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四大焦点调查:上海迪士尼未必盈利

  2008-11-26  来源:每日经济新闻

迪士尼乐园最终将会落户上海的消息传出后,与迪士尼有关的股票再一次全线上涨。有说法称,迪士尼落户上海,将成为刺激上海经济发展的新引擎。

但许多专家对上海迪士尼的盈利模式盈利能力表示担忧,并对上海迪士尼将引发周边房地产升值的说法提出了质疑。

股市的激动表错了情?种种关于上海迪士尼的美好憧憬,难道只是一个童话故事?《每日经济新闻》对4大焦点问题展开了调查。

  焦点1:定址川沙?

  村民翘首盼 地价翻了近500倍

  迪士尼究竟将建在上海哪个地方?近几年流传着好几种版本。不过,最主流的说法还是位于浦东川沙和南汇交界的黄楼区域。

  目击:依然是树丛小河

作为宋庆龄和黄炎培的故居,川沙镇在上海颇有名气。如今,这里再次引起人们的关注,因为听说这里要建迪士尼乐园

传闻中的迪士尼规划区(以下简称规划区)位于川周公路南侧,与北侧的界龙实业标牌遥遥相望。与界龙园的厂房不同,这里有很多树木,小河的水静静地流淌。摩托车师傅董义钢告诉记者,这里都是规划给迪士尼的区域。

穿过川周公路,沿着唐黄路继续往南走,就到了与川周公路平行的迎宾大道,就可以望见磁悬浮列车轨道,一列4节编组的磁悬浮列车正飞速而过。

  居民:热切期待了10年

李国强的电机修理店,位于川周公路南边的黄楼村。“网上说的都是骗人的,我们已经在这里等待了10年,迪士尼还是不来。”他反复用手比划着“十”字,有点郁闷地告诉记者,1998年开始,黄楼村以及附近的区域就陆续动员拆迁,所有的当地人都知道,这里要修建迪士尼乐园

李国强透露,相当一部分村民将平房翻修成了两层小洋房,以便将来能多拿一点拆迁补偿。同时,人均1亩的耕地也转让给了村集体,村集体再将土地转让经营。黄楼村的土地,许多转让给了华丽绿地园林公司,该公司根据当时每亩稻谷产量折合成收入,作为绿化补偿给当地居民,当时一亩地的补偿是400元/年。

也有人士告诉记者,其实土地还没被正式征用,要等修建迪士尼的批文下来,到时候包括宅基地在内的征地补偿,还是算在当地村民头上。

黄楼村一位83岁高龄、戴着黑框老花镜的老太太显得迫不及待:“迪士尼是不是要来了?赶快来吧,我都80多岁了,不能再等了!”

  土地:多数租给园林公司

迪士尼要建在川沙镇的消息传开后,川沙镇的土地价格开始上升,地价的算法也从按亩计算,变成了按平方米和按天计算。

据当地人士介绍,规划区的6平方公里区域里,一共有7个村。这7个村的耕地,皆在1998~2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司,也有作为厂房用地出租的。记者看到,在乡村公路旁,多处可看到写着出租厂房的横幅。

“现在出租的价格,每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算,一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩·年的补偿价格相比,10年间,当地的土地价格已翻了将近500倍。

于是,处于迪士尼乐园核心规划区的上市公司界龙实业,因为有300亩土地毗邻规划中的迪士尼乐园,每次有关迪士尼乐园项目进展的传闻一披露,其股价就飙升。

  焦点2:政府受益?

  政府或亏本卖地

  一位房地产评估师计算得出,整个上海迪士尼土地征用费用将高达175.2亿元。

截至目前,规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍,上述土地需要先由土地管理部门征用,而后通过挂牌拍卖,上海迪士尼再将它购入。据了解,政府支付的费用,除了上述土地的动迁补偿费外,这包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法律规定的费用。

五合国际五合智库总经理邹义介绍,一般情况下,土地起拍价比动迁补偿费用略高,政府可能获利。不过,迪士尼项目情况特殊,政府可能做出牺牲,使土地起拍价低于动迁补偿费用,以免给项目运营造成巨大的负担。

即使如此,规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地价,上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算,仅土地成本一项就需要花费36亿元。

  焦点3:一定盈利

  如回头客不多 盈利前景不妙

  上海迪士尼真的能盈利吗?专家对此产生了争论。一些业界人士与专家给出了否定的答案,这恐怕让很多人感到意外。

  盈利模式:香港迪士尼为鉴

“假如迪士尼乐园最终能登陆上海,一定不要答应对方过于苛刻的条件,那会大大降低项目的盈利可能性。”一位香港地产商人建言。

该人士认为,香港迪士尼乐园之所以亏损,主要原因是美国方面向香港索取高额的专营费用特区政府仅能从中获得很小的收益

根据协议,特区政府以注资、拨地及贷款方式占有项目57%的股份,迪士尼注资24.5亿元,拥有43%的股份,投入品牌,并从中收取专营费用和管理费

此前有媒体报道,上海迪士尼不会沿用香港模式,而采用日本迪士尼的合作模式,即由政府提供土地和绝大部分建设资金控股,日常管理交给美方团队,同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。

  内容难题:怎样吸引回头客

除了品牌费用和管理费带来的盈利压力外,上海迪士尼还有可能遇到内容方面的难题。去过美国迪士尼乐园的上海人DENNY表示,去过一次美国迪士尼乐园,就不愿意再去了,因为那里的游览项目更新速度缓慢,毫无新意。他认为,除了14岁以下的儿童,没有人永远喜欢“米老鼠”,上海迪士尼怎样吸引回头客,会是一个大难题。

上述香港地产商人也称,香港人厌恶了守旧的迪士尼乐园,更喜欢逛常换常新的海洋乐园。“美国的文化过了高峰期,开始走向没落,不能持续吸引游客。反而是海洋公园、野生动园之类的自然主题乐园,更具吸引力。”

卫明不动产智库负责人蔡为民也认为,上海迪士尼在刚开业时,或许会吸引很多游客,但中长期的盈利前景极难预料。“(游客们)去参观一两次也就够了,不会经常去的。”如果回头客不多,上海迪士尼的盈利前景就会不妙。

对于上述说法,上海社会科学商业研究中心主任朱连庆表示反对。朱连庆认为,迪士尼乐园本身很有吸引力,“如果不好,就不会有那么多的地方争抢。”当然,从短期来看,上海迪士尼可能会遭遇经营性的投资亏损,但这只是暂时的,中长期来看一定盈利。

朱连庆还认为,与香港迪士尼不同,上海迪士尼在内地将暂时是惟一的,因此它辐射的区域不仅只是上海地区,还会影响长三角乃至更大的范围。同时,上海迪士尼周围的房地产会升值。

  焦点4:利好周边?

  小心周围房地产不涨反跌

  从上海要建迪士尼乐园消息公布时起,与迪士尼乐园相关上市公司和周边的房地产开发项目,就是各家投资机构和投资者炒作的对象。

川沙的楼盘由7000元/平方米,上涨至目前的12000元/平方米。临近迪士尼乐园规划区的上海艺泰安邦,也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业,更是迪士尼题材频频热炒的对象。

但中原地产香港公司研究董事黃良昇提醒说,在迪士尼乐园落户香港前,周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后,楼市的泡沫消失了,周围的房地产非但没有涨价,反而价格下跌。

卫明不动产智库负责人蔡为民也认为,上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响,反而会因为游客太多,影响居民出行的便捷,造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产,但如果商业地产项目离得太远,也无法获益。

声明:本文观点仅代表作者观点,不代表MBA智库立场。
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