　　政府或亏本卖地

　　一位房地产评估师计算得出，整个上海迪士尼的土地征用费用将高达175.2亿元。

截至目前，规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍，上述土地需要先由土地管理部门征用，而后通过挂牌拍卖，上海迪士尼再将它购入。据了解，政府支付的费用，除了上述土地的动迁补偿费外，这包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法律规定的费用。

五合国际五合智库总经理邹义介绍，一般情况下，土地起拍价比动迁补偿费用略高，政府可能获利。不过，迪士尼项目情况特殊，政府可能做出牺牲，使土地起拍价低于动迁补偿费用，以免给项目运营造成巨大的负担。

即使如此，规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地价，上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算，仅土地成本一项就需要花费36亿元。

　　焦点3：一定盈利？

　　如回头客不多 盈利前景不妙

　　上海迪士尼真的能盈利吗？专家对此产生了争论。一些业界人士与专家给出了否定的答案，这恐怕让很多人感到意外。

　　盈利模式：香港迪士尼为鉴

“假如迪士尼乐园最终能登陆上海，一定不要答应对方过于苛刻的条件，那会大大降低项目的盈利可能性。”一位香港地产商人建言。

该人士认为，香港迪士尼乐园之所以亏损，主要原因是美国方面向香港索取高额的专营费用，特区政府仅能从中获得很小的收益。

根据协议，特区政府以注资、拨地及贷款方式占有项目57%的股份，迪士尼注资24.5亿元，拥有43%的股份，投入品牌，并从中收取专营费用和管理费。

此前有媒体报道，上海迪士尼不会沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和绝大部分建设资金并控股，日常管理交给美方团队，同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。

　　内容难题：怎样吸引回头客

除了品牌费用和管理费带来的盈利压力外，上海迪士尼还有可能遇到内容方面的难题。去过美国迪士尼乐园的上海人DENNY表示，去过一次美国迪士尼乐园，就不愿意再去了，因为那里的游览项目更新速度缓慢，毫无新意。他认为，除了14岁以下的儿童，没有人永远喜欢“米老鼠”，上海迪士尼怎样吸引回头客，会是一个大难题。

上述香港地产商人也称，香港人厌恶了守旧的迪士尼乐园，更喜欢逛常换常新的海洋乐园。“美国的文化过了高峰期，开始走向没落，不能持续吸引游客。反而是海洋公园、野生动物园之类的自然主题乐园，更具吸引力。”

卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼在刚开业时，或许会吸引很多游客，但中长期的盈利前景极难预料。“（游客们）去参观一两次也就够了，不会经常去的。”如果回头客不多，上海迪士尼的盈利前景就会不妙。

对于上述说法，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示反对。朱连庆认为，迪士尼乐园本身很有吸引力，“如果不好，就不会有那么多的地方争抢。”当然，从短期来看，上海迪士尼可能会遭遇经营性的投资亏损，但这只是暂时的，中长期来看一定盈利。

朱连庆还认为，与香港迪士尼不同，上海迪士尼在内地将暂时是惟一的，因此它辐射的区域不仅只是上海地区，还会影响长三角乃至更大的范围。同时，上海迪士尼周围的房地产会升值。

　　焦点4：利好周边？

　　小心周围房地产不涨反跌

　　从上海要建迪士尼乐园的消息公布时起，与迪士尼乐园相关的上市公司和周边的房地产开发项目，就是各家投资机构和投资者炒作的对象。

川沙的楼盘由7000元/平方米，上涨至目前的12000元/平方米。临近迪士尼乐园规划区的上海艺泰安邦，也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业，更是迪士尼题材频频热炒的对象。

但中原地产香港公司研究董事黃良昇提醒说，在迪士尼乐园落户香港前，周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后，楼市的泡沫消失了，周围的房地产非但没有涨价，反而价格下跌。

卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产，但如果商业地产项目离得太远，也无法获益。