别老拿央企地王说事

2009年以来,土地市场频频出现的央企地王引发了房地产行业是否出现国进民退的争论。 2010年,这场争论更是被推到风口浪尖,“两会”期间,不同利益集团公开博弈:一方面,多位代表对国企尤其央企进入房地产行业提出质疑,甚至有代表直斥央企做房地产是“与民争利”应当退出;另一方面,政府声称4万亿没有一分钱流入房地产,央企则一如既往保持缄默。 在媒体话语权和政治话语权屡屡“被代表”的当下,理性思考尤为重要,我们不禁要问:央企房地产究竟动了谁的奶酪?房地产行业真的在国进民退吗?央企做地产就是与民争利吗?央企拿地王真是醉酒驾车吗?

央企房地产动了谁的奶酪? 当王健林直言“国企不算是真正意义上的企业,而在房价的疯涨过程中,国有企业也扮演了‘不光彩’的角色”时,姑且不论其结论之武断,从立场上也不能不让人联想到他“代表”的民企万达正从过去商业地产市场“一支独秀”到今天遭受来自央企的“中粮大悦城”和“华润万象城”的竞争背景。 当王健林表示“在市场经济条件下,所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上,以为征了税就可以限制高房价,这是非常愚蠢的”,在质疑万达“将税负转嫁到消费者身上”的定价能力的同时,我们很容易联想到开征物业税首当其冲影响的是万达类企业。 当潘石屹央企一直愤愤不平甚至直接将央企拿地比作醉酒驾车时,有理由怀疑他要么是“五十步笑一百步”,要么是“没吃到葡萄的狐狸”。他理应不会忘记在广渠路15号地自己也曾多次举牌,最后“被逼”报价到39.5亿。试想:如果不是身后“不算账”的小伙子(中化方兴副总)一直举牌到40.6亿,以1.1亿的微弱差距(相对于未来的销售利润率不过是1%以内的差距)夺标,潘石屹就成了地王,他又将如何解释“失去理性”和“地王推高周边乃至北京房价”呢? 央企拿地王,显然动了原有开发商的奶酪。 央企不需要资本原始积累即可跨越大项目资本门槛,直接与行业的第一阵营也是最大的既得利益阵营交锋,打乱了业内原有的利益瓜分格局;央企在行业调整期半路杀出,搅了部分高明的开发商“逃房价顶抄地价底”的反周期操作的美梦。央企携低成本资本大举介入地产,势必加剧业内竞争,加速房地产行业从单边上扬步入震荡期的进程,最终降低行业平均投资回报率利润率,走向行业利润正常化,显然搅了部分开发商“行业暴利细水长流,我自占山为王”的美梦。 央企拿地王是否动了百姓的奶酪呢?央企拿地王就象双刃剑,在激活土地市场刺激房地产投资的同时确实对房价疯涨起了推波助澜的负作用,但不应当片面夸大。正略钧策认为中国房地产市场价格形成机制很复杂,地方政府土地供应垄断产品实现周期长、投资品属性三大要素导致价格传导机制容易失灵,但可以肯定的是几块“地王”绝不是房价疯涨的决定性因素,2008年也曾涌现出许多民企地王但当年房地产市场却价量齐跌就是例证。 对于百姓而言,既然中央已经意识到房价居高不下的根本是地方政府的利益驱动与开发商的囤积居奇,也意识到政府在满足多层次需求中的角色定位,总理也提出要“完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨”,剩下的事情就是期待政府的措施和落实,而不用去操心地王花落谁家。

央企拿地王真是醉酒驾车吗? 央企真是“有的是钱不算账”吗?正略钧策为大量央企和民企提供服务的过程中发现,央企的投资决策体系和风险控制体系比大多数民企规范,甚至因此导致央企房地产在决策效率方面的劣势。央企拿地王的真正原因恐怕只有两个:其一,反金融危机扩张性货币政策的背景下,过剩资本涌入中短期利润相对确定的行业;其二,大家都看到了中国房地产市场急剧分化的趋势带来的战略机遇,不同城市不同地段不同定位不同品质的产品,其目标顾客购买力差距决定了价格差距加速扩大,看看央企都在什么城市的什么地段拿地王,自然就明白其中的道理了。

央企做房地产是与民争利吗? “与民争利”这顶最具煽动性的帽子扣在垄断性行业如电信石油水电气等无可非议,但移植到房地产行业却禁不起推敲。央企在特定时期拿几块地王就是国进民退吗?与民营企业同台竞技就是与民争利吗?相对自由竞争市场民企能做,国企为何不能?民营企业不能以“民利代表”自居,谁能最有效率的利用资源,谁能依法纳税,谁不投机取巧不捂盘哄抬房价,谁能为地方经济社会做出最大贡献,谁就代表“民利”。真正与民争利的是那些偷税漏税欠税开发商,是那些见风使舵牟取暴利囤积居奇的不良商人,是那些道房地产洗钱的不良商人和官员,是那些靠地生财却不还利于民的地方政府。 “国进民退或与民争利的实质是国有资产是否以垄断妨碍自由竞争,在市场经济需要的领域中,国有地位和民有地位要变成平等的,都可以自由进入”,笔者非常赞同任志强的观点,以“行政、资源、价格、金融这四个方面是否存在国资垄断”来判断,在金融方面个别央企证监会银行得到一些“偏爱”,在拿地方面央企因为与地方政府容易形成跨产业战略合作具备一些优势,在价格方面行业的高度零散注定无法形成垄断,总体来看其待遇与垄断行业有天壤之别,因此房地产行业国退民进和与民争利现象并不严重。 在以混合所有制为主趋势的今天,央企部分业务或企业整体纷纷上市,再扣所有制的帽子没有意义。在央企初步克服激励约束机制和用人机制等方面的劣势,大力发挥国际视野、人才优势和综合实力方面的优势,逐步成长为现代企业焕发活力的今天,请不要再用30年前的眼光说“国有企业没有竞争力”了,在竞争力方面,万达就能傲视中海保利华润中粮吗? “人类DNA的结构,是一个双螺旋的结构,民营企业和国营企业,它们的运动,也应该是双螺旋的运动,就是同步异向双螺线运动,互相否定对方过时的机制、体制,互相学习对方、创新发展的一些好的做法”,笔者希望用胡德平先生的这段话来结束这场纷争,并提醒房地产企业: 走好自己的路,别老拿央企地王说事儿。

(本文作者正略钧策管理咨询合伙人 薛迥文)

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